不動産屋の土地査定金額にどうも納得がいきません。

質問

（状況・経緯）
零細企業の経営をしております。会社とは別に千葉の某所に60坪ほどの土地を有しており、
現在駐車場としております。先日、決算の折、顧問税理士から「この土地は固定資産税も高いし、
用途もないのなら、地価が下落する前に売却し、借入金の返済に充てたほうがよい」と
言われました。もとより私もその気がありましたので承諾しました。
税理士さんが地元の不動産屋を紹介してくれたので、その不動産屋からの
アポを待っておりましたが、いきなり書面で査定結果が送られてきて簡単な説明と査定額、
および売却予想額が書いてありました。やや面喰った気分でしたが、税理士さんから
「先日、ちょっと土地を見せてもらいました」という報告があったので一応納得しました。
しかしこの査定額が驚くほど安いのです。よく「不動産屋は専任契約がほしいので、
最初はちょっと高めの査定をするものだ」と聞きますが、いきなりこの額では先が思いやられます。確かに土地の形状は良くありません。長方形で短い辺の方しか道路に面していません。
東西は隣家が迫っていて日当たりもさほど良くないでしょう。不動産屋の説明書きでは
「3分割することになると思うが、真ん中の土地は四方を囲まれてしまうので、安い値段でしか売れない。よって平均額を下げてしまう」とありました。具体的には以下の通りです。

査定額：35万円／坪
売却予想額：50万円／坪

ちなみに同じ町内の公示地価は坪約47万円です。またネットなどに出ている売り地を見ますと、幅はありますが
大体平均で坪65万円くらいです。

（確認したい点）
１）正直、この査定額では納得できないのですが、他の不動産屋でも査定をしてもらう
　　べきでしょうか？大手？地元？どの辺りにお願いすべきでしょうか？大手ならお奨めは？
　　またネットでの簡易査定を利用したり、数多くの業者に話をすると要らぬ情報が流出して
　　面倒なことにならないでしょうか？今後、私のとるべき手順をご指導お願いします。

2）不動産屋が出してきた売り値と査定額との間にある差額の15万円はどう考えたらよいですか？
　　すべてが不動産屋の儲け分？でも確か手数料は売り値の3％プラス6万円だと聞きましたが。

3）専任媒介契約にするか、一般媒介契約にするかは判断基準はどこにありますか？
　　もちろん早く売却できたほうがよいのですが、値を大きく下げてまで3ヶ月以内で、、、とは
　　思ってません。

4）義兄が建築会社を営んでいます。今まで社屋の建築から細かい登記書類の手配まで、
　　色々と世話になっています。この建築会社に相談をするというのはどうなんでしょう？
　　コネクションを使って、よい不動産屋や買い手を探してくれないでしょうか？

長々と書き連ね、読みづらいとは思いますが、よろしくお願いします。

回答No.4

0621p · ベストアンサー

１社の査定だけで決める必要はありません。複数の会社に査定してもらえば良いです。ただし、その中で一番高値を提示した会社、という事ではなく、複数の会社の話を聞いて土地の実情をよく理解し、信頼のおける会社を選ぶ事が大事です。

その辺りの売地の値段が坪６５万くらいとの事ですが、６０坪で６５万とすると３９００万になりますよね。３９００万の土地を買って、６０坪の土地ですから家もそれなり大きくなれば総額で６０００万くらいになってしまいますよね？６０００万で家を買う人がどれだけいると思いますか？また、６０００万も出して家を買うような地域ですか？（高級住宅街ですか？）
坪６５万というのはその地域で適正な広さの土地の値段でしょうから、おそらく２５～３０坪くらいの土地ではないですか？つまり面積が広くなると単価は下がるものです。また、３分割するという事は、分割するための費用もいるし、それぞれの土地にライフラインを引きこむ費用も必要になります。そして、土地を買ってそういう事をするのは業者になりますから、当然利益も考えます。
という事で、相場が６５万程度の地域で広めの土地を買って分割して売るとなると坪５０万くらいになる、というのは普通の話です。

その不動産屋の言う「査定額３５万」というのは意味不明ですが、売却予想額５０万というのは、おそらくそんなもんだろうと思います。

お礼

的確に分析していただき感謝です。確かに50万円くらいでも妥当なのかな？という気がしてきました。しかしながら、「査定額35万円」が私もまったく意味が分かりません。とりあえず大手で「買い手候補あり」のチラシが入っていた会社にも査定をしてもらおうと思います。

回答No.6

mac1963

こういう場合複数の不動産屋に査定してもらって決めれば良いと思いますよ
その金額だと仲介ではなく不動産屋が買い取るつもりなのかな

お礼

ありがとうございます。複数査定することにします。
不動産屋の買取ですか？あるかもしれませんね。私が直接説明を求めれば済むのでしょうが、35万の意味がやっぱりナゾです。
他の皆様のご推測もまちまちのようですので、困惑しております。とにかくお礼申し上げます。

回答No.5

detekoiya

査定額というのは

即時買取の場合の価格では？

お礼

ありがとうございます。即時買取ですかあ、そういう見方もありますねえ、、。

回答No.3

noname#184449

不動産業者です

そもそも「三分割して」との事でしたら、売却相手は一般人ではなく建売業者やアパート建築業者等ですよね？
それなら当然一般的な相場よりは下がりますよ。

だって、相場通りで買ったら建売業者やアパート建築業者は儲けが出ませんから。

ましてや地形も特殊（悪い）んですよね？

キツイ言い方で申し訳ありませんが、たとえ隣同士の土地でも道路付けや地形によっては価値が倍違う事も珍しくありません。
それほど不動産というのは「一物一価」が徹底されているんです。

ただし、一社だけの査定ではその価格が妥当かどうかは判断しかねますので、数社に査定を依頼する方がいいと思いますよ。

そこで「この業者なら」と思った業者に依頼すればいいでしょう。
その時のポイントは決して「査定額の高い、低い」で選ぶのではなく、販売活動や担当営業のスキル等を総合的に判断する事です。

複数の業者に査定を依頼するのがNGとの意見もありますが、私たち業者からすれば複数の業者に声をかけているなんてのは想定内なので、別になんとも思いません。

なお、不動産の取引において「知人」を頼るのは止めた方が無難です。
何か言いたいことや、不満点があった時に「言いづらい雰囲気」になってしまう事もしばしば。
（紹介者に悪い・気が引ける等の感情が働く）

そうなると結局「泣き寝入り」なんてことにもなりかねません。

あと、専任か一般かですが、物件が「誰でも喉から手が出るほど欲しい超・人気物件」なら一般で数社に競わせるのも手ですが、そうでない場合（ご質問文からは「そうでない場合」のようですが）は信頼できる業者に専任で任せた方が結果的には上手く行くことが多いです。

最後の一手としては建売業者に直接声を掛けるという手があります。
そうなれば仲介手数料が必要なくなるので思ったより高く売れる「可能性」があります。

ただし、そうなると百戦錬磨のプロを相手に交渉しなければなりませんので、不動産取引に関してある程度の知識が無い人はちょっと難しいでしょう。

これらを慎重に精査して「何が一番か」を判断してください。

お礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。
私としては建売業者を相手と思っていなかったので、ちょっと意外です。つまり建売業者くらいしか買い手はつかないと判断されたということでしょうか？建売業者に売るとかなり叩かれるという噂は聞きますので一般の方を対象にしたいのですが。しかし余談ですが、建売業者はなぜそれほどまでに土地で利益を出すんですかね？建設のプロだからウワモノで利益を出すと素人は考えてしまうのですが。
どうせそういう業者にしか売れないというのなら、アドバイスいただいたとはいえ、親類の建設会社に相談したくなってしまいます。ともあれ、いろいろと教えていただきありがとうございました。

回答No.2

nice-man

建築関係の仕事しております。

お持ちの土地査定での35万/坪とは、もしかして固定資産課税評価額ではないのかななんて、思いました。

査定とか実売予想とか、価格を判定するのは不動産屋さんではなく一般購入希望者であります。

不動産屋さんは、仲介料で収入得てますので、少しでも高く売りたいはずですね。

土地売買は、一般購入希望者との駆け引きと、宣伝広告でしょうか、単純な事ではあります。

現在売却したい地域で、他の土地の販売価格に合わせた値段からスタートして広告していくのが常道ですね。

現在は手軽にネットでyahoo不動産などの強力な広告媒体に掲載できますので、不動産屋さんの販売力の違いが少なくなってきたように感じます。

ネットでの不動産価格は、現在その価格では売れていないってことの現れでもありますね。

住宅用地で3分割で計画されているようですが、専用通路とかの整備や排水設備や分筆登記費用など発生すると、販売総額は割安になってきますでしょうか？

土地形が悪ければ、しかたない話です。

三井リハウス、や住友不動産など大手がいいか地元がいいかとの判断は、解りませんが地元不動産店が弱小な個人経営でなければそんなに、変わらないかと想像します。

最初は専任契約でどこかの不動産会社に頼んだとしても、専任での契約機関が過ぎれば一般媒介として、どの不動産会社でも客付けOKにしてしまうのが、一般的ではないかなと思います。

早期に販売してしまいたい場合は、大手は多数の顧客情報もっていますので、有利かとおもいます。

販売したい土地に水道が引き込んであるかとか。
家を作り際に高低差があり土留め庸壁が必要なるかとか付帯工事の必要性により、顧客が受けるにその土地価格の価値感も変動します。

不動産物件に売れない物件はありません。売れるまで値下げしていくのみです。
顧客が反応した価格が、その物件の持つ価値の表れであります。

お礼

＞ネットでの不動産価格は、現在その価格では売れていないってことの現れでもありますね。
　気付きませんでした。ネットの価格は少し割り引いて見た方がいいですね。
　早期に売りたい気持ちはありますが、だからと言って安易に妥協するほど焦ってはいないというのが
　実情です。何かあれば、またアドバイスください。ありがとうございました。

回答No.1

chie65535

＞１）正直、この査定額では納得できないのですが、他の不動産屋でも査定をしてもらうべきでしょうか？

そう思うなら、他所で査定してもらえば良いですが、他所がもっと悪かったからって言って、元の不動産屋で、と言う訳には行きません。

義理を欠きますし、業界はすぐに話が伝わりますから、元の不動産屋に戻っても「あれ？他所でやってもらう事にしたんでしょう？うちじゃ、もう引き受けできませんよ」って言われて断られます。

最初から、きちんと「何箇所かで査定してもらいます。一番良さそうな査定をしてくれた所に頼みますから」と、筋を通しておきましょう。

不動産取引は「信用が一番大事」ですから、数字が変わったらコロコロ言う事が変わる人間は、相手にして貰えません。

＞2）不動産屋が出してきた売り値と査定額との間にある差額の15万円はどう考えたらよいですか？

例え坪５０万で売れても、不動産売却税やら手数料やらなにやらかにやら諸経費を払ったら、坪あたり３５万円しか残りませんよ、って事です。

税金、超高いですからね。税金は実際の売価じゃなく路線価で評価しますから、下手すると、売った額の半分以上が税金で持っていかれる事だってあります。

＞3）専任媒介契約にするか、一般媒介契約にするかは判断基準はどこにありますか？

ケースバイケースなので、質問者さんのお好きに。

＞4）義兄が建築会社を営んでいます。

義理さえ欠かなければ問題ないです。

義理を欠くような真似をして、業界内で「あそこの土地の持ち主、あっちこっちに声かけてて、相手が違うと言う事が違って信用できない」って言う噂さえ立たなけりゃ、大丈夫です。

業界は狭いですから、噂はあっという間に広がります。ですが「どこを相手にしても、言う事は一貫している」なら、心配は無いでしょう。

お礼

なるほど、そうですよね。
まだ税理士さんを通して一度書面をもらっただけですので、早めにこちらの希望額や方針をしっかり伝えることにします。ありがとうございます。