不動産売却で、希望金額の決め方等について。

質問

現在、関東に住んでいます。四国に戸建があり、今まで賃貸にしてましたが、ちょうど出られたし、今後そこに住む予定も全くないので売却を考えました。遠く離れているので、賃貸の時の不動産屋（物件の近くにある）に相談したら、査定額を出してくれました。
周りの環境が良い等との事で査定額に20％くらいつけての売り出しで、でどうですか、と言われました。
それで、土地を売ったりとかは、初めてで全然わからないのですが、まず、査定額は他の不動産屋が見ても、同じ様な額になるのでしょうか？
関東の坪単価とは、田舎だからか、随分と差があるようで、ピンと来ないのです。
出された査定額に納得するには、どういう方法がありますか？なんせ、遠いのでウラズケみたいのが取れなくて、信じていいのか、分かりません。地価公示等のサイトも見てみましたが、全然意味わかりませんでした。又、希望価格は、こちらがいくらで設定しても良いのですよね、すごく高く設定しても売れればラッキ－ってことですか？
不動産屋は、査定額の20％くらいを提示してきましたが、法律等で上限は決められているのですか？

今回、売却の相談をして、1週間後くらいにその不動産屋の知り合いで、ちょうどウチの物件周辺で急ぎで、探している方がいるから、売る気持ちならその方に話しを進めたいと言われました。なんか話が都合良過ぎる気がしたんですが、そんな偶然ってあるんですか？
その人にしたら、買いたい物件でウチは、売るなら、高く売りたい訳で、この場合、けっこう高めに値段設定しても、よさそうですか？
又、仲介手数料は、全国一律ですか？売値×3％＋6万に×税と言われました。これは、値切れたりはしませんか？
わからない事だらけで申し訳ありませんが、宜しくお願いします。

回答No.2

noname#17334 · ベストアンサー

>現在、関東に住んでいます。
私も東京に住んでいます。

>四国に戸建があり、今まで賃貸にしてましたが、・・・売却を考えました。

私も静岡県に戸建住宅（借家）を持っていて、いま売却をすすめています。

＞遠く離れているので、賃貸の時の不動産屋（物件の近くにある）に相談したら、
＞査定額を出してくれました。

うちは、つきあいのある大手不動産会社を通じて、地元の電鉄系不動産会社を紹介して
もらい査定をもらいました。

>周りの環境が良い等との事で査定額に20％くらいつけての売り出しで、でどうですか、
>と言われました。

うちは、今の借主に家付きで土地を売る話です。査定額は1430万円（建物は築29年でゼロ）
ですが1570万円で話を出すといわれました。

＞まず、査定額は他の不動産屋が見ても、同じ様な額になるのでしょうか？
私は、都内、神奈川で売却を２回経験していますが、査定は取引事例から出します。
田舎では、取引事例が少ないので、周囲の売り出しや成約事例から立地の差異を
公示地価や路線価の差額のパーセンテージで勘案したり、道路付条件とかで左右します。

＞関東の坪単価とは、田舎だからか、随分と差があるようで、ピンと来ないのです。

うちなどは、土地が坪20万円です。（70坪）
東京の１／８以下ですね。

＞出された査定額に納得するには、どういう方法がありますか？

電話帳か、ネットで同じエリアの不動産会社から査定をとります。

＞分かりません。地価公示等のサイトも見てみましたが、全然意味わかりませんでした。
公示価格は地点が決まっています。地方でもどんぴしゃりはありません。
それに平米単価ですから３．３・・倍してください。

＞又、希望価格は、こちらがいくらで設定しても良いのですよね、すごく高く設定しても売れればラッキ－ってことですか？

売れません。地元のほうが相場知ってますから（＾＾）
それと、ついでにいうと首都圏の地価下落率より地方のほうが大きいですよ。今年売らないと
来年は１０％下がることも地域によってはあります。
公示地価のサイトに下落率の数字も出ています。都心部の下落は２％程度ですけど、うちの
実家は９％でした。

＞不動産屋は、査定額の20％くらいを提示してきましたが、法律等で上限は決められているのですか？
売主は、あなたですからいくらで売ってもいいです。上限はないです。
ただしあきらかに寄り付きの悪い値段はよくないです。
私は100万のせで出して、相手が１４００にしろと言ってきたのでしばらく放置してあります。

＞今回、売却の相談をして、1週間後くらいにその不動産屋の知り合いで、
＞ちょうどウチの物件周辺で急ぎで、探している方がいるから、売る気持ちならその方に話しを進めたい
＞と言われました。なんか話が都合良過ぎる気がしたんですが、そんな偶然ってあるんですか？

偶然でなく努力ですよ。仲介も商売ですから。それとレインズという情報ネット（インターネットではない
ですふるいカビのはえた専用網）に登録するからすぐ紹介が入るし、逆に買いたい人はそこからすぐ
探せるわけです。相手は相手の仲介に依頼していますからレインズ登録してありますから。

＞その人にしたら、買いたい物件でウチは、売るなら、高く売りたい訳で、
＞この場合、けっこう高めに値段設定しても、よさそうですか？

急いで売りたいなら、安くしましょう。急がないなら2割増しでいいじゃないですか。
2割り増しは、相手へのリップサービス。つまり負けろと言ってきますからそのときの削りしろ
おそらく相手は、相場の2割引きで指値出します。

＞又、仲介手数料は、全国一律ですか？売値×3％＋6万に×税と言われました。
＞これは、値切れたりはしませんか？

私は一度も値切ったことはないです。その代わり仲介をこき使います。必ず納得できる売値を
引き出させます。そのほうがお互い得です。向こうも仲介でご飯食べています。値切るのは
向こうのプライドを傷つけます。得策ではないですね。

＞わからない事だらけで申し訳ありませんが、宜しくお願いします。
いえいえ。私も遠隔地の物件売却はちょっと不安なのです。まあ、大きな流れでは下落は
地方が大きいという図式からいえば、売り急ぎが正解だと私は思ってますが
駆け引きの上手下手はその人のキャラです。頑張ってください。

お礼

回答、ありがとうございます。
同じ状況の経験者の方のアドバイスなので、大変参考になりました。
不動産屋さんに言われたのは、買う人も、相場をちゃんと調べているということです。ですから、やはり、あまり欲を出して有り得ない金額にしても売れないって事ですよね。
回答者さんは今、値段交渉中でしばらく放置中、とのことですが、100万のせでしか売らない姿勢を見せていらっしゃるのですよね？私も、最低希望価格を決めたら、それよりは下げたくないです。でもそういう駆け引きは、初なので、じゃあ買いません、と言われかねないですよね、難しいですね。
不動産屋さんは、ウチの物件を買いたい方とは友人関係のようなのですが、その場合何か気をつけた方が良い事とか、ありますか？
同じエリアの他の不動産屋にも査定を頼む場合、今、相談中の不動産屋に知られてしまいませんか？
話ているかんじ、とても良い雰囲気の担当者ですし、長年、賃貸の仲介も任せていたお店なので、あまり疑ったりしてるのを見せたくないので、、。
又、他の不動産屋に査定をしてもらう場合、他ですでに査定を出してもらっているとかは、伝えるべきですか？
質問が多くなってすみませんが、宜しくお願いします。

回答No.4

noname#17334

＞一般とか、専任とかってあるんですね。

一般より専任のほうがしばりがきついからまじめに仕事をしてくれるという人もいますが、それは昔の話。
物件が山ほどあった時代は、専属専任媒介で、しっかり報告させて、レインズにも登録させて・・・というふうにしないと高い物権ばかり
優先して安い物件はほったらかしということもあったかもしれません。
今は、仲介物件が少ないから、一般で他社と競争させるのが得策。
別に１億円のマンションだけが５社競合で売っているわけではないです。小額なものでも、片手か両手かで倍半分仲介料違います。
普通、一社だと、自分で買主見つけてきて、売主・買主双方から手数料がとれる「両手」を狙います。
そのため、悪い業者だと他社の紹介より自社でみつけた客を優先するケースもありえます。

２社だと、先の一社がみつけた客は「買主仲介」だけしかなくなり、売主は新たなＢ社に仲介手数料を払うということもありうるわけで
それげは困ると、元の業者もより熱心に動く・・そういうことです。

＞何社かで競争させる方法等、知らなかったので話の流れでは、その会社でお願いする形になっています。
今からでも試しにもう一社やらせて比較してみることです。

＞坪単価は、だいたい同じくらいだったので、相談している不動産屋一本で、いいかなと思いました。

客付けが違いますよ。いくつか地元の客を持っているはず。日ごろしれなりに営業し情報網は持ってます。地元の信金地銀とも
親しいはずですし
＞ただ、周辺の土地が過去にどれくらいで売れたか聞いてみたら、相場よりもすごく高く売れたケ－スもあったようで、
＞それなら、ウチも20割増しどころか、もっと上乗せして提示してもいいのでは？と思ったのですが、そういうマレなこともあるのでしょうか？

土地によります。どの程度頻繁に取引があるかによります。
取引事例の少ない地区では、３・４年前の値段を覚えていて、それで買ってくれる「いい人」がいるかもしれません。
軒並み地方は地価下落です。固定資産税評価額の毎年の差（土地）を納税通知書から調べて比較してみてください。

＞今回の話がもし流れた場合、次に買いたい方が現れるまでに、どれくらいかかるものですか？

それは、場所によります。
地方都市でも町の中心部か、閑静な住宅街か、もう廃れた旧住宅地か、新興住宅地で近くに大型ショッピングセンターが
あるとか・・・ようするに買いたい人がたくさん現れるかどうかはその物件の「人気」度合いできまります。
それを正確につかむには仲介を上手に使うのが一番です。

＞すぐに売らないといけない訳ではないので、こちらの売りたい金額で買ってくれる方が現れるまで、待ってもいいかと思うのですが、
これは、仲介には逆に「急いでいる」くらいに言っておかないと、今度は動かなくなりますよ。
嘘を勧めるわけではにけど、逆を言って，相手の出方を見ます。本音を出したら引きようがないじゃないですか。
少しは急ぐそぶりで仲介動かして情報集めて、そのうえで待つべきか売るべきかきめます。

売りたい額で待っていてもいいですが、買手というのは、周辺の相場の動きにあわせて動きます。周辺やその近郊では
相続や造成で宅地供給は毎年あるわけで、その値動きを見て、公示地価が出され、また固定資産税も変更になっています。
おそらく各年ごとに、地価はゆっくり下落していますよ。
今年２０００万円の土地も来年は１８００万円ということもあります。
とりあえず過去５年の取引事例、その地点の路線価　相続税評価額などの動きをつかんでみてください。
全国的に地方下落基調のなかで四国だけ別・・はないと思いますけどね。

＞あまり何年も売りに出してるのも、家が傷みますよね、、。
借家のまま売るほうが、家賃さえよければ売れる可能性もあります。それは地域によりますが・・

＞今、建物の方はギリギリ値段が付けられるみたいなんです。
築１８年くらいですか？２０年までは２００万円くらいはつきます。

＞あと、土地の一部相続がまだされてなくて、世襲なので、スム－ズにいきますが相続だけは、関東で済ませておきます、
＞と言ったのですが売るときに全部一緒にこちらでやれるから、その時でいいですよ、と言われました。

それは登記でしょう。相続についてはけっこうややこしいので、分割協議書なり必要書式は用意しておいたほうが
いいでしょう。

＞買い手さんからしたら、ちゃんと相続が済んでいないと、嫌だと思うのですが、田舎ってこういう感じなのですが？

現在の登記名義人が死亡していて、あなたが法定相続人なら、遺産分割協議書をみせて、証明すればことたります。
売買の際必要書類がそろっていなければ、契約破棄というか違約金を取られたりもします。田舎でなくても
もし相続が、できなくて売れない場合、損害賠償もしくは契約解除の違約金を払うのはあなたです。
まあオレのものだと偽って売った・・でも違った。一種の詐欺ということになります。
先方にしてみれば、詐欺による契約は解除できますから平気ですよ。
現金の授受と登記書類の交換で契約完了です。

＞仲介手数料は、値切ったりせずにちゃんと払おうと思いました。
そうしてください。いろいろ勉強させてもらえるし授業料としても弁護士よりは安いと思いますよ。なにしろ相談だけなら
ただ。成約しなくてもタダ。弁護士より良心的です。（＾＾）

お礼

再回答、ありがとうございます。
お陰様で、まったくわからなかった諸事情もなんとなく把握できました。
後悔しないような良い売却をしたいと思います。
本当に、ありがとうございました。

回答No.3

noname#17334

>回答者さんは今、値段交渉中でしばらく放置中、とのことですが、
>100万のせでしか売らない姿勢を見せていらっしゃるのですよね？

いいえ。100万のせは、交渉値段で、査定額付近の１４５０に乗れば、仲介手数料の52万円
引いてもなんとか１４００弱は手元に残るという目算なので、まぁその辺を目標に
しています。こちらも引かないと話はすすみませんので。

＞私も、最低希望価格を決めたら、それよりは下げたくないです。
＞でもそういう駆け引きは、初なので、じゃあ買いません、と言われかねないですよね、
＞難しいですね。

一番いいのは，買手が二人現れたときです。うちが世田谷のマンション売ったときは
競りあがる気配さえありましたね。結局仲介業者が成約ほしいので買主をけしかける
わけです。
破談が心配なら、他の業者にも仲介を頼むべきですね。
田舎は物件価格も低いので、それと今の業者が熱心に動いているので一社にしていますが
普通は3社に一般媒介契約で競争で探させます。
駆け引きは、相手の業者を通じて相手の事情を上手に聞きだすことです。
(1)その物件を相手がどの程度気に入っているのか
(2)その物件に固有の条件があるのか（隣に親の家があるとか）
(3)周辺に類似の供給・・・たとえば同じ面積の土地が売られているとか・・がないか
(4)付近に古屋付の物件がどのくらい出回っているか
などなど　状況を聞きます。
そのうえで、どこまで強気にでるか腹を決めてください。

先にマンションを売ったときは、弱気に出て、２００万円以上も値切られました。
それと、ずるずると下げるとこちらの「売り気」を読まれます。
下げるならきちんと。下げないなら長期戦の腹決めを。

＞不動産屋さんは、ウチの物件を買いたい方とは友人関係のようなのですが、
＞その場合何か気をつけた方が良い事とか、ありますか？
相手の仲介が別にいたほうが話は楽です。その業者が信用おけないなら、別の業者に
話を持っていって、（片手・両手といって、双方から手数料を取れるケースと買主だけの
場合とあります）交渉させたほうがいいかもしれません。
とんとん拍子に進むなら少し冷却期間を置きましょう。その間に一生懸命情報収集。

＞同じエリアの他の不動産屋にも査定を頼む場合、今、相談中の不動産屋に知られてしまいませんか？

知られていいです。逆に言ってやるくらいでいいです。向こうも専任なのか専属専任なのか
一般媒介なのかはっきりしないと困るはず。二股は一般的ですよ。

＞話ているかんじ、とても良い雰囲気の担当者ですし、長年、賃貸の仲介も任せていたお店なので、
＞あまり疑ったりしてるのを見せたくないので、、。

ていうか、あなたの財産なんだからもっと自由に主体的に考えていいですよ。
売ってもらうのでなく、売らせてやるんです。もっとビジネスライクに考えてください。仲介手数料も
きちんと払ってその代わり遠慮なく意見を言うことです。どうせ遠慮しても仲介手数料は請求して
きますから。
手数料半額とか３０万少々まけてもらっても、値段１００万安くうったら後悔しますよ。

＞又、他の不動産屋に査定をしてもらう場合、他ですでに査定を出してもらっているとかは、
＞伝えるべきですか？
査定の段階は不要。仲介を依頼する場合、一般か専任か（複数社か一社か）の区別ははっきり
させる必要があります。もし、いまの仲介と専任媒介契約をしていたら、２ヶ月とか３ヶ月とか
契約期間を経てからでないと他社と契約できません。口頭で頼んで、媒介契約書がない段階では
依頼者が一般媒介だと言えば、相手も納得すると思います。

お礼

再回答、ありがとうございます。

一般とか、専任とかってあるんですね。今回、そういう話は全くしていませんが、何社かで競争させる方法等、知らなかったので話の流れでは、その会社でお願いする形になっています。
ちょっと他の不動産に聞いてみたところ、坪単価は、だいたい同じくらいだったので、相談している不動産屋一本で、いいかなと思いました。ただ、周辺の土地が過去にどれくらいで売れたか聞いてみたら、相場よりもすごく高く売れたケ－スもあったようで、それなら、ウチも20割増しどころか、もっと上乗せして提示してもいいのでは？と思ったのですが、そういうマレなこともあるのでしょうか？

今回の話がもし流れた場合、次に買いたい方が現れるまでに、どれくらいかかるものですか？
すぐに売らないといけない訳ではないので、こちらの売りたい金額で買ってくれる方が現れるまで、待ってもいいかと思うのですが、あまり何年も売りに出してるのも、家が傷みますよね、、。今、建物の方はギリギリ値段が付けられるみたいなんです。
あと、土地の一部相続がまだされてなくて、世襲なので、スム－ズにいきますが相続だけは、関東で済ませておきます、と言ったのですが売るときに全部一緒にこちらでやれるから、その時でいいですよ、と言われました。
買い手さんからしたら、ちゃんと相続が済んでいないと、嫌だと思うのですが、田舎ってこういう感じなのですが？
仲介手数料は、値切ったりせずにちゃんと払おうと思いました。

回答No.1

kensaku

個人が物件を売るのに価格の制限はありません。
ただ、売れない価格（誰も買いたくない）では意味がありませんので、周辺の相場の則った値付けが必要です。
不動産屋さんは、相場に２割増しで提示して、値引き要求されたら最終的に、割り増しなしの価格で落ち着けばいい、と考えているのだと思います。

手数料は、上限がその金額で、下限はありません。大手の全国チェーンのところだと難しいかもしれませんが、地場の会社なら、交渉できます。

買い手がいるというのはチャンスだと思いますよ。

お礼

回答、ありがとうがざいます。
なるほど、最終的には、割り増し無しでの売買になるかもしれないのですね、、。
値引き交渉は必ずあるだろう、と言われてるので。
買いたい人が、こんなに早く現れるとは思ってなかったので、驚いていますが、がんばってみます。