賃貸マンションの敷金変換、特約事項について。

質問

長文です。
転居のため賃貸マンションを探し、とある物件が気に入ったので申込をしようとしたところ、仲介の不動産業者から「2月21日までに入居してください。そうでなければ他の方に取られてしまいます」と言われましたが、そのときすでに2月9日で現在の家主にも退去連絡をしておらず「3月9日以前の入居は無理です」と伝えたところ「2月29日入居までならＯＫ」と言われました。
物件は大変気に入っていたので、その日のうちに現在の家主には退去連絡（3月8日退去）をし、9日分は両方の家賃を支払うのは仕方がないと思い、契約することにして申込をしました。
その後、2月13日になって、不動産の担当者から「やはり29日入居では上のもの（仲介業者の上司）が納得しない。お客様のちょっとあとに即入居の法人から申込があったので、そちらと契約したいと言っている」という連絡がありました。
おかしいと思いましたが「じゃあ結構です。そちらと契約してください」と言って電話を切ったところ、1時間後にもう一度担当者からTELがあり「申込順にしてくれと私から上を説得しました。お客様と契約させて頂きます」と言われました。
大家か仲介業者か、どちらの意志かはわかりませんが、完全に営業トークだろうと思いました。
その後、契約書を書いたり、印鑑登録証明書をもらいに区役所に行ったり、連帯保証人の実印をもらったり、収入証明を取ったり、さまざまな準備を経て契約当日に仲介業者の店に出向きました。
その際、重要事項説明書に「敷金は退去後一ヶ月を目処に返金する」「退去時にハウスクリーニング代として34000円敷金から借主が支払う」と書かれており、さらに「原状回復のために借主が負担すべき範囲と事例」として、タバコのヤニ、床の傷、風呂の水垢など、実に20項目もの事例が書かれていました。
仲介業者に「敷金の規定と特約は外してほしい」と申し出たところ「これ以外では契約できません」と言われました。
転居日は二週間後に迫っており、いまさら新しい物件を探すわけにも行かないので、この条件で契約しましたが、こういう特約事項は本当に有効なのでしょうか。
今の家主に退去を申し出て、2週間後に転居を控えた状況で、初めて知らされた特約を飲め、いやなら契約しないと言われても、こちらも身動きが取れません。
契約までの経緯も含めて、弱者保護の観点から退去時にこの特約は無効にすることは可能でしょうか？
どなたかご教授下さい。

当方不動産業者やオーナー業に対して否定的な感情は一切持っておりません。
ビジネスである以上少しでも多く利益を上げようとするのは当然のことと理解しています。
感情的な反論はお控えくださいますようお願い致します。

回答No.2

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

>　契約までの経緯も含めて、弱者保護の観点から退去時にこの特約は無効にすることは可能でしょうか？

　その手を使って退去時にゴネる借主が多くいましたので、今は『重要事項説明』の後で、「『重要事項説明』を受け、その内容を納得した。」という『重要事項説明に関する承諾書』に署名捺印を求められていると思います。

　最終的には裁判所の判事“個人”の判断ですから、『最高裁』まで闘わなければ分からないことですが、一般には『契約書』と『重要事項説明承諾書』への署名・捺印を“反故”にするには、少なくとも署名・捺印時には『正常な判断が出来ない状態にあった』か『脅迫・強制による署名・捺印』であることを証明するしかないでしょう。

　『仲介業者に「敷金の規定と特約は外してほしい」と申し出たところ「これ以外では契約できません」と言われました。』『この条件で契約しました』では、『自由意思』による署名・捺印と判断されるでしょう。その時点で質問者様には『契約しない自由』は保障されていたはずです。
　質問者様のご主張が通る社会では、「成人の法律行為って何？」「契約って何？」「署名・捺印って何？」となってしまい、『契約社会』は成り立たなくなります。

お礼

ありがとうございます。
前回同様、大家側の意見が聞けて大変参考になりました。

回答No.3

ZAC7777

契約前に重要事項説明を受けたのでしょうか？
受けているなら特約を知っていなければいけません。

それがないと契約書に記入してあっても民事的にはくつがえされる判例もありますね

タバコのヤニ、床の傷、風呂の水垢など・・これはまあ目立つなら請求可能ですよ・・

もう少しきちんと細かく書いてほしいな・・・

水垢などあった場合・・でしょうか？通常メンテナンスしていればないはず
床の傷と書いてあっても裁判官次第ですがあなたが故意過失により傷をつけた場合と読み替えてもいいと言う判例もあります。後はご自分で判例等読んで見て学ぶ事　ここの質問の多くがあなたに関連します。

お礼

ありがとうございます。
参考になりました。

回答No.1

mapu2006

原則「通常の損耗」は貸主負担ですが、特約により借主負担にする事は可能です。
それには借主がその事を十分に認識している必要がありますが、今回は質問者様はそれを十分に認識しており有効になると思います。
後は退去時に別業者で独自に見積をとり、あまりに金額に差がないか確認するぐらいでしょうか。

お礼

ありがとうございます。
参考になりました。