法人成りの不動産名義に付いて

質問

父から私への事業継承を検討している40歳代前半の男性です。
それに合わせて法人成りをしようと思うのですが、現在の土地と建物などの不動産を、法人名義にするのと個人名義にして会社に貸すのでは、それぞれどのようなメリットデメリットがあるでしょうか。
近隣の小規模の法人(実質個人経営)を見ると、個人名義にして会社に賃貸しているのが多いようです。

現在は、ひとつの敷地内に、住宅と社屋+倉庫が別棟で建っています。他に駐車場の土地があります。
土地を分筆して、住宅の土地と家屋は将来個人で相続し、社屋とその土地及び駐車場は法人名義にする方法もあるのではないかと思っています。

その他にも、事業継承や法人成りで考慮すべきことがあれば、教えてください。

回答No.3

hata79

登場してないものを。

不動産を法人が所有してる場合には、その法人の株価は資産状況で決定されます。
株主が亡くなり、相続される場合には非上場株式の評価が必要になります。
その際、およそ素人では評価できませんから、専門家である税理士に評価をせざるを得ません。
不動産の相続なら、相続発生時の相続税評価額でされますが、法人の株価評価は相続発生時の株価の時価でされますので、これが有利かどうかを考える必要があります。

同族会社に対しての法人税法は「好き勝手なことをさせない」ために、多くの規制があります。
個人事業では交際費は「使いたいだけ使って経費にする」ですが法人では交際費の損金不算入規定があります。
法人税は課税所得がないならかかりませんが、法人地方税は赤字でも年に７万円程度の負担があります。
個人なら均等割りが４０００円程度なのに比べて多額です。

法人になると個人の確定申告とちがって、申告書の作成そのものが複雑になります。
個人の申告書を作成できる方でも法人税の申告書作成は相当勉強する必要があります。
税理士に任せると結構な報酬がいります。

不動産を所有してる法人の代表者変更をすることで、個人財産の不動産の相続をしなくて済みますが、株が相続財産になることを忘れないようにしてください。
一時の相続税を免れるために、法人設立をしても、その法人をずっと「つぶさないで継続」していないとなりません。
無論、固定資産税はかかります。

現物出資をして法人設立をした当人はいいですが、その相続には法人事業をする意思があるかないか不明です。
あるとしても、そのまた子はどうでしょうか。
すると「不動産を持ってる法人があって、誰かが面倒をみなくてはならない」という、寝たきり老人の世話役がいることになるケースもあります。
とりあえずは法人の代表取締役になるわけですが、法人が儲かってしょうがないなら話は別です。
そうでない時代になったら「爺さんの爺さんのそのまた爺さんが、相続税対策で法人に土地を現物出資などしたおかげで、毎年稼動してない法人の確定申告書を税務署に提出して、法人地方税を７万も負担して、税理士報酬も払わないとならない」
となる可能性もあるわけです。
一代目の相続では「節税」ができても、そこで節税できた金額以上に、子孫が「なんだかわからんけど、負担金がいる」状態になるわけでして「ご先祖さまも、相続税を払っておいてくれれば、俺たちが苦労する必要はなかったんだけどね。ケチな先祖だったんだよな」と云われる可能性はあります。

法人が所有してる土地を処分すれば、個人所有土地以上に高い税率で課税されます。
これから同族会社の土地売却利益により高税率がかけられない保証はありません。

個人の所得税の限界税率（※）が４０％を越えてるというなら、法人なりを考えてもいいでしょうが、それでも土地の現物出資は慎重にされたほうがいいですよ。

※限界税率に「？」と思われるレベルでしたら、大変失礼ですが「個人事業の法人なり」など、考えるのは無謀です。
税法において個人と法人の違いを知り尽くすぐらい勉強されてからでないと法人なりしても「しまった」と思うことになります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
かつて、それなりの売上、利益を上げていた時期があり、その時に法人成りを検討していたのですが、私がある程度会社の内容を把握できてからと思っているうちに、徐々に売上げが落ち、タイミングを逃して現在に至っています。売上・利益が落ちているこの時期の法人成りは、あまりメリットがないのは、ある程度分かっています。しかしそろそろ具体的に事業継承しなくてならない時期に来ていますので、どのような形が良いか検討しているところです。また、申告については、現在でも税理士にお願いしています。

ご指摘のように、私の子供の代にもこのまま事業を続けていくかは全く分からないので、仮に法人成りする場合でも、土地の現物出資は控えたいと思います。

ご意見を参考にして、慎重に検討して行きたいと思います。分かりやすい説明、ありがとうございました。

回答No.2

munorabu

法人名義にした場合
メリット…将来において相続税が掛からない、融資を受ける場合に有利(担保)になる。
デメリット…法人に譲渡となる為、個人に譲渡所得による所得税、時価より低額譲渡した場合には法人に経済的利益の供与による法人税、現物出資した場合には資本金は受け入れ額の2分の1以上ですから、資本金が大きくなり中小企業による税法上の優遇規定から外れ、結果増税となる。また取得税や登録免許税、司法書士への手数料なとが別途必要になる。また会社が倒産した場合には不動産を失う可能性が高い

賃貸した場合
メリット…土地を賃貸した場合には法人の経費として計上ができ、税率が低い(個人所得の額に因る)所得税に転化する事も出来る。名義変更に伴う余分な税金が発生しない。

デメリット…将来において相続税が掛かる

細かなところで異論があるとは思いますが、これくらいですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
まさに、ご指摘いただいた賃貸した場合の相続税を心配していたのですが、法人名義にした場合も、いろいろ税や費用が掛かり、デメリットも多いようです。不透明な時代ですので、私の子供の代まで会社を引き継いで行けるかどうかも分からないので、良く検討して結論を出したいと思います。

回答No.1

yasuto07

現在の商売がどれくらいで、土地がどれくらいか、工事価格がどれくらいか書いてないと答えられないセス。

私は、自分の貸家を有限会社にかしています、有限会社は不動産をトオシテコジンニカシテイマス。

会社の登記であっても、しっかり課税されますので、その辺クワシキシラベタホウガヨイデショウ

あと会社にすれば、複式簿記になりますので、その辺のこともね、キュウリョウヲカイシャカラノラエバ

年末調整のけいさんもひつようです。そして、しさんの固定資産のさんの計算も必要になりますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
年商は、約２億円で、ここ数年右肩下がりです。
公示価格は良く分かりませんが、決算書によると、土地が約3500万円、建物が約700万円となっています。
ちなみに社員は、社長(父)、専従者3名(母、私、妻)、他従業員6名です。