敷金返還の妥協点について

質問

先日４年半住んでいた都内の１ＬＤＫの賃貸マンションから引越しをし、退室の際に大家、不動産屋、自分の立会にて、後日敷金の精算のための見積書をもらいました。内容をみると、(1)クロス全面張替で約20万円全額負担　(2)窓枠塗装の補修（洗剤を置きっぱなしにしていたら剥げてしまった）　7,200円のうち半額負担。(3)キッチンのガスコンロ置場の板金張替（焦げ付いて取れない為）　22,000円全額負担　(4)キッチンパネル交換（ガスの火による焼焦げ）　38000円のうち半額負担。(5)浴室の排水溝の上のふた破損　4,000円全額負担。（6)窓ガラス交換（結露？のためヒビが入る）32,500円のうち半額負担。(7)ルームクリーニング　35,000円全額負担。以上で、全費用260,230円のうち、私の負担が209,300円となっており、敷金20万円を越える負担となっています。私自身の意見としては、クロス全面張替の全負担・・というのは納得がいきません。確かに喫煙者ですが、大家側で言っている、クロスの糊部分がヤニで浮き出ていて、クリーニングでは落ちないから・・とのこと。でもこれも糊の部分だけで、縦線にうきでているのは施工業者が悪いのではと思いますし、５年も住んでいれば、汚れがクロスにつくのは当たり前だと思います。それで全負担・・というのは納得がいきません。不動産屋の担当も、大家へはある程度交渉はしてくれたようなのですが、その後、不動産屋と電話で２回程話し、納得行かない旨を伝えましたが、大家側が譲らないとのこと。私としては、せめてクロス負担分は大家側の負担としてほしいのですが・・・。不動産側も逆に「どうすればいいですかねえ～」と言ってる始末です。今後、どのような形で折衝していけばよろしいでしょうか。どなたか教えて下さい。

回答No.3

noname#239262 · ベストアンサー

不動産系の専門家です。（以下、超長文です）

一見細かく書かれているようですが、重要なことがいくつも抜けているため、適確な判断ができません。
ですが、一応一般的なことを言うとするならば…

『賃貸借契約（特約事項を含む）』の内容によるのですが、基本的には退居時の『原状回復』と『室内清掃』の費用は“貸主全額負担”が原則です。

『原状回復』が何かはご存知でしょうか？
そもそも、借主には『部屋を借りた時の状態に戻さなければならない義務』というのがあり、これを『原状回復義務』といいます。

しかしながら、日常生活で起きた現象（例：畳や壁紙の日焼け、障子の汚れ、換気扇の汚れ、エアコンフィルタの汚れ）については大家が全額負担（月額家賃の一部を充当）します。
一方、非日常生活で“借主過失”により起きた現象（例：フローリングで椅子使用による傷、壁のひどいヤニ汚れ、常時清掃すれば防げた汚れ）に関しては、借主が全額負担して『元の状態』に戻さなければならない…すなわち、この考え方が『原状回復義務』なのです。【下記サイト参照】

質問文章で書かれた内容には、多分に0416さんの“借主過失”が認められます。
従って、たとえ裁判を起こしたとしても、全額返還されることはまずあり得ないでしょう。
【注：今回ケースに限っては、#2の方が言う『1円も払う気はありません』は裁判でも絶対に通用しません。逆にこちらが不払いの裁判を起こされてしまいます。どうしても言いたい時は『適正額しか払う気はありません』にしましょう！】

なお、４年半も住めば、日常的な汚れや故障箇所が出てくるのは至極当然です。
ですから、本来ならば“借主過失”により借主全額負担で修繕するところを『経年変化』という考え方を取り入れてもらい、支払額（負担額）を減額してもらえるのです。【下記サイト参照】

実際には、『“借主過失”のため壁紙張替えに10万円かかかります。でも４年半住んでいるから半額の5万円でいいです』のように、貸主と借主で“負担割合”について交渉するのです。

今回ケースについても、質問文章に書かれた（１）～（７）のうち、大半が“負担割合”について交渉となりそうです。

また、時々『壁の一部が汚れただけなのに、全面張替えなんて…』という考え方をする人がいますが、想像してみてください。白っぽいけど１～２年使用済みの部屋壁。なのに、真ん中の１平米だけが真っ白の壁紙...。
これって不気味でしょ？嫌な感じするでしょ？だから、全面張り替えるんです。フローリングや畳も同様です。

ただ...入居中に故障箇所の発生や、要修繕箇所の発生（例：結露？による窓ガラスのヒビ）があった場合は、貸主または管理者に早急に連絡し、適切な対処をしてもらう必要がありました。
これも借主義務の一つなので、仮に裁判をやったとするとこうした点を痛く衝かれてしまうでしょう。

これら全てのことを考慮し、色々と考えて妥協して交渉して勉強（値引き）したとして…全費用260,230円のうち、0416さんの負担額は約３割の７万円くらいが妥当のように思います。
つまり、敷金20万円から残り13万円くらいが返還される見込みです。
【注：今までの裁判判決事例や調停事例、現場経験により概算しました】

なお、上記金額はかなりアバウトなものです。
実際には、修繕一箇所ごとに詳細な説明・理由を聞いたうえで、証拠となる現況写真などを見てからでないと、正確には判断できません。
ですから、単に『209,300円も負担する必要ないんだ～』くらいに捉えておいてください。

＞不動産側も逆に「どうすればいいですかねえ～」と言ってる始末

不動産屋は、プロです。
『原状回復』についてや、敷金返還トラブル時の調停マニュアルを知らないはずがありません。
本当に知らなかったら、はっきり言ってプロ失格です。
いつまでたっても『どうしましょ～』なんてとぼけたことを言い続けるようなら、東京知事免許の場合は都庁の不動産課に、国土交通大臣免許の場合は陸運局の不動産課にTELして“行政指導”してもらいましょう！

また、すっとぼけたことを言うのは、これで契約終了する借主の0416さんよりも、今後もず～っとお付き合いが続く貸主（大家）の方を“大切な顧客”として認識しているからです。【一般的にはこうした傾向が強い】
うっかり借主の味方をして大家さんを怒らせ、仲介や管理契約を打ち切られてしまったら元も子もありませんからね...。

ですから、仮に大家さんと交渉するにしても、おそらく不動産業者は積極的に動いてはくれず、味方にもなってくれないかもしれません。
そうしたら、0416個人で折衝するか、裁判を起こすしかありません。

裁判は、当然ですが時間と費用と労力がかかります。
少額訴訟という手もあるのですが、今回ケースではちょっと難しいかも...いえ、たぶん無理でしょう。

なお、とりあえず『自分で大家に交渉してみる』のでしたら、それなりの理論武装しなければなりません。
まずは『賃貸者契約書（特約事項を含む）』を用意し、記載内容（契約内容）をきちんと確認します。
そのうえで『原状回復』等について勉強したあと、宅建業法、消費者契約法、民法など必要となる法律を勉強し、さらに今回ケースに似た過去の裁判判決事例を探します。

大家さんと不動産業者がよほど無知ならば、ある程度の脅し（例：裁判起こしますよ！など）で交渉に応じるかもしれませんが、その確率は低いと思うので、やはりそれなりの法的対応を準備しておいた方が懸命です。

しかしながら、よほど法律や不動産に詳しい人でないと結構つらいものがあるので、知人・友人・家族にそういう方がいたら、ぜひ協力してもらいましょう。

また、そのような人が周辺に誰もいない場合でも、今後は誰か（20歳以上の成人、社会的責任能力がある男性がベスト）に必ず同行してもらい、書類は必ずコピー、会話は必ず録音しましょう。後々の裁判で証拠になります。

※退居後の各修繕箇所の写真（デジカメ不可、日付入りプリント写真がベスト）は撮っておきましたか？
まだであれば、間に合うのであれば絶対に撮っておいてください。裁判のときに不可欠です。

■原状回復の考え方
http://www.heyasagase.com/shikikin/keinen.html
■原状回復義務とは？
http://www.hohoemi-yasu.jp/doc/kankyoukeizaibu/shouhiseikatu/2002121901.html
■経年変化の考え方
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/k_02.html
■修繕費用の相場と見積書（請求書）のチェックポイント
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/shuzenhiyousouba.html

※過去に同サイトで類似の質問に何度も答えています。よろしければご覧になってください。

お礼

長文でのご回答、ありがとうございます。大変参考になりました。私も自分なりにいろいろと調べたりしてみまして、少額訴訟をも考えてみましたが、とりあえず自分の妥協点を的確に不動産屋へ伝えてみようと思います。yuri_sさんの概算で13万円くらいの返還が・・・というのも一つの目安にしてみたいと思っております。半額返還されたらもううれしい限りですが・・・。いろいろとありがとうございました！

回答No.2

chakuro

すでにいろいろ調べられているようなので、お分かりかと思いますが、裁判すれば、敷金は全額返してもらえる可能性もあります。
　ただしそこに至るには、時間と弁護士か司法書士に払う費用がかかります。
　また、裁判なんてとても不愉快なしろものです。

　＜全費用260,230円のうち、私の負担が209,300円となっており、敷金20万円を越える負担となっています。＞
　つまり、9300円払えといわれているのでしょうか？
　そういうことであれば「敷金は本来全額返ってくるはずのもので、請求している毀損・傷みは4年住んでいれば当然のものであるから、1円も払う気はありません。不服があるならどうぞ裁判にしてください」と言い切ってしまえば、それで終わりというのが現実のところです。

　つまり、プラスマイナス０でいいというのであれば、別に難しい話しではありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。プラスマイナス０ですね・・・その辺りで妥協したほうがいいのでしょうか。少し考えてみたいと思います。アドバイス、ありがとうございました。

回答No.1

totoro196

敷金返還のトラブルはかなり多いようですね。
そのためのガイドラインが示されているようです。

このサイトでも「敷金」のキーワードですべてのサイトから検索すると901件もヒットします。
基本は入居時の契約内容によりますが。
かなり交渉の余地があるように思えます。

がんばってください。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm

お礼

ガイドラインはチェックしてみました。ただ、その解釈の仕方もいろいろあるのでは・・・と感じられます。具体的な項目がないので、素人の私では交渉にあたっての決め手として使えるのかどうか少々不安ですが・・。何とかがんばってみます。ありがとうございました。