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不動産購入トラブルについて
教えて下さい 平成１６年に中古建物付土地を購入しました。 昨年、売却を考え大手仲介業者に査定を依頼したところ 再建築不可物件であることを告げられました。 当時の重要事項説明書には再建築可と記載がありましたので、 購入時の仲介業者へ説明を求めに行きましたが、納得のいく回答は得られませんでした。 県の土木事務所へも何度か足を運びましたが、法律や不動産用語が難しく 早々に法律事務所へ相談に行き、現在仲介業者を相手に調停中です。 ただ、担当の弁護士は不動産事例に不慣れなのか、私が相手にされていないのか 納得の行く状況にありません。 問題の内容は 建築許可をうけた時点の敷地面積は359平米 その後、私が購入した186平米と隣の土地（現在空き地）に分筆された。 建築許可時点の359平米での再建築は可能だが、 私が所有している186平米のみでは、再建築できない。 許可時点と形状が変わっているのが問題らしいです。 平成17年に法改正があり 事前協議を県に申請すれば、再建築の許可がおりる可能性はあるらしいのですが、 測量等も必要になり数十万の費用がかかる様です。 あくまで、可能性なので費用をかけたとしても無駄になる確率もゼロではありません。 それと、気になるのは許可が下りたとしても この土地に対して許可が下りる場合と 申請者にのみ許可が下りる場合があるということです。 どう考えても、重要事項説明義務違反にあたると思いますし、 購入当時は法改正前で再建築が全くできなかったとすれば、 価格も大きく違ってくると思います。 再建築不可であると分かっていれば、まず購入自体考えなかったと思います。 契約解除まではいかなくとも、賠償請求はできないのでしょうか？ 説明が不十分な点も多いかと思いますが、 皆さまのアドバイスをお願い致します。
- sanroku
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- kamaryu
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再建築できないには理由が有ると思うのですが、それが解らないと今後の進め方がわかりません。 建築許可を得るには １．市街化調整区域ではない事 ２．建築基準法上の道路（幅員４ｍ以上）に２ｍ以上接している事 ３．建ぺい率・容積率の範囲以内の建物であること 再建築が出来ない物件は通常の価格よりかなり安く取引されます。 安く買ったのでないのなら、売主に対して分筆のやり直しを要求する（道路付けを改善する）とか、仲介業者に対して損害賠償請求を請求するとか・・・ 隣の土地が空き地で売主が保有しているならなんとかできるかもしれませんよ。 不動産の取引の基礎中の基礎なので、そんな仲介業者がいるなんて信じられません。 県の建築宅地課に行って、この土地がどうなれば建築許可が下りるのか聞いてみてください。 宅建業者に建築は可能だと言われて買ったということも伝えて下さい。 重要事項説明書を持って行けば尚解りやすいと思います。 その宅建業者の説明が不備で有れば、保証協会に賠償請求することが出来ます。
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補足
早々のご回答ありがとうございます。 再建築できない理由について、私のわかる範囲で補足させていただきます。 重要事項説明書には・・・市街化調整区域に位置しますが、都市計画法４３条の許可を受けている為、再建築は可能とあります。 しかし、昭和５０年当時に開発許可をうけているのは分筆前の359平米の１筆の土地であり 敷地の区画変更がされていない為、私の所有する土地に対して許可が下りているわけでは無い。 敷地の区画変更がされていなかったことが原因で、 仲介業者は、分筆前の過去にさかのぼっての確認を怠った様です。 隣の空き地は売り主とは別の方が所有しており、その方は再建築ができないのをご存知のようです。 平成１７年に法改正され第３４条１１号により 200平米以下の土地に対して開発許可を得る為の事前協議申請が可能になった様です。 したがって、現在は開発許可が下りる可能性はあります。