店舗立ち退きについて
- 店舗立ち退きに関する問題点と解決策についてまとめました。
- 賃貸契約終了後の立ち退き手続きや補償金について相談しています。
- 宅地業者との話し合いによって費用負担や営業への影響を軽減できる可能性があります。
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店舗立ち退きについて
家主様が現在約1000坪ある土地(当店を含め)宅地業者に売却を検討している話でした。この話は、我々が契約する前にも若干話しがあったようですが、我々は初めて聞かされました。店と家主様の契約は、平成21年11月～平成24年11月、3年契約で以降1年更新の話で契約です。家主様は、宅地業者に売却して宅地業者との話しあいで、当店の駐車スペース約7～8台)を宅地にするようです。それに伴い、当店の店裏スペースを駐車場にしてはどうかという話が出ているみたいですが、現在、草木状態になっており、コンクリートもしくは、砂利にするにしても費用がかかり、この費用は宅地業者と話し合いになりそうです。家主様は、宅地業者に一旦売却することで、貸主様は、宅地業者になります。但し、3年契約が終了次第、全て宅地にするようで、店はなくなる予定です。売却した時点で宅地業者は、ポール看板を即取り外したいと言っております。家主様は、まだ契約に至っていない様子ですが、ほぼ契約するつもりで話しをしてきました。今度、日にちを決めておりませんが宅地業者と話し合いをするつもりです。 問題点1 店舗正面駐車場(6台分)は、約店舗裏に(約6台分駐車スペースあり)駐車場にすることは可能ですがトラック等が止めれなくなりそうです。 駐車場の問題で売上の低迷になるのかが心配されます。 問題点2 現在、店で借り入れ2000万円内約1800万円前後残金があります。こちらは、10年で返済計画をしておりますので、3年で満了した場合は、返済のみが残ります。 こちらの返事が宅地業者が急いでいるみたいで約1週間以内で返事を下さいとせかされております。 問題は、家主様が宅地業者に土地を売却した場合は、話し合いにもよりますが、店舗駐車場が半減して営業が困難になること。契約満了後には当店が立ち退きをしないといけないこと。本来であれば、宅地業者は、一度に開発をしたいみたいですが、当店の契約が残っている理由で半分の土地のみ先に開発するみたいです。 店舗に費やした開業費用等の立ち退き料(返済分)等が支払われるなら即でも明け渡してもいいかと考えております。平成22年年商5900万円ですが、他いろいろ請求できるものでしょうか?家主様は、土地1000坪8万円で売却したらお金はあるはずです。どうすればいいでしょうか?裁判も辞さない覚悟です。裁判に勝てるのか？いくら要求できるのか？心配です。宜しくお願いします。
- hiropupu
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- 賃貸・アパート
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No.1です。 >借主である私の許可なしに現在借りている土地を勝手に家主が宅地に売却した場合 賃貸人(大家)は、賃貸物件を売却する場合、賃借人(店子)の許可は必要ありません。 >（契約期間もまだ残っているにも関わらず）どうなるんですか？宅地業者が家主になり、宅地業者がでていけとなるんでしょうか？ 借地借家法31条では「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」としているので、賃貸借契約は新しい所有者に引き継がれます(但し競売の場合は少々違いますが)。そのため、仮に新所有者が明渡を要求しても退去する必要はありません。 知識の少ない店子に対して、賃貸借権はないと言って退去を強制しようとする事はありますが、法律上は店子の権利が守られています。 その宅地業者がどのような手段に出てくるかは分かりませんが、契約満了までに新物件のあたりを付けて置き、貴方は新たな費用負担をせずに新店舗で営業できるための費用を算出し、その金額を立退き料として提示し、立退き料を支払えば立ち退くと言う姿勢を見せてはいかがでしょうか。 具体的な例は書きませんが、中には明らかに営業妨害になるような開発方法をとり、出て行かざるを負えない状況を作る場合があるので、話し合いの余地ある事を匂わせて置く事は重要です。
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- takapiii
- ベストアンサー率55% (944/1707)
宅建業者です。 賃貸借契約についての情報が不足しています。 定期建物賃貸借契約なのか普通賃貸借契約なのかにより立退き料の金額が雲泥の差です。定期ならば契約満了とともに即明渡し、普通ならば契約更新を主張して法定更新に持ち込み、立退き料の請求です。 立退き料の金額に決まりはありません。新規店舗のための保証金、内装費、引越し費用、家賃差額、営業経費（顧客の呼び戻しにかかる経費）などかと思います。少なければ数十万円、多ければ数千万円です。 定期建物賃貸借契約が有効かどうかは、契約書が公正証書である、契約書に更新できないと記載されている、大家からの更新が出来ない旨の書類が渡されている事です。かつ契約満了の1年～6ヶ月前までの契約終了の通知が送られてくる必要もあります。送られてこなかった場合は、送られてきてから6ヶ月間の猶予が生まれます。
お礼
回答ありがとうございます！普通契約です。 借主である私の許可なしに現在借りている土地を勝手に家主が 宅地に売却した場合（契約期間もまだ残っているにも関わらず）どうなるんですか？宅地業者が家主になり、宅地業者がでていけとなるんでしょうか？
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