不動産売買

質問

私は結婚を控えています新居購入で問題があります 彼は事情がありローンは組めません 彼の勤務先である有限会社が会社名義でローンを組み、私達の新居を買い、毎月のローン返済を自分たちと会社と半々でしていく。固定資産税は私達が支払う。定年まで働く約束をする。ローンが終わったら彼の名義に変更する。毎月のローン返済で会社が負担するお金は彼の退職金の前払いである。という話です。
彼は勤続10年で信頼関係もあると思いますが、何だか不安な話です。彼が病気や事故で働けなくなった場合、会社が不渡りを出した場合、あと名義変更に贈与税はどうなるのか。 私が気付いていない問題点もまだあるかもしれません。正式に有効な書類さえ作成すれば怖くない話なのか 危険な話なのか不安があります 専門家の方、ご意見ください

回答No.6

takapiii

No.5です。シツコクてすみません。私の会社でも同様の事で数度痛い目にあっています。

>書いてくださったように福利厚生資金として会社が融資を受けて家を買い そこに住み 社長に家賃を払う 家賃がローン全額になるまで払えばいいんですよね

まぁそれも一つの方法なのですが、退職金は現物支給できませんので、まずは現金で退職金を支払い、そのお金で買い取りと言う流れになると思います。それまで会社は家賃を退職金として保管しておいてくれれば、話はスムーズですね。

ちなみに、社長が家賃はいらないとか、半分以下でいいとかいうと、家賃補助分が所得扱いになります。

会社の倒産を前提にすると、貴方の名義にするのが安全策ですので、本当は会社の資金を貴方に融資するのが最も良いのですよ。資金繰りは会社に考えて貰うとして、金利を1%程度に設定します。それ以下の場合は金利分が所得扱いになるので、所得税、健康保険、市民税額が増えます。それでも名義は貴方になるので、会社が倒産したら銀行で借り換えと言う道が残りますよね。
返済として会社に毎月支払いますが、会社からは住宅手当を支給する事で、半額ほどを会社負担にするわけです。(この場合も所得税、健康保険、市民税額は増えますが)

お礼

お礼が遅くなって申し訳ありません 名義は会社名義が濃厚な感じです 年明けに私も交えて社長と話す機会を設けてもらいます。長年お世話になる社長に失礼のないよう、こちらも痛い目に合わないよう、何をどう聞いて確認すればよいのか頭がぐちゃぐちゃです。住宅手当てで貰えば所得税やらが増える そんなことすら気付いていませんでした ありがとうございます また、引き続きこの件は質問を出すと思います。易しくご指導ください ありがとうございます

回答No.5

takapiii

>何か専門家は詳しく知っておられる、問題のない賢いやりかたは 企業秘密でしょうか 教えていただいても素人にこなせるわざではないのかもしれませんね

No.2,No.3です。
いえ、一般的な方法です。ただ財務の話なので、書かなかっただけで、ネットで「社内融資」で調べていただければ分かります。

社内融資は3種類あって、一つは会社の余剰金で社員に融資する方法です。金利を1％以上に設定すれば、特に問題ありません。ただ、社内融資を行う事を事前に税務署と相談しておく必要があります。詳細は税務署とか税理士や会計士にご相談ください。
ただし、会社が倒産した場合、管財人より全額返済を要求される事がありますが、社内融資と言う性格上、無理強いは難しく、結局は新たな融資先の銀行を探し、融資を受けてから管財人に返済するという事になりますので、家を出てゆけとはならない可能性が高いのです。

もうひとつは、会社が銀行融資を社員に斡旋する方法です。会社のメインバンクと相談し、会社の信用で社員に融資しますので、社員の個人信用情報が多少悪くても審査が通る事があります。当然抵当権は設定されますが、金利の一部を会社が補てんする事ができるので、建設的な方法です。
この場合は会社が倒産しても、借入は貴方なので、問題はありません。利子補給が無くなるだけで、銀行も支払いが続いていれば、いきなり一括返済を迫っては来ません。

もうひとつは、会社が福利厚生資金として融資を受けて住宅を購入し、社員に住まわせる方法です。会社の信頼度が必要で、福利厚生施設が必要なほど社員が多いなどの条件が無いとなかなか融資は降りませんが、うちなどはその方法で行っています。
これは倒産すれば家を出てゆく事になりますが、それまでの間に貯蓄をしていれば頭金は揃いますし、その頃は個人信用情報も回復しているかもしれません。

とにかく、書かれた方法では、名義は会社ですし、返済を会社と折半で行うという事は会社へ貸し付けしている事になりますし、かつ退職時に退職金として…と言うのがよろしくないと言っています。その方法だと税務署が目を付ける可能性が高いし、会社名義ですと倒産時に競売にかかるので、せっかくいままで折半で払ってきたにもかかわらず、一円も戻らず、家を出てゆく事になるという事です。

お礼

ありがとうございました
書いてくださったように福利厚生資金として会社が融資を受けて家を買い そこに住み 社長に家賃を払う 家賃がローン全額になるまで払えばいいんですよね
家を持たせてやろうという社長の気持ちはありがたいですが、詳しい法律がわかっていないと厳しいですね ありがとうございました

回答No.4

poolisher

ネガティブな回答が多いようですから敢えて反論してみます。
（そういう可能性もある、という程度です。）

昔の会社の中には、従業員には家を持たせてやるのが社長の
甲斐性みたいな気概を持っている経営者もいました。
ですから、地方の比較的古い会社で業績が安定している会社
であれば、或いはそういう経営を継いだ経営者であれば、
質問のような提案があってもおかしくはないと思います。
土地が会社の遊休地とかであれば、さらに真実味は増します。

会社が半分持つという事は、（総額がいくらかわかりませんが）
社宅に入って社宅家賃を払う、と考えることもできます。
最後に無事名義変更されるかどうかということは不確実にして
も「社宅と家賃」と割り切りことができるのであれば損な話
ではないと思います。

ということで先ずは社長がどんな人かということがポイントです。
それから、会社として書面で約定してくれれば、例え社長が
代わっても会社が続く限り契約は有効ですからきちんと書面で
約束してくれるかどうかが２つめのポイントです。
３つ目は変な負担契約がないことです。
定年まで務めたら、という条件は「辞めてはいけない」という
約束ではなく「辞めたら契約は解除」ということでしょうから
それほど過酷ではないと思います。
一方で、連帯保証契約をさせられるとかがある場合には慎重
になった方がいいでしょう。

お礼

ありがとうございました
おっしゃるとうりなんです。 地方の古い有限会社で比較的安定している地場産業です。
結婚を応援して下さり、家を持たせてやろうと考えてくれている社長です。定年まで というのは、彼しかできない技術を確保しておきたいというのもあると思います 彼にとっても定年までいさせてもらえる約束は、この上なくありがたい事です。 社長の人柄は申し分ありません。 穏やかで地域にも貢献される方です。 なんとか安全な違法でない、罰を受けない、課税をさせられない方法をと日々悩んでいます。 社長にも、失礼のないように話したいので困っています。

回答No.3

takapiii

No.2です。

>会社倒産前の未納税金100％とあります
>これはどういう意味ですか？ 何の未納税金でその支払い義務が回ってくるのですか？

会社が倒産する場合、資金繰りが悪化しているから倒産するのはお分かりかと思います。会社は経営が悪化しても事業を何とか続けようとしますが、その場合、下請けへの支払いが滞ると仕事を流せなくなるので下請けには何とか払い続けます。従業員も同様ですね。退社されると事業は続けられませんので。そうするとまず税金(法人税、消費税、住民税等)の支払いをストップします。その後下請毛への支払いが滞り、最後に従業員の給与が滞った時点で、その会社は倒産すると言う流れが一番多いパターンです。

ですので、会社が倒産すると会社が保有している資産(購入した会社名義の家も含みます)を破産管財人が差押え、売却できる物は売却します。そして何とか集めたお金でまずは税金を支払います。その後残ったお金で従業員の未払いの賃金を払います。

説明が分かりにくくてすみません。前回の回答は基本的にリスクを主体に書いています。
もう少し分かりやく簡潔に書きますと、会社は住宅ローンを借りれませんので、そもそも家を買えないのです。住宅ローンは住宅に抵当権を設定するので、支払いが滞ったらその家を勝手に売って融資金を回収する事が出来ます。しかし会社はその住宅を買うと言う事では資金を借りれないので、何かしら嘘をついて借り入れる事になります。これが第一のリスク。

次に会社名義にした場合は、会社が倒産した場合は、どのような書類を作っていようが、全ては破産管財人の手にゆだねられ、貴方達は現金買取を要求されるか、売却されるか、競売にかかりますので、いずれ出てゆかなくてはなりません。もちろん今までローンの半分を支払っていても、所有権が無いので、1円も残らない状態で家を出てゆかなくてはなりません。

倒産しなかった場合は、退職時にその家を会社名義から個人名義にすればいいと思うかもしれませんが、それは贈与に当たるので、残念ですが法人名義の家屋を個人に贈与する事は認められていないのです。特に役員になるとほぼ無理です。
退職金扱いと言う方法は確かにありますが、問題は税務署がどう見るとかです。退職金と見てくれれば何も問題無い可能性もありますが、そうでなければ下手をすれば数百万から１千万を超える金額で課税されます。

では最初から個人名義とすると、会社が支払ったお金で購入した家を社員の個人名義にしたと言う事になりますね。民主党の小沢さんも同様の事をやり、世間を騒がせていますが、基本的に税務署はそのお金の流れを不正と捉える可能性が高いのです。そうなるとやはりトンデモナイ課税をかけられる可能性が出てきます。

ですので、個人的にはお勧めできなと言っています。ただし、全く方法が無い事ではありません。会社が福利厚生施設として家を買い、貴方にその家を無償で住まわせる。貴方は家賃分を貯金し、退職時に一括で会社から買い取る。そういう方法はあります。もちろん倒産の危険は無くなりません。
もしくは会社から融資してもらい、貴方の名義で登記し、毎月会社に金利とともに返済してゆくと言う方法できなくはありません。

お礼

丁寧な解答をありがとうございます

何かあった時に自分達の手元に何も残らないぐらいなら、借家の家賃を払っていたと思えばいいですが 莫大な課税をかせられるのは恐ろしいです 何か専門家は詳しく知っておられる、問題のない賢いやりかたは 企業秘密でしょうか 教えていただいても素人にこなせるわざではないのかもしれませんね 前回名義の質問の時もありがとうございました 今回もありがとうございました また不動産でわからなければ質問を出すと思います 機会があればまたご指導下さい 本当に、ありがとうございました

補足

お礼の後に大変申し訳ございません 会社と主人と共有名義を思い付きましたが、いかがなものでしょうか。 もし、よろしければご指導下さい。

回答No.2

takapiii

宅建業者です。

建設的な方法ではありません。
会社がローンを組む？事業ローンでしょうか？会社が借りれるのは運転資金か設備資金、住宅ローンは組めませんので、返済期間はせいぜい5年です。金利補助を市や区から受けるのも使い道から考えて難しそうなので、金利は高めです。

買う家の名義は会社ですか、ご主人ですか？仮にご主人だとすると、会社が融資を受けたお金をご主人にさらに貸し付ける事になりますね。さて税務署がそれをどう捉えるでしょうか。何処かに不正を感じ取りませんでしょうか。不正を感じ取れば予想以上に課税されます。
また、会社が倒産した場合、管財人は貴方に貸し付けたお金は全額回収します。もちろん拒んでも司法の場と言う事にもなりかねません。

では、会社名義の家にする？ローン返済を会社とご主人が折半すると会社への貸付になります。1歩譲って会社に貸付でもいいでしょうが、会社が倒産した時は、一切何も残りませんね。会社が倒産した場合、まずは未納税金(倒産前はほぼ100％未納税金がある)の支払いに周り、残りからご主人の未納賃金(倒産前はほぼ100％給与未払いになる)を支払った時点で会社の資産は無くなります。もちろん会社名義の住宅も管財人により処分してでの話です。

仮に、ローン完済まで会社が倒産しなかった場合でも、取締役が変われば事情は変わるというリスクはあります。では何か覚書を交わす？さてそれが有効になるでしょうか。前取締役が交わした覚書ですし、そもそも退職金として住宅をご主人に名義変更出来ると思いますか？過剰な退職金を税務署が認めると思いますか？通常、売買ではない限り会社名義の家屋を個人名義には出来ません。

非常に危険な方法に見受けられます。どうしても会社が融資を受けたお金を使用するのであれば、名義はご主人名義の家にする方がまだ安全です。後の税務処理はかなり厄介ですが、会社名義の家にするよりはリスクは少ないでしょう。
実は我々不動産会社の仲間でも、会社からの貸付で家を購入している人はいます。彼らは当然知識があって、安全な方法を知っているからできるお話です。会社もご主人も知識が無いようなら危険と言う事ですね。

お礼

ありがとうございました難しくて完全には理解できていませんが
何度もじっくり読み直してみます
ありがとうございます

補足

すみません
会社倒産前の未納税金100％とありますが
これはどういう意味ですか？ 何の未納税金でその支払い義務が回ってくるのですか？

回答No.1

hktouki

＞定年まで働く約束をする。

まるで奴隷契約ですね。

事情があってローンを組めない方と結婚するのですから、覚悟は決めてください。
通常の不動産購入とは違うことは分かりますよね。
通常の場合でさえ不安は付き物です。
それ以上に不安定な立場にあるのですから、どんな書類を作っても
危険なことにかわりはありません。
会社が倒産したら何も残らないと思ってください。

家賃と割り切るしかないでしょうね。

私なら絶対乗らない話です。

お礼

解答ありがとうございました