新築時の予定価格と見積

質問

いつも参考にさせて頂いております。

建築条件（1社限定）の土地に新築を検討しております。（一応注文で）

この会社に行き着く前に各ＨＭに同条件で建てられるか聞いて選びました。
・現在住んでいる市内及び近郊
・間取りは４ＬＤＫ
・１階に和室
・バルコニー（ベランダ）を付ける
・車は２台（１台は車庫又はカーポート）
・予算は００万（土地・建物・諸経費込み）
　家具・エクステリアは含まず。
・キッチンには食洗器
　　　　　　　などです。

今間取りを考えていますが、その段階で１００万くらい予算オーバーしています。
（食洗器などオプションはこれから増えます）
まだまだ増額要素はあるのですが、
ＨＭ営業担当はとりあえず要望を入れていきましょうといいます。
後から削減できるからと・・・

こちらとしては
・既に予算を１００万くらいオーバーしている
・最低限のオプションで３０～１００万くらいかかる
・オーバーしても予算額は変更できない旨を最初から伝えている
・メーカー標準の物を極力選んでいるので減額要素が無いのでは？
と悩んでおります。

そこで、
このメーカーはどうしたいのでしょう？
こちらとしては無理なら他の業者に依頼するなり、予算を増やす為延期するなり
したのですが。

値引きで対応とか考えているのでしょうか？
※そのメーカーの建売の方が設備が良く、間取りもほぼ同じで仕様も同等ですが格段に安価でした。

回答No.3

tai-yu · ベストアンサー

No.2です。ちょっと状況が飲み込めないですね。

＞坪単価は未確定ですが、容積・建ぺい率から建坪は決まっています。
＞希望間取りはその建坪でしか実現しません。（建築士と相談してます）

大きさは確定？でも間取りは決まっていない？間取りが決まらなければ大きさ決まらないですよ。これだけは必要な面積とは出るかもしれませんが、あくまでも間取りが決まっていないなら大きさは未確定ですよ。矛盾しています。
容積率・建蔽率を一杯につかって建てるのが確定ならまあ納得しますが。

坪単価が未確定とありますが、坪単価とはあなたのように設計がまだ終わっていない人たちがおおよその予算をつかむための目安の数字ですから、決まるも何もないです。ＨＭならグレードによって標準の坪単価があります。所詮目安の数字でしかありませんが、「坪単価が未確定」がほんとうなら建物のグレードがまるっきり決まっていないことですよ。

＞希望仕様（オプション等含む）は５００項目くらい伝えています。
＞ここで全てを書くわけには行きませんので。

＞当初、営業は００００万で上記項目が当社で出来ますと言っていました。
＞細かく言うとコンセントはこの部屋に何個とか、照明はどこそこのこれとか、造作棚はここにこの幅・長さとか、床材はこれと＞か、ポールはここにとか、暖房はこの部屋はこれとか・・・・

要望を細かく言われても所詮図面に描かなければ正確な見積り金額は出ません。営業さんができるといったのはＨＭさんの標準的な仕様とあなたが言われた仕様を比較した上で、坪単価と比較してざっと口頭で説明しただけです。いうなれば概算の概算です。

＞以上を踏まえて、まだ間取り決めの段階なのに１００万以上増額になっています。
＞当然食洗器・カーテン・照明器具等はまだ入っていません。
＞エクステリア・家具は引渡し後に自分で手配するので、ここの金額には一切関係ありません。

間取り決めの段階なのに100万以上増額って、概算で今のところオーバーしていますと言われているだけでしょう？今のところ予算オーバーぎみなので少し絞りつつ今後の設計を進めていきましょうといっているだけで、良心的な言葉だと思います。またカーテン・照明器具等はまだ入っていませんって、普通は見積りから外しますよ？グレードによって値段が違いすぎますので。

＞地盤調査は契約前に行うので増額はありえません。
＞現段階の見積でも１００万程杭工事で見積もられています。

契約前に地盤調査して杭の検討もして金額出してくれるのですか？間取り確定しないと出ませんよ？しかも今の段階ではこの100万円も概算ですよ？少し地盤が悪ければ200万円超えますよ。
例えば地盤調査して杭が不要なら、100万円減りますのであなたの予算ぴったり！非の打ち所のない概算になりますよ？

＞ＨＭの土地ですので開は少ないと思います。

だれの土地でも関係ないですよ？

＞建築条件付なので３ヶ月はお互いに真剣に検討しようとは思いますが、
＞無駄足も踏みたくありません。

この時期に基本設計してもらい、お互い意見をぶつけあいながら計画を煮詰めていくのが普通の設計だと思いますのでこれを無駄足だと思うなら、きちんと設計事務所に設計料を払って設計図面を書いていかなければ無理です。もしくはご自分で設計図面を書いて渡してあげてください。

＞前回打合せの時に気づいたのですが、
＞サイディングコーナーの仕様で設計士さんと営業の話が違っていました。（どちらも同じ会社です）
＞たぶん営業は含みを持たせて見積もっているのでしょう

営業と設計の多少の意見の行き違いは当然ですよ。営業が設計できないから設計者がいるのですから。設計の全てを営業が理解できていたら設計は不要です。

そもそも間取りが決まっていないのに、営業さんが概算で言った総額がこちらの予算を100万円オーバーしているから、この業者は対応悪いのでメーカーを変えたいと言うのはおかしくないですか？
当然変えるのはあなたの自由ですし、大きな買い物ですからご自分の意見を尊重するのが良いかとは思います。しかし、どうも家作りの細かいところに目が行き過ぎて、揚げ足を取るのに一生懸命になっていないですか？所詮、家作りはどんなに勉強しても設計者の知識には勝てませんし、隠蔽部もたくさんありますのでご自身でのチェックも限界があります。だからこそ、信頼できるメーカーと営業担当者を探してはどうでしょうか？もしくは建築設計事務所に依頼したほうがあなたが望む家作りができるのかもしれません。

お礼

回答有難うございます。
少々私の言い方が悪いのでしょうが伝わりきれていないですね。
すみません。日本語下手です。

回答者様には感謝しています。

対応が悪いので業者変更を望んでいるのではありません。
悪いというよりはこちらに伝わらないといったほうがあっているかもしれません。
駆け引きが嫌いなので、すっきりしないのです。

確かに細かいところに目が行っているのかもしれません。
性格上　１式とかは納得出来ない性分なので特にそうなのかもしれません。

今週末も打合せがあるので直接営業マンに問いただした方が早いですね。

ちなみに建築業界の現場管理の仕事をしているので、
余程特殊な工法を使用しない限りは解ります。
建築・設備・電気・外構等も一通りは
（いい方法も　手抜きも）

回答No.2

tai-yu

営業さんの言葉通りだと思います。

＞ＨＭ営業担当はとりあえず要望を入れていきましょうといいます。
＞後から削減できるからと・・・

間取りを考えている段階ですよね？坪50万円の家なら2坪家を小さくすれば100万円安くなります。
だから通常の設計ならば予算もお客さんの要望も出きるだけ聞いた上で、値段が安くなる部分を探して調整していきます。設計が終わっていないのですから、今の段階ではあくまでも予算組みしているだけなので、例えば今のところ外構を２００万円で予定しているが、できるだけ簡素にして100万円にしましょうとか。

　家の値段は最終は設計が全て終わってから金額が確定します。それまでの坪単価はあくまでも目安の数字ですのでそれに向かって調整していくのが通常です。

　Ｎｏ.1さんの考え方もわかりますが、これは自動車販売の営業さんの考えだと思います。建築のおいて原価率は日々変動していますし、メーカーによっても使用する材料によっても異なりますので、営業さんがぱっと計算はできません。あるとすれば今までの経験でこれくらいなら調整できるとかその程度です。

　ＨＭに予算が伝えてあるとありますが、100～200万円程度の余裕を持たせて伝えないとダメですよ？予算が伝えてあってもそれに向けて設計はしますが、どうしようもない増額は発生することがあるからです。例えば予定通りの予算額一杯で建物の契約を結んだあとに、あなたが雑誌をみて「これいいな」と思ったものがあり、どうしてもつけたくなったらどうします？地盤調査したら予想よりも地盤補強工事費用が掛かったらどうします？想定外のことは業者も面倒みないですよ？

　予算を言ったから後は業者の責任とはいきません。ご自分で調べて納得して進めないと後悔しますよ。質問者さんが書かれているメーカーへ要望出した項目を見るとまだまだ質問者さんの家のイメージが固まってないかと思います。もっともっと考えてイメージを全て口頭で言える位に固めて、もしくはこうしたいという要望を固めてください。それを設計者さんにぶつけてよりよいプランを練っていくのが、家の設計だと思います。がんばってください。

お礼

回答有難うございます。
長文失礼します。

坪単価は未確定ですが、容積・建ぺい率から建坪は決まっています。
希望間取りはその建坪でしか実現しません。（建築士と相談してます）
設計が終わってから調整し金額を合わせていくのは解りますが、
希望仕様（オプション等含む）は５００項目くらい伝えています。
ここで全てを書くわけには行きませんので。
当初、営業は００００万で上記項目が当社で出来ますと言っていました。
細かく言うとコンセントはこの部屋に何個とか、照明はどこそこのこれとか、造作棚はここにこの幅・長さとか、床材はこれとか、ポールはここにとか、暖房はこの部屋はこれとか・・・・

以上を踏まえて、まだ間取り決めの段階なのに１００万以上増額になっています。
当然食洗器・カーテン・照明器具等はまだ入っていません。
エクステリア・家具は引渡し後に自分で手配するので、ここの金額には一切関係ありません。

契約後に増やすものが出た場合は別途引渡し後に考えます。
地盤調査は契約前に行うので増額はありえません。
現段階の見積でも１００万程杭工事で見積もられています。
ＨＭの土地ですので開は少ないと思います。

予算を言ったから・・・
当然余裕は見ています。が、それ以上出す気はありません。
それだけ条件を固めてから各社を回りましたので。
当然グレード等も伝えてあります。クロスは＃１０００とか

建築条件付なので３ヶ月はお互いに真剣に検討しようとは思いますが、
無駄足も踏みたくありません。

設計士の方とは意見が合い順調に話が進んでいきます。
これを書いていて思ったのですが、たぶん営業のやり方が気に入らないんだと・・・

前回打合せの時に気づいたのですが、
サイディングコーナーの仕様で設計士さんと営業の話が違っていました。（どちらも同じ会社です）
たぶん営業は含みを持たせて見積もっているのでしょう

回答No.1

Mokuzo100nenn

＞このメーカーはどうしたいのでしょう？

とにかく受注成約を目指して、値引きで対応を考えていると思います。

理由その１：メーカーの第一優先事項は受注成約であり、利益額は第二順位、利益率は第三順位です。
したがって、顧客の希望をできるだけ叶えて失注を回避するのが第一です。
理由その２：メーカーの原価率は標準部分は高く、オプション部分は低いです。したがって、オプションが多い方がより多くの値引き額を提示可能になります。

例として、標準部分が2000万円で原価率80％、オプション部分が200万円で原価率50％と仮定しましょう。
標準の仕様では受注が出来ないリスクがありますので、まず「お客の希望通り」オプションを積み重ねます。
総額2200万円になった時点で、物件の原価は1600+100=1700となり、原価率は77％と、標準だけのときより原価率が低減しています。これが値引き可能原資になります。

そこで、
案1：オプション200万円の部分に関して5割引きとし、総額2100万円で契約したい。そうすると1700/2100=80.9％となり、標準部分の値引きなしの場合の原価率と近い。しかも利益額は標準仕様を定価で契約したと同額。二重まる◎。

案2：オプションで増額した部分に関して全額値引き対応で、2000万円で契約。そうすると1700/2000=85％となり、原価率が上昇してしまうが、受注成約で粗利益300万円を確保。まあ○ですね。

案3：オプションで増額した金額以上の300万円値引きで契約。この場合は1700/1900=89.4％となり、原価率が高すぎ。しかしとりあえず受注成約できる。従って△。受注後に計画原価1700万円を下回る施工原価で仕上げる必要があります。つまり、いわゆる下請けへの発注交渉を強化し、施工時点で利益回復の努力をする。

質問者さんのケースが案１に収まれば双方ウィン・ウィンです。
案３まで交渉してしまうと、契約時点は施主のウィンですが、施工時の原価低減がキツイですから、手抜き工事のリスクもあります。優秀な営業であれば、何とか案２ぐらいで纏めたいと考えているはずです。

お礼

回答有難うございます。
なるほどです。原価率の話は考えていませんでした。
オプション付けた方が値引きには良いのですね。

当方は最大予算が決まっていて
（借りれる額ではなく返せる額から）
このままで行くと絶対購入不可能なのかと思っていましたが、
値引きがまったく無いメーカーであることを祈ります。