家を貸すときの不動産業者について

質問

住まなくなった一軒家を賃貸に出そうとしており、媒介を依頼している不動産業者に関して相談させて下さい。２ヶ月前から大手チェーン加盟の地元業者に賃貸専任媒介依頼をしているのですが、ここ１ヶ月ぐらい全く音沙汰なしの状態です。「反響は少なくてもいいから定期的に状況を報告して下さい」とお願いしているにも関わらず・・・本当に真面目に借り手探しをやってくれているのか、心配で仕方ありません。

お聞きしたいのは、
１．不動産業者は連絡もろくにくれず、あまりやる気がないように見えますが、通常そんなものなのでしょうか？（当方がせっかち過ぎるのでしょうか）

２．専任媒介を一般媒介に切り替える、もしくは他の業者を替えるにはどうしたら良いのでしょうか。当初締結した専任媒介依頼書には期限が切られていないので、一方的に通知しようかと思っていますが、今の業者にはウェブ広告を出してもらっており、その手数料は負担しなければならないのでしょうか。

昔の質問で、自分でホームページを立ち上げて借り手を募集したら１週間で見つかったという話があったので、それも試してみようかと思っています。他にもご経験のある方、アドバイスを頂ければ幸いです。

回答No.1

noname#239262 · ベストアンサー

不動産業者ではありませんが、業界事情に詳しい専門家です。
＞１．不動産業者は連絡もろくにくれず
＞２．専任媒介を一般媒介に切り替える

こまめに連絡をくれる、くれないは純粋に「業者または担当者」により異なります。
積極的に客付け（借主を募ること）しようとこまめに連絡してくれる業者も多いですが、「依頼主への定期連絡は月一回程度」というのもよく聞きます。

また、賃貸物件は現在供給過剰です。
時期・地域・立地条件・賃貸契約内容（賃料など）等にもよりますが、借主サイドからみて客観的に「お得な物件！」と思える物件以外、専任媒介（＝契約した業者１社で客付け）で２ヵ月以内に客付けするのはかなり難しいでしょう。
もちろん、一般媒介に変更すれば、業者はおそらく
流通ルートに載せるでしょうから、早期に客付けされる可能性はグンと高くなります。

一般的には、募集広告開始３ヵ月を過ぎたのにお客さんから何の問い合わせもないような場合には『賃料値引きやペット飼育可にするなどしてみませんか』という提案が業者からあったりしますが…あくまで業者の営業方針・広告戦略により異なるので、一概には言えません。

そもそも業者とどういう契約（詳細内容）を交わしたかがわからないのであくまで一般論ですが、『定期的に状況を報告して』と約束しているのならば『こういう約束したのにどうなっているんですか？』と業者を問いただせばいい。このこと自体が媒介契約書に記載されているのならば、立派な「契約不履行」だからです。
この時、業者がいい加減な言葉・態度をとるようならば、思い切って違う業者に代えた方がいいでしょう。

なお、専任媒介から一般媒介に変更した場合はもちろんのこと、媒介契約を解除した際などに「広告費用を含む諸経費」などを請求されると思いますが、これは仕方がないです。
ただし、ウェブ広告については状況により異なります。業者による自社ＨＰの場合は無料の可能性が高いですが、客付け用の「（有料）専門サイト」への広告ならば、前述ともに請求されるかもしれません。いずれにしても、媒介契約の内容により異なります。

＞自分でホームページを立ち上げて借り手を募集したら１週間で見つかった

前述のとおり「諸条件」にもよりますが、可能性としてはアリですね。
ただ、賃貸借契約は不動産業者を仲介せずともできますが、借主に退去していただく際には何かとトラブルが起きるものです。
特に多いトラブルは、「原状回復」や「室内清掃」、「退去請求」についてです。「退居請求」は定期借家制度を用いて事前に『期間２年間、自動更新ナシ』などと取り決め契約しない限り、一般の借家契約では『転勤から戻るので出て行って欲しい』等の理由では退居に応じてもらえない場合も。法律でも、原則的に居住者の言い分が優処されます。

これら回避するために、契約書に細かく記載したり特約事項を定めて説明し、借主の同意を得て契約するのですが、こうした知識があり、かつこれらすべてを御自分で行えるのならば、自身（のＨＰ）で借主募集をするのも良いでしょう。

なお、『不動産業者に媒介依頼したまま、自身または専用ＨＰに自主広告を出したい』場合には、必ず事前に業者に連絡し、了解を得なければなりません。
それで借主が決まった（決まりそうになった）際など、仲介手数料についてや仮押さえ（仮契約）が生じた場合などに、どうするか取り決めておく必要があるからです。でないと、今度は不動産業者とのトラブルが発生してしまいます。

お礼

ご回答、誠にありがとうございました。大変参考になりました。

こちらが顧客である以上、不動産業者はまめに連絡をくれるのが当たり前だと思っていたので、まずは自分の認識の甘さに気づかされました。契約書（依頼書）にも、「定期的に連絡する」といった細かいことまで特に書きませんでした。

確かに現在、賃貸物件は多すぎると聞いていますので、どうやら我慢強く探していくしかないようです。もしおっしゃる通り、一般媒介に変えれば可能性が高くなるのなら、前向きに検討してみようと思っております。

今の業者には、「賃貸専任媒体依頼書」という一枚だけ捺印して渡しており、これには媒介の開始日と、成約した際には広告料として賃料の１ヶ月分及び消費税を支払う、ぐらいの事しか書かれていません。

恐らく一般媒介に切り替えるなら、”広告料の扱い”については業者と相談しなければならないのでしょうね。ちなみに今、業者にはウェブ広告の他、チラシも作って配ってもらっているようです（どれぐらいの部数かは確認できませんが）。

自分でもホームページを立ち上げるなり、頑張って借り手を探そうと思っていましたので、その際の注意点も教えて頂きありがとうございました。借り手が見つかれば、業者を通して契約しようと思っているので、なんだかんだ言ってそれまで不動産業者とは仲良くやっていくしかないようですね。

取り急ぎお礼まで。