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民法第387条第1項の同意の登記について
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- 敷金の増額は賃借人に不利な変更のように思えるが、なぜ有利とみなされるのか疑問です。
- 新たな同意の登記がなぜ必要なのか疑問です。
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抵当権の同意を得た賃貸借について、賃借人は賃貸借の登記に加えて全ての抵当権者の同意の登記があれば競売の際に現れた買受人に対抗することができるそうですが、そもそも競売にかけなければいい話だと思うんですけどその辺どういう仕組みになっているんでしょうか?
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- 抵当権者の同意の登記とは同意書のことですか
すみません、抵当権に関する質問です。 具体例から書くと、既に抵当権のかかった建物を賃借した場合、賃借権を登記すれば、競売にかけられても、賃借権の登記があるから追い出されずにすみませすよね。 それと、抵当権者の同意制度(変な制度ですが)の要件としては、賃借権を登記した上で、同意の登記をする、とありますが、抵当権者の同意を得て、同意書にサインして、その書類を公文書として登記するというイメージでよいでしょうか。 そもそも、抵当権者から事前の打ち合わせの同意があれば、同意書を登記をしなくても、抵当権者が競売にかけなければ済む話だと思いますが。 アドバイス、宜しくお願いします。
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抵当権設定登記以後に設定された賃借権について、抵当権者の同意のもとに、賃借権が抵当権に対抗で抵当権が実行きるものとする制度について。 (1)抵当権の実行を行う場合、 不動産の競売以外の方法はあるのでしょうか? (2)賃借人が抵当権者に対抗できる要件として、 「その賃借権が正式に登記されていること」という項目がありますが、 これは賃貸人と賃借人双方が同意の上に賃借物件に 賃借権の登記を行うということでよろしいですか? 実際に賃借権の登記まで行っている実例は少ないと思われますが、 実情はどうなのでしょうか? 以上、ご返答よろしくお願いします。
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いつもお世話になります。 不動産登記法66条 「権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者(略)の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。」 例えば、根抵当権の極度額を変更する場合、利害関係人の承諾が必要(民法398条5項)と解釈すると思いますが、不登法66条をもって解釈すれば、(付記)登記が可能となると思います。 これは、付記登記という手段を使えば、利害関係人の承諾は実質的に不要を意味するのでしょうか?そうなると、不登記法66条の存在意味がなくなってしまう気がします。 解釈の間違いを、どうぞご指摘願います。よろしくお願いいたします。
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変更更正の仮登記は、「利害関係人がいるときはその者の承諾書またはこれに代わるべき裁判の謄本を添付しなければ、付記で変更更正の登記は受けられないので、変更更正の仮登記を受ける実益がある」とあるのですが、どう実益があるのですか?実際仮登記を付記で受けるためには利害関係人の承諾書がいるのであれば何の得もないように思うのですが。 どなたか是非教えてください。よろしくお願いします。
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[事例] 次のような登記記録があります。 甲区 (1) 所有権保存 X (2) 所有権移転 A (3) 所有権移転仮登記 B ≪8月1日受付≫ [ 余白 ] 乙区 (1) 抵当権設定 C ≪7月1日受付≫ (2) 抵当権設定 D ≪9月1日受付≫ ここで甲区(3)の仮登記を本登記とする場合には 登記義務者 A 登記権利者 B 登記の受付日付から 利害関係人 D となり、本登記の申請をするにはDの承諾書を添付することが要求されます。 Cは仮登記よりも前に登記を備えておりBに対抗できるため利害関係人とはなりません。 それでは乙区に (3) 1番、2番順位変更 第1 D、第2 C と登記がされている場合には利害関係人はCでよいのですか? 順位変更は絶対的な順位の変更であるから、この場合の利害関係人となる、ならないにおいて影響しますよね?それとも影響はないのですか? これに対して抵当権の順位の譲渡・放棄においては相対的だから影響しないですよね? 基本的な質問ですが、ご回答・ご説明よろしくお願いします。
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どれが正しいですか?? ① 不動産に関する賃貸借契約は、賃借人となる者が賃貸人となる者に対して、敷金を交付することによって成立する。 ② 敷金返還請求権の発生時期は契約の終了時であり、賃借人は敷金が返還されるまで賃貸不動産を明け渡さなくてよい。 ③ 賃借人は賃料債務のほか、賃貸不動産の使用収益に関する用法遵守義務および原状回復義務を負う。 ④ 建物賃貸借において賃貸借期間中に当該建物が譲渡された場合、賃借人はその建物に居住していたとしても、賃借権登記がなければ、建物譲受人に対して賃借権を対抗することができない。 ⑤ 不動産賃貸借において、賃借人の使用収益が用法違反にあたり、それが信頼関係を破壊する程度のものであったとしても、賃貸人は催告をしなければ契約を解除することができない
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不動産登記法を初めて学んでいる者です。主登記と付記登記についての疑問です。 乙区1番で抵当権者A、2番で抵当権者Bで、それぞれ抵当権が設定されています。 乙区1番で設定されている抵当権の債権額や利息を変更したいとき、乙区2番の抵当権者Bの承諾が得られれば、Aは乙区1番付記で債権額や利息の変更登記ができますね。 教えていただきたいのは、乙区2番の抵当権者Bの承諾が得られずに、(現実には、ほとんどありえないケースだと思うのですが)債権額や利息の変更が乙区3番で主登記となった場合のことです。 この場合、登記記録では、乙区1番の抵当権の債権額や利息のところに下線が引かれて、乙区3番に登記の目的「1番抵当権変更」で、変更後の債権額や利息が記録される、という理解でよいのでしょうか(たとえば、債権額3000万円だったのを5000万円に増額する変更を主登記でした場合、乙区1番の債権額3000万円に下線が引かれ、、乙区3番に債権額5000万円が記録される)。 そして、このように債権額や利息の変更が乙区3番で主登記となった場合、抵当権者A・B間の優劣は、どうなるのでしょう(Aは増額分の2000万円だけBに劣後することになるのか、5000万円まるまるBに劣後することになるのか?)。 本を読んだのですが、債権額や利息の変更が主登記となった場合のことについて、くわしく書いてないため、疑問になっています。 どうか何卒よろしくお願いいたします。
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ted2010さん、この度もまたお世話になります。 ■質問1 >そのため、抵当権設定者が、自らの利益を図る目的で、抵当権者を欺き、 >賃借人と共謀して、高額の敷金を仮装するのを防ぐためです わかりやすいご説明、ありがとうございます、納得しました。 ■質問2 わかりにくい質問だったためにお手を煩わせてしまい、申し訳ありません。 >恐らくこの質問は「宅建スーパーWEBサイト」というところからの… ご推察のとおりです。 >「同意の登記後に,賃借権の譲渡〔賃借人が替わる〕があった場合は」… これは賃借権の譲渡についての解説だったんですね! その点を読み取っていませんでした。わたしの読解不足です。 >なので、賃借権が譲渡された場合、その譲渡を抵当権者に対抗するためには、… ↑理解できました。ありがとうございます。 『同意の登記後に新たに抵当権が設定され,新たな抵当権者に対抗するためには,新たに同意の登記が必要』 <乙区> 1番・抵当権設定(抵当権者A) 2番・賃借権設定 3番・2番賃借権の1番抵当権に優先する同意 4番・抵当権設定(抵当権者B) ←「同意の登記後に新たに抵当権を設定」 ここで、2番賃借権が譲渡された場合、 5番・2番賃借権移転 6番・2番賃借権の1番抵当権、4番抵当権に優先する同意 とすることで、譲渡後の賃借権を1番および4番抵当権に優先させることはできるけれども、 「1番および4番抵当権者の承諾を得て、2番への附記登記にて賃借権移転」 では、同様の効果を得ることはできない。・・・ということでしょうか? (そもそも、2番賃借権移転の登記において、 3番「同意の登記」に係わりのない4番抵当権者の承諾書を添付することに 違和感がありますが、、、) 重ねてお訊ねすることになり、恐縮ですが、 お手空きの折にでもお教えいただければ幸いです。