土地の分譲販売を進められ騙されてる？

質問

現在、亡き父より譲り受けた土地を現在、販売に出しているのですが、
不動産よりなかなか売れないので、分譲（二分割）販売の提案をしてきたのですが
以下の項目を言ってきました。
　・分譲費用（書類）を売主負担（約８０万）
　・分譲用区分け工事費を売主が全額負担（６０万）
　・分譲地に上下水道を引き込み整備を売主全額負担（８０万）
　・現状負担できないときは、１つ契約完了後そのお金で整備も可
　・分譲に合わせ１つとしても宣伝販売を続ける
上記内容で提示しておるのですが、いづれにしろ売主に大きな負担が
かかる感じです。通常こうなのでしょうか？
分譲手数料や仲介料、税金は理解できますが、分譲区分け、上下水の引き込みは購入者が行うのが私が住んでいる地域なんですがねー
詳しくないので宜しければご意見をいただけますか？
ちなみに　土地はかなり遠隔地で土地形状は縦長で奥まっており
前、後ろにて分譲予定らしいです。
提案書をみて指示願いますとせかされ気味です。

回答No.4

mnb098

#1です。
住宅地内とはいえど、やはり立地条件は良くない敷地ですね。
後ろ、横に廃工場があると言う事は、風通しや景観も良くなく、将来取り壊しやらどんな建物が建つのかなど、何が起こるか想定できないので、購入側も価格の判断ができない環境だと考えられます。

実は近くのある社宅跡が細長い敷地でこの状態に近かったのですが、裏の工場と隣りのぴったりくっついていた大きな倉庫が取り壊され分譲宅地になった事で、ある業者が一括買いして侵入路を取る形で、２つに分けました。
手前は客がついていたのですぐ新築しましたが、奥は何年も売れないままです。
現況周りは住宅にかこまれた空き地となっています。

120坪ぐらいを50と70に分け、奥は当時坪30万円程度で看板に書いてましたが、道の部分を含む割に高いねとの評判でした。
俗に言う「旗ざお地」の形状で、さおに当たる道部分が幅3ｍ弱ぐらいなので、建築基準法には適応します。
しかし10ｍ以上入らないと家につけないし、駐車スペースを縦に3台とれても、公道（市道3.5ｍ幅、セットバックあり）への出入りの不便さを考えれば、安くても私も買おうと思いません。
（念のため買えないのではなく、うちはこの倍ぐらいの敷地あります。）

そうこうしているうちに、路線価はどんどん下落していまや半分まで落ちています。業者もあきらめて完全な塩漬け状態です。
2100万円のつもりが、金利もかさんで今更半値で売れば大赤字となるので、動けなくなっています。

免許持ってる私がもしお受けするなら、現状有姿・切り売り応談・分筆費用、区画割費用売主負担・ぐらいの条件で、相場価格の90～85%程度の単価提示にすれば、費用持ち出しが少なくてすむのではと考えます。
購入者に何もかも負担せよと言うのは、売れなくてもいいよと言うのと同じです。
そんな手間のかかる土地なら、他にもっと条件のいいところを探しますと言われます。

仲介業は売れていくらの手数料制度なので、価格の3%＋6万円と消費税が宅建業法の正規の料金。
地域によってはこれ以外に広告掲載料を求める場合もあるようです。
今はパソコンで協会の物件オンラインに登録するので、業者を変えても集客力は変わりません。
引き合いがあるかどうかは、その立地条件と「価格」にほとんどの要素があります。
不景気で売れないのでは無く、ものの割りに価格が高いから売れないと言うのが正しい理解です。

回答No.3

makookweb

信用が出来ないのならば、業者を代えればよいだけでは？

回答No.2

noname#115486

よく分からないですけれども。投資信託みたいですね。この条件では、業者には損はない訳ですが。土地が売れる前に、整備費用を売り主が負担して、売るというのは、売り手にとっては、「整備はしたけれども、売れなかったら、どうするのだ」という問題があると思います。『売れた後で、整備費用を売り主が負担する』という条件なら良いですが。どうも、最後の方の『現状負担できないときは、１つ契約完了後そのお金で整備も可』を見ると、「売れる前に整備費を売り主負担で整備する」という条件のような気がしますが。

　で。この土地は売れそうですか？　先に整備したから、売れるという保障はないですしね。業者にとったら、「売れたら儲け物」ぐらいに考えている可能性もありますしね。

　素直に、地元の住民にでも聞いてみたらどうですか。「うちの親父の土地を売りに出しているのだけれども。いくらぐらいで売れると思いますか」と。「あんな土地買う人いないのじゃないの」と言われたら、あきらめた方がよさそうだと思います。

お礼

ご意見有難うございます
返信遅くなりすみません。
確かに投資信託の様な感じもありますね。
現状、立地条件的にはそんなに良い訳でないのですが
何件か問い合わせわあるようなのですが大きさが
中途半端すぎるらしい上、不景気でなかなかと返事は
頂いております。
確かに１つ売れたてからが条件でとなるとまだ良いのですが
残りが売れない時は永遠に残る可能性が大なのである意味
ジャンブルになってしまいますねー　
今一度業者さんとお話してみます。が、遠距離（関東、四国）
なのでなかなか簡単にお話げできないのが現状です。
羅列の返信ですみません。　今回は有難うございました。

回答No.1

mnb098

不動産のかかわりを持つものです。
何をもってだまされると思いますか。
売却に出しているが、専任での業者がこの値段と地型では引き合いがないので、売れるようにするには、分筆して区画を分けてはどうかと言う提案をしてきた。

当然売り手が整備して分譲するのが当たり前なので、費用負担が出ますと言う話です。
高いかどうかは状況によるので判断できませんが、私の地区では購入者が負担すると言うのは、「現状有姿」の値段で売るからそうなので、世間相場と言うのがありますから、三つの費用分200万円最初から下げて売るのも同じ事でしょう。

不動産業者にすれば、値段を下げればそれだけ手数料が減ります。
さらに奥の区画は安くなります。売れにくくもなります。
売れる（人が住みたいと思う）地区なら、地元の建売業者にでも話ができるものなんですが、欲しがらない土地なのじゃないのか、あるいは希望が高すぎるのじゃないでしょうか。

お礼

ご意見有難う
ご返事遅くなりすみません
私も不動産の知識は無に等しいのですみませんが
質問させていただきました。
確かに、言われてみればその通りと思いますし
不動産業者さんには損だと思います。
ですが、あまり売れる要素がないので分割し売れた（条件良い方）
を少しでもお安く売って利益にしたいと思う気持ちもあるのでは
と考えてしまいます。残り（悪条件）は下手すると永遠に残り
売主には税金、不動産業さんにちょっとだけ得といった感じになる
様に最悪なことを考えます。　
周辺の友人に聞いても事前に分譲、整備させて販売させるのは
良くないと言われます。私もそうは思いますが、１歩譲ったとして
事前整備、分割はせず飼い主が現れ、契約完了整備し、費用を
不動産業さんに支払をする形なら良いかと思われます。
あまりにも、知識がないので臆病になってしまします。
ちなみに横幅がそんなにないので道側（３０坪）をひとつ
その横に４ｍ道路を造り奥に７０坪と作りたいと提案しています。
ちなみに南西向きとなります。後ろ、横は廃業した工場があります。
環境は住宅街にはあります。　購入者殿に整備や分譲整備をすると
言った条件で検討していただく形がいいのでしょうかね？

　乱雑な文書ですみません。　有難うございます。