サラリーマン大家からの不動産業界に転職するケース

質問

お世話になります。

外資系企業に勤務してサラリーマン大家をしておりました。
ずっとサラリーマン大家をしていたかったのですが、昨年末の米国の金融破綻の影響もあって、会社を辞めざるをえない状況になり、退社しました。

外資系にいたためか、幸いにして、億単位の借金をすることができ、都内にビル一棟と投資用戸建てを購入し、借金を引いても、そこそこの収入があります。
しかし以前のような貯金と贅沢はできない生活レベルになりました。
家族を路頭に迷わすことにならなかっただけ、幸せと思うようにしています。

私としては、今後も物件の購入をさらに推し進めたいと思っており、銀行与信の受けやすさを考えて、給与が下がってもサラリーマンを続けたいと思っておりますし、もちろん投資不動産からの収入はノータッチで行きたいのです。

ここで、教えて！なのですが、直前のサラリーマンでは不動産業界ではありませんでしたが、大家業との共通性を考えて、不動産関連業界に転職した場合、億単位の物件をもっていた（もちろん担保に使います）としても、与信は受けづらくなりますでしょうか？

一般に銀行等は不動産屋さんには貸さないと言われておりますよね？
実態はどうなのでしょうか？

教えてください。よろしくお願いします。

回答No.5

BBQ38

こんにちは。私はバブル崩壊後の'96頃よりサラリーマン大家を夢見つつもまだ大家業に参入できていない者ですが、私なりのコメントをしますので参考になれば幸いです。

物件の収支見込みだけで借入をする、俗にいうノンリコースローンというのは現実にはリートが購入するような10億円以上の物件についてだと思った方がいいでしょう。その点で数億円までのクラスなら、ローンを借りる際の借主個人の属性も大きなポイントになるのは否めないでしょう。安定収入があるサラリーマンで、尚且つ収入が多ければ多いほど借入をする面でいいのは否定できません。生活余力がある人に貸出した方が予想外の環境になったとしても返済を延滞しない確率が高いのですから、有利なのは当たり前です。

しかし、大家業とシナジーがあるから不動産業に転職先を求めたいという発想は結構いい選択肢だと思っています。

私は社内の人事異動で1年強前に不動産関連部署に転勤になりました。先に書いたように10数年前から大家業についてはアンテナを高く張って情報を入手していましたが、ここ1年の不動産関連部署になってからの方が圧倒的に、今後大家業に参入できれば役立つ情報を毎日得られています。

具体的に言えば、テナントの自殺者、夜逃げ、刑事事件の逮捕者、貸主・借主・管理会社問わず破綻（破産・民事再生・会社更生法）、火災事故、水漏れ、消防署の立ち入り検査、エレベーター事故、明渡訴訟、差押、延滞家賃の支払請求訴訟・・・まあいろいろとあることで。今後私自身が大家業に参入しても大概のことでは驚かないぐらいの経験値は得ております。（笑）
ということで、与信を受ける観点からは収入低下はネガティブ要素があることは否定しませんが、そもそも大家業とのシナジーを得たいという着眼点の良さは捨てがたいです。

最後に質問の本論に戻って、与信のしやすさについて言うと、不動産会社勤務か否かはあまり関係ないような気がします。
それよりも、
　不動産市況悪化時：投資家側から見れば利回りいい物件がいっぱい
　　反面、銀行側は（大家業を含む）不動産業種への貸出比率を気に不動産融資は極端に絞る
　不動産市況活況時：投資家側から見れば利回りいい物件は皆無
　　反面、銀行側は不動産業種への貸出しは積極的で借入しやすい
という側面の方が強いような気がしますね。

取りとめがなくなりましたが参考になれば幸いです。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。

ノンリコに関する視点は、実は私と一緒ですね。
だからこそ本質問をさせて頂きました。

大家業とのシナジーですが、やりたいと思うものの、もともと他業種の人間が、大家といえども不動産関連業界に入るのは難しいような気がしています。チャレンジはしてみますが、、、、。同じ会社もしくはグループ会社で人事異動ができているのがうらやましいです。

私は実は超有名大手のテナントさんが入っているのですが、この不況下で、賃下げのプレッシャーを受けましたが、管理会社と組んでなんとか切り抜けました。法人テナントののらりくらりの滞納、猫の死骸の処理などいろいろとあります。

いい管理会社と組むのも非常に重要ですね。

BBQ38さんが、近い将来、いい物件と金融機関にめぐり会え、サラリーマン大家になれますことを心よりお祈り申し上げます。

回答No.4

hikkoron

No.2さんへのレス拝見しました。

＞勤務先にはよらないというのは、認識がございませんでした。

というか、事業用融資の審査をおこなう場合、基本的にはまずその事業の収支が合うか合わないかから見ていきます。見合った事業であれば、他に収入のないおじいちゃん、おばあちゃんでも融資は受けられます（流行りましたね、相続対策（笑））融資側に不安があれば、次に他の収入（他の収益とか資産状況とか給与）を見てくると思います。そんな場合は確かに固定給の高い企業に勤務しているほうが有利でしょうね。住宅ローンは個人の属性がその審査対象ですが、アパマン経営や収益事業は、基本的にまずその事業の属性から審査開始でしょうから、この貸渋り貸剥し旺盛の状況では個人の状況にたどり着くまでに否認される公算が高いです。そういう意味では勤務業種より無職でも事業内容の計画性（収支が合うかですよね）とか余力のある担保とか総資産力が先ですよね。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。

獲得する不動産で行われる事業の収益性そのものを見るですね。

不動産事業、大家事業ですから、オーナーとしての担保余力や総資産力、経営スタンスがまず重要で、その後に給与所得ですね。

こちらも私の認識の不足していた部分のご指摘ですね。
大変助かります。

回答No.3

e_fudousan

不動産屋には貸さない　なるほど　意外と的を得てるかも知れません

というのは　不動産会社の社員で稼いでる人は　大体が歩合給の割合が多いです

これは不動産業に限った事ではないですが　生命保険会社の営業（女性部隊）や

物品販売の営業など　歩合給の割合が高いところは

銀行が貸したがらない　正確に言うと　歩合給はいくら高くても

歩合給部分は　半分の収入としか見ないという都市銀がほとんどだからです

基本給　300万　歩合給500万　実質は800万ですが

銀行にしてみたら550万の収入だという見方になるとの事

億単位の担保も　ある程度はプラスに働くでしょうが

銀行の査定のメインは　個人プラス勤務先の内容ですので

基本給が高い会社を選んだ方がいいと思います

お礼

非常に鋭い指摘どうもありがとうございます。

実は、つい先ほどまで私も給与体系を分析していたところ、基本給が著しく少ないなーと思っており、これでは借りられないと私なりの結論を出したところでした。

歩合のところが半分の評価は、恥ずかしながら、初めて聞きましたが、統計的には考えれば理解可能ですね。

実際にお世話になっている不動産管理会社にお伺いしたところ、融資の可否は経営者と従業員といった立場によって異なり、会社のタイプ（デベロッパーなどは今は駄目）によって異なるとのことでした。全く借りられないということはないようですが、基本給が低い分、大きな金額を引き出すのは難しいかもしれませんね。

回答No.2

bunbun8

＞一般に銀行等は不動産屋さんには貸さないと言われておりますよね？

いわゆるバブル対策名目で、出遅れだったのかそもそも必要性があったのかと言われている「総量規制」では、確かに不動産に対する融資は皆無といっていいほど無くなった時期がありましたね。
今も不動産業界の借入は厳しいものがありますが、それは単に景気の悪化からの「貸し渋り」でしょう。
一昨年まではあまりそんなことはありませんでしたよ。
建売り事業者も借入をして販売していましたが、昨年からは一気に貸し渋り状態ですね。
もっとも、不動産を対象にしているだけでなく、事業用融資全般についてでしょうから、勤務先が不動産関連であろうとなかろうと収益を上げる目的で融資を受けようとすれば、よほど余裕のある収支計算とさらに余裕のある担保が必要でしょう。
いま、かろうじて融資に積極的なのは住宅ローンくらいのものです。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。

確かに住宅ローンは、いつも積極的ですね。
いつもお世話になっている不動産管理会社にもお伺いしようと思っていますが、勤務先にはよらないというのは、認識がございませんでした。

教えてくださり、ありがとうございます。

回答No.1

830damasii

不動産業者も売り上げのいい会社は借入できてるので、内容がよければ融資は問題ないと思います
勤める会社によるでしょうね

お礼

回答ありがとうございます。
とても助かります。

以前、不動産関連業者の役員は、お金の借り入れができなかったというのを聞いたことがあります。

安い物件情報がいち早く入る経営陣たちに、お金を貸すと不動産相場が戻った時に彼らを儲からせてしまうことになる。これは銀行のモラル的（批判の対象になるという意味）に問題が、、、、云々という理由です。

このロジックは、経営陣と従業員（サラリーマン）の違い、ということでいいんでしょうかね、、、、、？