３０年借り上げアパート

質問

大手建築会社の３０年借り上げアパートを建ててしまいました。
父９３歳。ほかに土地もあるので、相続税対策ということで、父名義で４３００万借入れ。家賃は４戸で３０万ほどです。相続をしたあかつきには全額返済できる貯蓄はあります。
この判断は間違っていたのでしょうか。税金も一気に上がりそうですし、気になって夜中に目が覚めます。

回答No.4

TOGO123 · ベストアンサー

特に心配されるのとないとおもいますよ。

理由はいろいろですが
一番はあなたが全額返済できることです。

その１点だけでも、リスクなくいい選択だったのではないかと思いますが？

あと#3のリンクの先のベストアンサーには、思わず苦笑の大きな間違いがたくさんあります、ありすぎなので詳しいことは省きますが
>>一般的に新築時の利回りは８－９％そのうち家賃保証で１０％を取ら>>れます ９－１０＝マイナス１％
>>儲かるはずが有りません．．．（笑）。

ここは表面利回りの10％なので　仮に表面利回りを9％とすれば家賃保証をひけば表面利回りは8％程度になります。

通常管理会社を入れれば、5％程度の管理料が必要なこと、常に満室にならない事を考えれば10％の管理料は妥当です。

お礼

＞その１点だけでも、リスクなくいい選択だったのではないかと思いますが？
どれだけほっとしたことか。苦労を背負いこんでしまったことを肝に銘じて、これから堅実に、誠実にやっていこうとおもっています。
ありがとうございました。
（まったく関係ない話ですが、大東建託で建てたのでははありません）

回答No.5

sojitzhd

ちは＝　仲介業者やってますｗ

基本的には心配ないと思います。

ただ、もっとお金を残すことが出来る方法はあったとは思います。

まず相続税は税金の中でも一番税率が高いです。（本人以外の財産が労せず入るわけですからね。。）

ただ不動産相続税対策としてハイツを建てる以外あまり得策な方法が無いのも事実。（実際は人口減少で都心部以外のハイツ経営は困難になることが予想されています。今でさえ賃貸空室1500万室中1200万室しか埋まってないのが現状です。）

30年一括借り上げなので大○建託のサブリースと推測できますが、収益としての利回りは全く期待できません。確かにNo3さんの仰る通り、投資としてはハイリスクローリターンといったところでしょう。ただ、相続税を含んだ全体を見たときにはさほど気にすることは無いと思います。（貸家建付地なので土地の評価額が2割ほど減少。建物借入額は債務として控除できますので課税対象額は約6割～7割減しているはずです。）

注意としてサブリースなので2年ごとの更新があると思います。ここでも大○建託言いなりになるしかないでしょう。更新時に条件が厳しくなるので相続が終わった方は建物土地を結局売却してしまう方も稀にいらっしゃいます。（もともと該当土地を手放したくないから（先祖代々の土地だから）ハイツを建てられる方が多いので失敗と言えば失敗だし、賢いと言えば賢い）

理想を言えば（kinuta1882さんが相続予定の不動産がどちらにあるのか分からないのでなんともいえませんが）まず駅前など収益性の高い土地に資産の組み換えをし（今の土地が駅から離れていたりした不良資産の場合です。）、同族会社（kinuta1882の会社）を設立。同族会社は銀行融資をしてもらい駅前にハイツを建てる。同族会社とお父様の間で土地賃貸借契約を締結。これだとお父様には同族会社から固定資産税が入り将来の相続税資産に充当できます。同族会社は家賃収入を手に入れることが出来ます。楽したいなら地元優良不動産会社に管理料を支払い管理してもらう。
不良資産から優良資産に組み換えが出来ているので不動産価値の下落にも対応できます。（基本的に日本の人口が減少していますので全体の土地の価値は下降していくと予想されます。）
もちろんその他にも相続税対策はいろいろあります。

お礼

大東建託ではないのですが・・・
いろいろなアドバイスをありがとうございました。

回答No.3

noname#70379

http://okwave.jp/qa2866279.html
上記参照

大東建託に関する質問の場合、上記のような内容ばかりです

新築で、8.37％はやたらに低すぎますね
「借入」しているわけですから実質はかなり低くなるハズです

＞相続をしたあかつきには全額返済できる貯蓄はあります。この判断は間違っていたのでしょうか。

相続税払わない代わりに、銀行にカネ払っているようなものです。

「投資」とした視点からすると、間違っていました

不動産投資するなら、最低、実質で10％欲しいところです

借金して、新築で実質数％の利回りと、無借金で実質10％の利回り。どちらがキャッシュフローがあるか？
父９３歳って書いてあるけど、まだまだ長生きするかも？

4300万円借金するなら数％の実質利回りよりも実質利回り10％の投資でカネ儲けした方が賢い選択でした

でも後悔先に立たず、です

お礼

株や投資信託も、すずめの涙ほどやってますが、バブル期以降１０％の利回りというのはど素人の自分には手の届かないプロの世界という感じです。
ありがとうございました。

回答No.2

102351

間違っていたかどうかはご自身の判断ですので・・・・・
ただ４３００万借入れ。家賃は４戸で３０万ほど。

３０×１２で３６０万円
３６０÷４３００×１００で８．３７％の表面利回り。

普通の中古マンションを購入しても１０％の利回りが基準ですので、
投資としては少しお高めのお買い物かも。

普通土地代が掛からないのであれば、２０％近く回ってもいいと思うんですがね。（５年で回収。）
まぁ場所と地形にもよりますが。

＞税金も一気に上がりそうですし
ちゃんとやれば税金は下がりますよ。
あがることは無いです。
まぁ資金的に余裕があって相続税対策なら、
悪い買い物ではないんじゃない。

お礼

＞ちゃんとやれば税金は下がりますよ。
そうなんですか。自分で申告するつもりだったんですが、税理士に頼んだ方がよいのでしょうか。
ありがとうございました。

回答No.1

ssibang

判断が間違っていたかどうかは、人それぞれの判断ですので何とも言えないですが。
　基本的には収支が合えば問題ないのではないでしょうか？　但し本当に３０年借り上げですか？
　通常の３０年借り上げ契約の場合は当初１０年は契約時の査定家賃を支払い、１０年後は２年毎に保証家賃の見直しが入るはずです。また大抵の建設会社は３０年の借り上げを行う場合は築１５年経過時に建てた建設会社施工による大規模修繕特約が入る可能性もあります。
　建物一括賃貸借契約書の条項を再度確認される事をおススメいたします。
　既に建築済みですから、社会情勢にあわせて賃貸経営も手法を考えて行くしかないと思います。
　３０年一括借り上げ＝安心という事ではないですし、大手建設会社が倒産したら全て終わりです。あくまでもアパート経営をするのはご自身ですから。

お礼

ありがとうございました。