アパートローンの繰上げ返済はした方がいいですか？

質問

昨年まで自宅近くに持っていた古い一軒家を貸していました。
しかし３月に入居者が引っ越されたので、全額ローン2千5百万円（変動金利）で１１月にアパート（１Kが６戸）をたてました。20年のローンで、家賃は55,000円です。
主人はあと５年で定年ですので、定年までにローンを完済すれば、定年後の生活費になると考えてのことです。
それには現在手持ちの７００万円で繰り上げ返済して、これからの家賃収入を全額返済に回せば大丈夫そうです。
ただ繰り上げ返済をすると、当然利息がへるので、その分の必要経費がへり、税金が増えます。
でも、繰上げ返済しないと20年間14万円の返済が続きます。
近所のアパートを見ると、古いものは入居者が減り、家賃も下がるので、早く返してしまった方が安心ではあります。
ちなみに主人の年収は1700万円です。
自宅はローンは終わりましたが、貯金は700万円しかありません。
子供は2人でまだまだ教育費がかかります。
どうぞアドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.1

myaumy · ベストアンサー

年収はかなり高いようですが、貯金額は少ないようですね。５年後に退職することを考えると、それまでに返済が終わらせたいという意見には賛成です。アパートは１０年経てばやはり入居率・賃料は下がると考えた方がいいし、１０年経てばいろいろと修理費もかかるようになるので負担は減らしたいところです。一方で、教育費等かかるかつ貯金額もそう多くないということなので、全部内入れ返済するにはリスクがあるような気がします。例えば、当面５年ぐらいは賃料は下がらないと仮定して、1年で家賃収入のたまった分を内入れ返済し、同時に借入期間を短縮し返済額を据え置く、給与収入の余分は貯蓄しておき、退職時に退職金とあわせ一括完済を検討する、なんてどうでしょう。利息と税金の関係だけなら、余裕資金は全部内入れ返済し、借入期間を短縮したら利息金額の減少はある程度カバーできると思います。５年後以降の税金は致し方ないことだと思います。

お礼

ご親切なアドバイスをありがとうございます。
以前、銀行や証券会社が倒産した頃に、家の買い替えに失敗して、家を2つ持つ事になったため、今まで貯蓄をする余裕はありませんでした。また無駄遣いも多いかも知れません。
貯蓄が少ないことで、繰上げ返済をするべきかすごく迷っていましたが、専門家の方にアドバイス頂いたことで、迷いが取れてすっきりしました。手持ち資金の一部だけ繰り上げ返済して、これからの家賃は全て返済に回すことにいたします。
またそれにあわせて、定年までお給料をなるべく貯蓄に回すように努力したいと思います。本当にありがとうございました。