公務員6ヶ月目の住宅ローン融資可能額

質問

家庭の事情でとり急ぎ住宅を新築する必要が出てきました。
銀行や不動産屋などまわったところ、それぞれに違う融資可能額を言うのでいったいどれが正しいのか、どの額を参考にすれば良いのか悩んでいます。

現在の私の属性(?)は以下の通りです。
・25歳男
・公務員6ヶ月目(条件付採用は外れてます)
・見込年収350万(4-12月280万、1-4月70万)
・扶養家族は妻と子
・昨年度の年収はなし
・同居予定は家族のほか実両親(扶養はしていません)

年収について、見込みは基本給と各手当などの総額ですが、残業出張などの実績額が4-12月で40万を超える予定です。
勤続2年目に基本給と手当てで380万の予定で、残業代を足すと400万を超えると思います。
(その後の基本給と手当の合計額は3年目390万、5年目415万、10年目485万、20年目630万の予測です)
この状況を地銀2行と都銀2行に口頭で伝えたところ以下の結果でした。

【地銀A】(自分で店頭に出向いたとき)
　→3000万、即融資可
　公務員なので勤続年数・年収に関わらず定年までの賃金を見る
【地銀A】(不動産屋が尋ねたとき)
　→2100万、即融資可
　公務員でも年収の6倍が限度
【地銀B】(自分で店頭に出向いたとき)
　→2000万、即融資不可
　再来年1月まで待ってまる一年分の源泉徴収票を持参しないと駄目
【地銀B】(不動産屋が尋ねたとき)
　→2000万、即融資可、土地建物別決済も可
【都銀A、B】(不動産屋が尋ねたとき)
　→2500万、即融資可

他、ハウスメーカー経由なら3000万まで即融資可との話も聞きました。
これだけ融資可能額に差があるといったいどの価格帯の物件を見たら良いのかわかりませんし、不動産屋ハウスメーカーによっても勧められる物件の価格が異なってきます。
妻に尋ねたところ、現在の家計からは毎月8万、ボーナスで20～25万程度住居費として支払えるそうです。
その他に毎月3万円子供用に貯蓄しています。
親とは同居しますが事情があり援助はありません。
親の生活費介護費は将来にわたり負担しません。

借りれる額より返せる額とは思いますが、3000万借りられるなら借りてしまいたい気もしますし、ネットでのローン試算では可能な気もします。
無知ですみませんが、目安などご教授いただきたくお願いします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 銀行や不動産屋などまわったところ、それぞれに違う融資可能額を言うのでいったいどれが正しいのか、どの額を参考にすれば良いのか悩んでいます。
金融機関によって「住宅ローンの審査基準」が違っていますので、「融資可能額」が違ってくるのは当然のことです。

今年の４月に採用されて、勤続６か月目…ということですよね？
勤続年数についても、基準は違います。
ただ、現在は、勤続年数を住宅ローンの申し込み要件が外している金融機関が増えていますので、こちらについては「勤続年数を問わない」金融機関を選ぶ…ということもできます。

> 見込年収350万(4-12月280万、1-4月70万)
４月から４月ですと、１３か月分になってしまいますが？
それと、（今年の）４月～１２月の９か月分で280万円なのに、（来年の）１月～４月の４か月分で70万円ですか？
来年は随分減収してしまうのですね？
もしかしたら、
> 1-4月70万
は、「（来年の）１月～３月の３か月分で70万円」の間違いですか？
そうならば、割戻計算した「月給」は23万円ですね。
23万円の９か月分で、「（今年の）４月～１２月の９か月分の月給」は207万円。
280万円－207万円＝73万円。
夏の賞与は就職したてなので数万円だったとして、年末の賞与は「３か月」もらえる…というカンジでよろしいでしょうか。

今年の４月に就職された方の年収を「割戻計算」によって計算する場合には、毎月の給与明細で計算すると思うんですが、現時点では冬のボーナスが未支給なので、その分をどう計算するかは金融機関次第なんですよね。

将来の「見込み」は、あくまでも「見込み」でしかありませんので、「考慮しない」金融機関の方が多いんです。

現在の経済情勢下において
> 【地銀A】(自分で店頭に出向いたとき)
> 　→3000万、即融資可
> 　公務員なので勤続年数・年収に関わらず定年までの賃金を見る
実際、こんなことを言うところもあるんですね。
噂で聞いたことはありましたが、実際に目にしたのは初めてなので。
これは、「リーマンBr.の破たん後の話」ですか？
「リーマンBr.の破たん後の話」に「公務員なので」を口にしたならば、「本当にそれでいいのね？」と言いたくなります。
民間企業ではリストラが一段落しましたが、「リーマンBr.の破たん」の影響で、多くの企業で再度のリストラが必要になってくるでしょう。
公務員はまだまだリストラが不十分と言われていますから、「公務員だから定年まで雇用が約束されている」とは言い切れないと思います（夕張や大阪の例を考えないのかしら）。
それに「一度公務員になったら、定年まで絶対辞めない」とも言い切れないと思いますし…。

ですから、同じ【地銀A】でも、
> 【地銀A】(不動産屋が尋ねたとき)
> 　→2100万、即融資可
> 　公務員でも年収の6倍が限度
こちらの考え方の方が一般的だと思います。

> 借りれる額より返せる額とは思いますが、3000万借りられるなら借りてしまいたい気もします
そうですね。
それについては、奥さまが
> 現在の家計からは毎月8万、ボーナスで20～25万程度住居費として支払える
とおっしゃっているのは、大変参考になります。
ここから現在の住宅ローン情勢を考慮して逆算しますと、3,000万円借りられても大丈夫ですよ。
現在25歳とのことですから、返済期間を35年にできます。
35年後、ちょうど現在の一般的な定年年齢である60歳になりますので。
現在の住宅ローン金利のうち、「完済まで金利の見直しがされない＝返済額が上がらない」パターンである『固定金利型（全期間固定金利）』の平均金利が3.20％です。
毎月の返済分2,000万円、ボーナス時加算分1,000万円とされ、完済まで同一金額を返済していく「元利均等返済」という返済方法を選べば、
・毎月の返済額…79,220円
・ボーナス時加算分…238,516円（ボーナス月返済額…317,736円）
となります。

ほぼ「ぴったり」だと思いますが。
ただし、収入が増えなければ、住宅ローンの返済以外の支出も増やしてはいけない…ということになります。

＃１さまがおっしゃっているように、「子」にかかる費用は、学年が上がるにつれて増大していきます。
「子」が私立学校に進学した際の費用はライフプランニングに入れていますか？

車についてどうですか？
所有されますか？買い替えはどの程度でされますか？
こちらもライフプランニングに入れてくださいね。

不動産屋とのことですから、戸建てをお考えなのでしょうか？
戸建てですと、10年に１度は数百万円単位での補修が必要になると思いますが、その費用支出ももちろんライフプランニングに入れる必要があります。

> 【地銀A】(自分で店頭に出向いたとき)
> 　→3000万、即融資可
3,000万円融資（毎月返済分2,000万円、ボーナス加算分1,000万円）をすると、返済負担率が40％を超えるけれど、本当に稟議通るのかしら…。
返済負担率を考えると2,000～2,200万円が上限だと思うんですけれど。

一旦「家」を手に入れられれば、後日（返済が難しくなったら）手離しても構わない…というのでしたら、3,000万円でもよろしいかと思います。
一生物にしたい…とお考えならば、「2,500万円まで」と考えられた方が無難だと思います。
そして、できれば、金利タイプは『全期間固定金利』にされ、長期にわたる返済計画で臨まれた方がよろしいかと思います。
そのうえで「余裕」があれば、「繰上返済」をして、早めに完済してしまわれれば、将来の「余裕」は、さらに大きなものになります。

ところで、＃１さんと同じですが、
> 現在、預貯金はどの位おありですか？

> 家具や庭周り電化製品で家以外にかなりの出費が見込まれます。
現在使っているものは、新居では「使えない」ことが結構あります。
ですから、家具・家電・照明器具・カーテンなどなど、全て新調する覚悟でいてくださいね。
友人の実家はカーテンだけで50万円弱かかった…と言っていましたので。
私は、実家からの独立の形でマンションを購入しましたが、「家電だけ」で200万円強かかりました。

住宅ローンを借りられた方が、後日、生活資金ローンやカードローンを多数利用されたので、お話を伺ったら、「現在使っているものが、新居では使えず、結局あれこれ買い替えるハメになって、資金計画が狂ったから」ということでしたので…。

そうそう、家電（特に白物家電）って、家の補修が必要になるのと同時期くらいにダウンするんですよ。
10年単位のライフプランに、家の修繕と家電の買い替えサイクルをプラスしておいてくださいね。
（＃１さま、いいアドヴァイスをありがとうございました。住宅ローン審査を担当していた頃のお客さまとの会話がいろいろとよみがえってきました。）

老婆心ながらご参考までに。

お礼

ご回答ありがとうございます。
この様な場で細かく計算してご返答くださり感謝いたします。
貯蓄、給与に関しては#1さんからの補足をご参照いただければと思います。

> これは、「リーマンBr.の破たん後の話」ですか？

言われてみれば1ヶ月前のことですから破綻前です!
経済に疎く住宅ローンへの影響を考えていませんでしたが、これから貸渋り→景気減退となるのでしょうか。
住宅取得を考える身にとっては大きなマイナス要素なのですね。
ローン担当窓口の方は話の途中で一旦奥に行き、3000万借入れで当初3年間金利1.4%、月4万強、ボーナス月+13万程度の返済プランを用紙に打ち出して見せてくれました。
その上で免許証のコピーと収入見込みがあればすぐ仮審査できますと言われたので、こちらも驚いてしまいました。
実際の審査となるとそれほど旨い話はないですよね。

> 一生物にしたい…とお考えならば、「2,500万円まで」

2500万を目安に考えようと思います。
ハウスメーカーを通して3000万を借りたところで返せるかどうか、返せたとしてもギリギリの生活とのお言葉もありますので。
そうなると妻の言う(知ってか知らずか)「最初からめいっぱい借りるより、とりあえずは2800万30年以下に抑えて将来の変化に対応できるほうが」と言うのもあながち外れではないのですね。
それに月8万ボーナス25万で3000万ピッタリと言うのも驚きです。

夫婦共に家電家具など熟考して買うタイプなので新築に合わせて買い換えたいとは思わないのですが、実際のところそうもいかなくなってくるのでしょうか。
白物家電はできれば今つかっている物を使っていきたいのですが、こちらもわからないのですね。
車は一台でローンも無くあと10年は乗りたいと思います。

こうして書いていくと人生にはなんと不確定要素の多いことか!
貯蓄の大切さがよくわかりました。
働き始めて早々に住宅取得すること自体が無理なのでしょうが、それはそうもいかないので、両親にも納得してもらえるような無理の無い計画に見直したいと思います。
(本当は5年くらいで500万貯めて100万貯金に残し、諸費用2～300万、頭金1～200万、借入れ2500～2800万にできたら良いんでしょうね…)

補足

すみません、間違えました。
ご指摘の通り1-3月で70万です。
月収は額面で23万、手取りで19万5千＋残業出張手当5万といったところです。
期末手当は6月→0.7ヶ月、12月→2.25ヶ月(予定)
来年度からは合わせて4.45ヶ月分の予定です。