公務員6ヶ月目の住宅ローン融資可能額

質問

家庭の事情でとり急ぎ住宅を新築する必要が出てきました。
銀行や不動産屋などまわったところ、それぞれに違う融資可能額を言うのでいったいどれが正しいのか、どの額を参考にすれば良いのか悩んでいます。

現在の私の属性(?)は以下の通りです。
・25歳男
・公務員6ヶ月目(条件付採用は外れてます)
・見込年収350万(4-12月280万、1-4月70万)
・扶養家族は妻と子
・昨年度の年収はなし
・同居予定は家族のほか実両親(扶養はしていません)

年収について、見込みは基本給と各手当などの総額ですが、残業出張などの実績額が4-12月で40万を超える予定です。
勤続2年目に基本給と手当てで380万の予定で、残業代を足すと400万を超えると思います。
(その後の基本給と手当の合計額は3年目390万、5年目415万、10年目485万、20年目630万の予測です)
この状況を地銀2行と都銀2行に口頭で伝えたところ以下の結果でした。

【地銀A】(自分で店頭に出向いたとき)
　→3000万、即融資可
　公務員なので勤続年数・年収に関わらず定年までの賃金を見る
【地銀A】(不動産屋が尋ねたとき)
　→2100万、即融資可
　公務員でも年収の6倍が限度
【地銀B】(自分で店頭に出向いたとき)
　→2000万、即融資不可
　再来年1月まで待ってまる一年分の源泉徴収票を持参しないと駄目
【地銀B】(不動産屋が尋ねたとき)
　→2000万、即融資可、土地建物別決済も可
【都銀A、B】(不動産屋が尋ねたとき)
　→2500万、即融資可

他、ハウスメーカー経由なら3000万まで即融資可との話も聞きました。
これだけ融資可能額に差があるといったいどの価格帯の物件を見たら良いのかわかりませんし、不動産屋ハウスメーカーによっても勧められる物件の価格が異なってきます。
妻に尋ねたところ、現在の家計からは毎月8万、ボーナスで20～25万程度住居費として支払えるそうです。
その他に毎月3万円子供用に貯蓄しています。
親とは同居しますが事情があり援助はありません。
親の生活費介護費は将来にわたり負担しません。

借りれる額より返せる額とは思いますが、3000万借りられるなら借りてしまいたい気もしますし、ネットでのローン試算では可能な気もします。
無知ですみませんが、目安などご教授いただきたくお願いします。

回答No.1

whitepanda07

同じ公務員の妻です。

３０００万円、返済はギリギリだと思います。
お子さんの成長に伴って教育費（幼稚園前からお稽古が当たり前です）が増加し、
それに伴い奥様の交際費が増加し、
同居家族が増えることで光熱費や食費が増加し、
税金も払わなくてはなりませんし、保険も増えます。
かなりキツキツだと思います。

貯金はどの位ありますか？
家を新しくすると、家具や庭周り電化製品で家以外にかなりの出費が見込まれます。

ボーナス払いもあまり多く設定すると、家族旅行、電化製品の買い替え、家の補修、老後の蓄え、教育費にお金が回らなくなります。

奥様がお子さんを同居のご両親に預けてパートにでも出れば少しは楽になるかもしれませんね。
無理は禁物です。

も一度返済のシュミレーションをしてみたらいかがでしょう。
「今」だけでなく５年後１０年後のお子様の成長と照らし合わせながら考えると大きな出費を予測しやすくなります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
同じ公務員の方から3000万円の返済はギリギリとのお言葉、とても身にしみました。
同じ公務員の1つ2つ上の先輩方が2800万、3000万の住宅ローンを組んでいるのを見て可能なのかと思いましたが、もう少し人生全体にわたって考えてみる必要があるのですね。
両親とは現在は別居しており別家計で同居後もそのつもりでいましたが、同居後の経済的な事を具体的に話してみたいと思います。
ボーナス払いが多すぎる弊害もそこまで具体的に思いつきませんでした。
たとえば10年後のボーナスは50万の予測ですが、そこから25万住宅用に支払い、手元に残るのが25万となると少なすぎるのでしょうか。
つきつめていくと色々あるのでしょうが、経験が無く思い至らない上に細々考えるのが面倒になって、ついどんぶり勘定で何とかなるのではないかと思ってしまいます。
妻は初めから35年の返済額を借りるのではなく、25年分くらいに抑えておいて将来の家族構成の変化などに対応できるようにしたほうがいいと言いますが、そうなると借入可能額が少なすぎて現時点で2世帯が暮らせる家を建てるのは難しくなります。
私自身知れば知るほど、せめてあと2年待って貯蓄を200～300万程度作り、年収が400万を超えてからにしたいのですが、そうもいかない事情で人生とは思いも寄らない展開になるのだとため息です。

補足

恥ずかしながら貯蓄はほぼゼロです。
強いて言うなら子どもの学資90万と、5月から始めた住宅用25万円です。
住宅用は月5万、ボーナス20万で貯蓄する予定です。

子どもは現在0歳、今年末で満1才になります。
居住地域は都市部の割に受験戦争の無い(？)穏やかなところで、幼稚園のみ私立、公立小・中・高＋予備校と言う感じです。
妻は幼稚園の入学準備に10万、月謝・習い事1つ・保護者のつきあい・進級費などの臨時費用を合わせ、月平均にして5万円程度をみているようです。(以下、すべて妻からの受け売りです)
他子どもにかかる費用として認識しているのは下記のものです。

小学校6年間　　…月平均5～6万(塾と習い事とそれにかかわる交通費)
中学1～3年　　…月平均7万(中3で他の習い事をやめると考えて)
中学3年の冬　　…20万(特別講習会など受験にかかわる費用)
公立高校+予備校　…月平均8万(交通費・小遣含む)
私立高校＋予備校　…年170万(交通費・小遣含む、修学旅行積立等含)
大学受験　…100万(予備校の特別講習会、交通費、受験料、できれば自動車免許取得費用も)

カメラやビデオカメラ、記念写真、誕生会など子どもの成長に関わる家電は子ども用貯蓄月3万のうちの1万円分が充当されるようです。
子どもの教育費に関しては、大学進学前後の貯蓄を除き、これからの基本給の上昇分でまかなえるのではないかと思っていますが甘いでしょうか。

とり急ぎ住宅取得の必要があるので、家電・家具などは最初の数年は現在のもので凌ぎ、おいおい揃えていこうと思っていますが、「買い換えたくなる」のではなく「買い替える必要がある」のでしょうか。
外構は他の方と同じく、何年かしてお金が出来てからのつもりです。
妻はどうしても家計がまわらなくなったら働きに出る気はあるようですが、それも子どもが10歳を過ぎてからと言っています。

これらの他に、子どもの事だけでもかかる費用などありましたら、ご教授いただけると助かります。
正直なところ出て行くお金ばかりが目立ち、何を我慢して節約すればいいのかもわからない状況です…。