大家が自分で行える入居審査

質問

個人大家が自主管理している賃貸物件の場合、
募集を依頼している不動産会社から申し込みが入った場合
入居審査はどの様にしていらっしゃいますか？

客付け会社は、申込書だけ大家にFAXして大家さんの承諾があれば特に審査などする雰囲気もない様ですし、
かと言って、大家が申込人の会社に電話して在籍確認を取ったりするのも嫌らしいですし。

保証会社を使ってくれる人はそれで問題は大方解決しますが、
そうでない場合は皆様、どのように審査していますか？

回答No.1

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

　私のところはそれぞれ購入時にお世話になった不動産会社に[一般媒介]でお願いしていますが、お願いしている不動産会社で申込された方の在籍確認や収入の証明、保証人様の意思の確認、収入の証明等は全てして下さってから私の方に申込の連絡を頂いています。ですから私の方で判断する余地ってほとんどないです。ダメな大家かもしれませんm(-_-)m 　 不安があればお願いしている不動産会社の段階でお断りしてくれているようです。

　それが出来なければ、ちゃんとした個人の保証人をつけられる方には誠に申し訳ないことですが、全て保証会社の保証を条件にされるのが一番安心と思います。

お礼

お礼遅くなりました。
不動産会社との取り決め・信頼関係が大事ですね。

某大手（賃貸専門）は、
大家がOK出せばそれで良しという感じの方針のようで
審査も特にしないようです。

以前、審査面の話で在籍等をやって下さいと話すと
煙たそうにしていたので・・・。

やはり原則、保証会社利用がベストですね。

回答No.4

ai_nov777

オーナーの立場なら多くの業者に仲介をお願いしたい気持ちも分かります。
そこで業者の扱える一般の場合と専任の違いを説明します。

オーナーの立場としては多くの業者に仲介をお願いしても近所の業者、多くて10社程度。
一般でお願いしても業者は自分のHPに載せる程度、仲介もあまりチカラを入れません。

専任でお願いした場合は業者HPの他にレインズやアットホーム、
小冊子では家ミールや賃貸関係の雑誌に掲載されます。
当然HPは全国で見れますから全国の業者が紹介できます。
http://www.reins.or.jp/（業者しか見れません）
http://www.athome.co.jp/（誰でも見れて業者も参考にします）

>管理を１社に任せると、頼んだ会社が自社で付ける営業力が相当に無い場合はリスクが高いと私は考えます。

全国の業者は大袈裟ですが同じ沿線の業者が客付けしますので心配いりません。
また空室が決まらない場合は営業自ら図面を持って各沿線や人気地域の業者に紹介したり、
図面配布したり名刺交換してお互いの情報を交換します。
その数、一駅周辺2～3としても50社以上は見込めます。
繁華街なら20社程になりますので、HPと併せると莫大な数字の業者となります。

質問者さんの物件間取りが例えば1ルームの場合、
地方から大学に進学する学生が上京前にHPをみて物件を決めます。
時期は12月～3月には100％埋まるでしょう。
2DKにしても兄弟姉妹の学生が決める可能性もあります。
3部屋以上の場合は転勤シーズンで大分動きがあります。

他社にしても来客にレインズ等のHPからピックアップした物件を紹介できますので一般より契約率が高くなるのです。
一般の場合、客付業者はイチイチ他社のHP1件1件検索しないので決まる物件も決まりませんし、
業者は普段から紹介しない傾向があるので忘れられてしまいます。

仲介手数料の話が多く出ますが、物件が決まらないうちに出す話ではないと思います。
例えば家賃5万円として半年埋まらないと30万円の収入がないのです。
オーナーが一般・専任どちらにしても物件の管理はできます。
それより入居率を最優先に考えた方が良いです。

仲介手数料の場合、
オーナーが200％出すのではなく、賃借人が100％、オーナーが広告料100％です。
まれにオーナーが広告料200％出す場合もあります。
仲介料含めて300％、業者は自社物件そっちのけで最優先で決めにいきますｗｗ
オーナーが広告料200％出しても家賃5万円の場合、2ヶ月分だけです。
空室が埋まるなら200％は決して高くないはずです。
200％出せと言う訳ではありませんが、そうすることで埋まる率が高くなるのです。

一般でお願いしたオーナーが個々の業者に色々お願いしても聞いてくれません。
専任は親身になって対応します。
専任だから管理費用多く持ってかれると思うのであれば、
管理の度合いで管理費も安くなりますので、近所の業者に説明だけでも聞くといいです。

お礼

http://allabout.co.jp/finance/tochikatsuyo/closeup/CU20060306A/index.htm

私は、専任でなきゃ頑張りませんという
業者さんとはお付き合いできないタイプなのかもしれません。
専任に耐え切れず、複数の看板が付く物件が多くなってきているのも
時代の流れかと思います。

経営の方針しだいですね。

回答No.3

ai_nov777

>私の質問した感じの業者がいるのも事実ですよ。

業者が大家に審査の丸投げすることは絶対にあり得ません。
入居審査とは電話確認だけではないので大家が簡単にできるものではないですよ。

>管理物件でもないと、営業の数字が欲しい賃貸仲介会社は付けた後は、
>関係なしと言う所がどうしてもあるようです。

基本的に一般物件を仲介した業者は物件の管理ができないので、
審査・契約以外は何もできません。
関係なし・・・ではなく、それ以上ができないのです。
一般物件は仲介手数料以外料金が発生しないので業者のやれる範囲が狭いのです。

>審査もしないで大家のGOサインだけあれば進めるといった感じの業者もいます。

大家の承諾があれば話は進めますが、審査をしない業者はいませんよ。
審査してから大家に承諾ではありません、逆です。

>進めるも進めないも大家しだいなので、また、入居率UPにはその様な業者とも、上手く付き合う必用もあるので、
>大家のできる審査がないのかなと思ったしだいです。

一般募集の大家に限って入居率を強く望むのが多いですが、所詮一般なので限界があります。
来客者には自社物件優先に紹介し、次に見返りの多い手数料200～300％物件を紹介します。
上手く付き合いたいのなら業者に管理を任せましょう。
一般で業者にお願いに来る大家が多いですが、正直煙たがられてます。

お礼

＞基本的に一般物件を仲介した業者は物件の管理ができないので、
＞審査・契約以外は何もできません。
＞関係なし・・・ではなく、それ以上ができないのです。

一般媒介であっても、専任媒介であっても客付けが元付けに客付けしたらおっしゃる通りになりますね。

余談ですが・・・
管理を１社に任せると、頼んだ会社が自社で付ける営業力が
相当に無い場合はリスクが高いと私は考えます。
無論、その会社が元付けとして仲介＋広告のダブルで自社でドンドン決めてくれれば良いですが、なかなか決めきれないでしょう。（間取り面等でも物件の競争力が低下してきているので・・・・）

となると、他社へ図面を回すでしょうが、
客付けが仲介を取り、元付けが広告を取り、各々１ヶ月ずつになると
ご指摘の通り、あんまり頑張ってくれませんよね。
さすがに、元付けが身を切って広告料を客付けにつける事もなかなか
しないでしょう。（元付50客付150なり、元付0客付200）
それも承知しています。

ですから、大家が自分で管理して
複数の不動産屋に一般媒介ではあるが、入居者斡旋業務を直接委任しています。
無論、各業者に成約時に広告料を払うとしています。
ですので、２００％で自社物件として頑張ってくれる業者が
委任した業者の数だけいる事になります。

業者を増やしてる分空室情報の連絡、入居者への督促とか、
大家の手間は多いですが、大家も管理も任せて、
楽していられる程、楽な時代ではないと思っています。

業者側の本音が聞けてよかったです。

回答No.2

ai_nov777

当方が賃貸営業に携わった時の多くの物件オーナーの中で入居審査する人は誰一人いませんでした。

>客付け会社は、申込書だけ大家にFAXして大家さんの承諾があれば特に審査などする雰囲気もない様ですし、
>かと言って、大家が申込人の会社に電話して在籍確認を取ったりするのも嫌らしいですし。

解釈が間違ってます。
一般の場合はオーナーに空き状況の確認後に申し込みをFAXで知らせた後に話を進めるか否かをオーナーが決めます。

媒介の場合は業者が物件内容全て把握してますので、オーナーには1部屋埋まりましたを伝えるだけです。

両方とも入居審査は業者が行います。
法的に1個人のオーナーが個人情報を元に確認などできません。
全てのオーナーがそれを行っては不動産屋は不要になります。

審査方法は通常、
申し込み者の月収、在籍確認、保証人年収、保証人確認、
(電話口頭にて申込者との関係「通常血縁者」と申し込みの承諾があるかどうか)

業者によって方法は色々ありますが、最低行う内容です。

お礼

回答ありがとうございます。遅くなりました。
一般でやっていますが、
私の質問した感じの業者がいるのも事実ですよ。

貴殿の御回答が業者の本来の姿であると思います。
大家管理で不動産屋が管理を引き受けていなくても、
最低限の審査をしてくれるのが本当だと思います。

でも、管理物件でもないと、営業の数字が欲しい賃貸仲介会社は
付けた後は、関係なしと言う所がどうしてもあるようです。
だから、審査もしないで、大家のGOサインだけあれば・・・・
進めるといった感じの業者もいます。

進めるも進めないも大家しだいなので、
また、入居率UPにはその様な業者とも、上手く付き合う必用もあるので、
大家のできる審査がないのかなと思ったしだいです。