居住実態について

質問

現在のマンション（分譲）に夫婦で１４年住んでおります。
本年年明けに実家の父が病に倒れ看病の為に夫婦でほぼ毎日実家に寝泊りしている状態です。
そんな折に私の妊娠が発覚し、１２月に出産を予定しております。
この半年で実家の父もだいぶ体調が良くなり、父の体調をみて、出産後は私達の自宅に戻り、
夫婦と生れてくる赤ちゃんの３人での暮らしを想定しております。
そして、子供が出来た事を機に１４年間暮らしたマンションをフルリフォームする事にしました。
スケルトン状態からのリフォーム予定なので、家財もほぼ運び出しました。

リフォームの申請と工程表をマンションの理事長に提出したところ、問題が発生しました。
理事長より、「半年もの間、居住実態のない専有部にリフォームの許可はできない。
そもそも、誰もがお宅は引越ししたと思っていた。」と主張されました。
こちらからは「確かに事情（父の看病）があり半年程、ほぼ留守の状態にはしていたが、
管理費もちゃんと支払い、主人は週に１・２回は自宅に戻り寝泊りし、住民票ももちろん移動していない。」と、
お話ししましたが、一向に聞く耳を持たず「嘘をつくな！電話も通じず、ガスも止まっているじゃないか！
居住実態がないという立派な証拠だ！」と怒鳴られました。

父が倒れた当初、看病は長期戦になるであろうと思い、電話とガスについては一時休止してもらっております。
管理規約には、長期間自宅を留守にする際に組合に届ける等の規則も特になく、
理事長の主張は全くもって寝耳に水の状態です。
また、あくまで賃貸居住者ではなく分譲マンションの所有者なのに、
どうしてこのような事を言われなければいけないのかと不思議でなりません。

管理費についても、１年間分前払いをしておりますので、本年分はあと半年分残っているはずなのですが、
当マンションで１戸に１つ物置の使用が有料で認められており、その使用料金を
「居住実態がないから本来は使用できないのに、不法占拠しているので罰則として
１０倍の使用料／月を前払い管理費より差し引き処理を行っている。と言うのです。
私達の前払い管理費から１０倍の倉庫使用料を差し引き、マンションの
積立金へいれているとしても、
私達からすればいわれのない不法な使用料という名目で前払い管理費より勝手に
お金を盗まれている（表現が悪いかもしれませんが。）ように感じてなりません。こんな事があってよいのでしょうか。

全てにおいて、『居住実態』がキーワードになっているようなのですが、
・父の看病で半年家を留守にしている事
　（管理費はしっかり納めておます。）
・リフォームを行う為に、家財を運びだした事
・ＮＴＴ電話とガスを一時休止している事
　（水道・電気は使用契約継続中です。）
以上の状態は、法的に見て居住実態がないと判断される要素になるのでしょうか。

このままでは、リフォームも行えず、子供が生れても自宅マンションに戻って、
親子３人での生活が営める状態ではありません。

法的に解決する手段がありましたら、ご教示いただれば幸いです。
宜しくお願い致します。

回答No.7

st_tail

まずは、お手元に管理規約はありますか？
普通は購入時には必ず渡されるはずですが。

通常ですと、トランクルーム等の専用使用権は規約の別表として、使用できる者を「○○号室の区分所有者」と言う書き方をしています。ですから、規約でこのように定められていれば、区分所有者である質問者様は、住んでいようがいまいが、関係なく使用できます。
住んでいる、いないに関係なく使用できる権利を持っているわけですから、「居住実体が無いから使用料が１０倍」なんて、でたらめもいいところです。

さらに、規約に居住実態に関する定めが無ければ、そんなもの、何の根拠もありません。

悪いことは言いませんから、弁護士に相談の上、内容証明をぶつけてみましょう。理事長の主張には何の根拠も無いことを、弁護氏名で送りつければ、多少はビビるでしょう。

本当は、そんな理事長は解任請求をしたいところですが、これをやった場合、質問者様が理事長になるくらいの覚悟は必要です。もし、それだけの気概がおありでしたら、区分所有法第２５条２項に

２　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

と言う条文がありますので、弁護士さんと相談して、手続きを進めるとよいでしょう。
無事、解任できたら、今度は自主管理ではなく、管理会社を入れるとよいでしょう。自主管理にはメリットも多いのですが、住民の無関心につけ込んで、このような独裁者が生まれると言う危険性もあるのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
管理規約には、倉庫を使用できる者は「○○号居住者」となっており、
転居した場合は、倉庫の賃貸契約を解除するとあります。
先方は、あくまでも我が家を転居したと決め付けているようです。

弁護士に相談し、円満な解決法を探りたいと思います。

詳しい説明をありがとうございました。

回答No.6

st_tail

管理会社社員です。
いやはや、ひどい方が理事長をやっていらっしゃいますね。等価交換のマンションの場合、旧地権者がマンションを私物と勘違いして、まるで大家の様な振る舞いをする事も有りますが、今回もそのパターンでしょうか。

まず、マンションのリフォームと居住実態には、何の関係も有りません。質問者様が住戸の区分所有者で有れば、それで十分です。住んで居なければリフォームが認められない、と言うことになったら、外部オーナーは改装ができなくなってしまいます。（財）マンション管理センターが建設省（当時）の委託を受けて作成した「使用細則モデル」でも、賃借人がリフォームをする場合も、申請は区分所有者から、となっています。

リフォームには、確かに理事長の承認は必要ですが、それはあくまでも躯体や共用部分に影響を与えないか、あるいは騒音等のトラブルの原因にならないか、と言う観点から、事前に承認が必要とされているに過ぎません。従って、その理事長の言うことはでたらめもいいところです。ついでに言えば、承認、不承認は理事会の判断ではなく、理事会の決議が必要です。

また、トランクルームの使用料ですが、これも勝手に１０倍にするのはおかしいです。使用料を変更するには総会決議が必要です。管理費に限れば、住んでいるか否かで差を付けるのは認められていますが、増額するのは外部に居住している事により発生する実費程度、とされています。この件に関しても、規約に定めがない限り、理事長の独断と思われます。

このような勘違い理事長には、弁護士等を通じて、法的に話を進めていくしかないと思われます。自治体等で行っている、無料の法律相談等を利用してはいかがでしょう。

余談になりますが、管理会社はどうなんでしょう？
理事長の言いなりですか？
だとしたら、管理会社の上席やお客様相談室に連絡を取ってみるのも一つの方法だと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。
補足させていただきますので、ご回答いただければ幸いです。

倉庫の件ですが、理事長の主張では、使用規約に
・居住している者（賃貸居住者含）のみ使用できるとなっているので
居住実態を認めない我が家には使用権がないのだそうです。
そして、
・使用規約を違反した者には通常の利用料の１０倍額に相応する罰則金の支払いを命じると定められているのだそうです。

ちなみに居住実態に対する定めは規約にはありません。

理事長の一存で居住実態を認めないと主張され、規約違反者にされてしまっています。
この理事長の行為はどのように思われますか？

管理会社は介入してなく、自主管理なので、理事長の思うがままな現状です。

回答No.5

arashi1190

No.3です。
＞ご連絡はしましたが、理事長曰く、父の看病自体が『私達の嘘』
なんだそうです。
たとえ嘘であっても居住実態が無いことを理由にリフォームを認めない権利はありません。専有部分の所有権は質問者さんが有しているのですよ。こんな人は理事長失格です。

第三者に的確な判断をしてもらう事が一番だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

いくら話合いを求めても、他人の意見に聞く耳を持っていただけないので、弁護士等に相談し、円満な解決を目指したいと思います。

回答No.4

akak71

そもそも、居住実態がないからと言って、差別（区別）する合理的理由がないので、無効と考えます。
また、管理費用も10倍を取ることは違法と考えます。合理的理由を明示できなければ違法です。
罰則として認められる金額としては２倍程度までです。

弁護士会か司法書士会の法律相談に相談されるとよいでしょう。規約などを持参して相談

お礼

ご回答ありがとうございます。

いくら話合いを求めても、他人の意見に聞く耳を持っていただけないので、弁護士等に相談し、円満な解決を目指したいと思います。

回答No.3

arashi1190

まず、電話とガスを停止して長期間留守にする時に理事長か管理会社に一言話をしておくべきだったと思います。

が、その点を差し引いたとしても、「居住実態のない専有部にリフォームの許可はできない。」と言われる根拠がありません。
管理費をキチンと払っている以上、たとえ居住実態が無くても区分所有者としての権利は発生します。
物置に関しても「居住実態がないから本来は使用できないのに、不法占拠している」という根拠は全くありません。

実際、私が理事をしていた分譲マンションではセカンドハウスとして使用していた方や事情があって長期間不在だった方などいくらでもいました。

規約に従ったリフォーム内容で所定の手続きをしているのであれば管理組合は却下する理由がありません。
仮に管理規約に「居住実態のない専有部にリフォームの許可はできない」と記載されていたとしても無効になると判断します。

管理会社があるのであれば管理会社に、又は管理組合の他の理事の方に相談してみてはいかがでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。

現在までに、一度理事長には実家の父の看病の為留守にしておりますと
ご連絡はしましたが、理事長曰く、父の看病自体が『私達の嘘』
なんだそうです。

他に相談できる人がいればいいのですが、もともとご近所付き合いの薄いマンションなので・・・困ったものです。

回答No.2

alpha123

住民票移していないことで居住実態があるとはいえないです。
ホームレスのことだけじゃないです。
学生など住民票は実家に置いたままで大学の近くに住むことはあるが居住実態はない（大学に届ける住所はどこでも連絡取れればよく、免許証は消印のある郵便で住所変更可能、郵便局には届けるだけ）
単身赴任の男親も同じです。住民票は妻子のところでも居住実態はない。

裁判の例では家族（妻子）は転出し本人だけ住所残し立候補した人がいて得票は多かったが当選無効です。本人は勤務先で週5日は泊まるから市内に居住といいはったが、住所の電気や水道とめていて実態がないとされた。
子供を相続税のない国に移転させ自分の親の遺産を孫が相続で脱税（節税）目指した人も10歳以下の子供が実際には国内にいたことが明らかになって結局は相続税払った。
もし外国の親戚の家にいるなど帰国していなければばれなかったと見られている（日本に住む親が養っていて国内に居住しない子はないけど（＾＾））

居住実態であらそえば確実に負けるが、改修や金額のことは交渉の余地がありそうです。
穏やかに話し持って行くのが解決ははやそうに思えます。

まぁ、こじれたら理事やっていても追い出されたって質問もある（先代など過去の不正追求と本人はいっても本人在任時の不正が追及される）

補足

ご回答ありがとうございます。

補足させていただきます。

主人は仕事で帰宅が深夜になる事もあり、少なくとも週に１～２回は
自宅マンションで寝泊りをしています。
日中は父の様子を見て、私がほぼ毎日自宅に戻り、掃除や
深夜に帰ってくる主人の為の食事を用意（と言ってもガスは
休止しているので、実家で作った夕食用のお弁当を自宅に届ける）
をしておりました。
ご近所の方と顔を合わす事もしばしばです。

上記のような状態でも、居住実態で争えば確実に負けてしまうのでしょうか？

お隣の男性は、独身で単身赴任をしており、週末に当マンションに戻る
だけと聞きましたが、理事長より、倉庫の使用については何も言われて
いないそうです。

単に我家が嫌われているだけなのかとも思えてきました。

回答No.1

nob_004

規約に特別な規定がないというなら、理事長のおっしゃることは不当なものである疑いが強いと思われます。
　ご近所さんの付き合いで、隣の部屋の方などに事情を説明などされていなかったのでしょうか。あるいは、時折訪問する姿を誰もみていなかったのでしょうか。
　質問者様のご要望がすべて満たされ、リフォームして今後も住み続けるおつもりがあるならば、あまり事を荒立てる前に司法書士や弁護士などを入れて理事長と相談されることをお薦めします。近所づきあいというのは今後も続くわけですから……。

　なお、市などが主催する無料相談会も定期的に行われています。市役所等へ問い合わせをされれば教えてもらえます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

主人は仕事で帰宅が深夜になる事もあり、少なくとも週に１～２回は
自宅マンションで寝泊りをしています。
日中は父の様子を見て、私がほぼ毎日自宅に戻り、掃除や
深夜に帰ってくる主人の為の食事を用意（と言ってもガスは
休止しているので、実家で作った夕食用のお弁当を自宅に届ける）
をしておりました。
ご近所の方と顔を合わす事もしばしばです。

理事長へも事情をお話した事がありますが、全く信じていただけず
このような事態になりました。

公共機関の相談などに行ってみようと思います。