登記簿の見方・留意点を教えてください
- 登記簿の見方や留意点について教えてください。
- 土地の所有権移転や農地法に関連する登記の理解について教えてください。
- 登記簿の順位や所有者情報、相続による所有権移転の確認方法について教えてください。
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登記簿の内容について
ある土地（地目は畑です） 順位１番の登記が、登記原因Ｓ○年○月○日公売で所有者欄は××さんとあります。 順位２番の登記が、登記原因Ｓ△年△月△日交換（農地法第5条・・・）で仮登記 所有者欄は××さんと同じ苗字です（もちろん名前は違いますが） そして、順位１番の登記が登記原因Ｈ○年○月○日相続で所有者欄は××さんの子に所有権移転してある登記簿がありました。 このときは、最後に書かれている相続によって所有権が移転した人だけをみればよいのでしょうか？ 農地法関連も（仮登記のままだと聞いたことがありますが） 調査しないといけないのでしょうか？ このような登記簿の見方・留意点を教えてください
- bijoudebijou
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1番の所有権登記名義人をＡ、２番の仮登記名義人をＢ、３番の所有権登記名義人をＣとします。 ２番仮登記はおそらく、条件付所有権移転仮登記(条件農地法第５条の許可)だと思いますが、仮に農地法第５条の許可が下りれば、所有権はＢに移転します。そうしますと、ＢはＡの相続人であるＣに対して２番仮登記の所有権移転本登記手続を求めることができ、応じなければ、登記手続を求める裁判を起こすことができます。仮にＸがＣから本件土地を購入し、所有権移転登記(順位４番)を受けたとしても、Ｘは２番仮登記の所有権移転本登記手続に承諾する義務があり、Ｘがこれに応じなければ、ＢはＸに対して承諾を求める裁判を起こすことができます。 ですから、現在の所有者がＢなのかＣなのか、登記簿では判断できません。ＸがＣから購入しても権利が覆るおそれがありますので、Ｂにも権利内容を確認すべきことになります。
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質問(1) ●1号仮登記が確定的にCに移転している場合 甲区 (１) 保存 A (２) １号仮登記 B [ 余白 ] (３) ２番仮登記所有権移転の仮登記 C [ 余白 ] この場合、本登記をするには順位(３)が仮登記であるのは順位(２)が仮登記であることが理由であるから、まず順位(２)を本登記にしてから順位(３)を本登記にします。これは、実務ににおいても間違えることはないと思います。今の僕にもこれは分かります。 ●２号仮登記が確定的に移転している場合 甲区 (１) 保存 A (２) ２号仮登記 B [ 余白 ] (付記１号) ２番所有権移転請求権の移転 C この場合順位(２)の仮登記を本登記申請するときには、『権利者C、義務者A』となりますが、例えば実務において誤って『権利者B、義務者A』として申請すると、却下されるということで良いのですか？却下されるのだとしたら、どこどこが間違っているので正しい申請人はこうなります、のように登記官は却下の理由等を説明して、正しい登記申請について指示してくれるのですか？ まだ試験に受かってもいないのですが、ちょっと疑問に思ったので… 質問(2) ここからが本題となります。 [事例１] ●1号仮登記が『確定的に』Cに移転している場合 甲区 (１) 保存 A (２) １号仮登記 B ≪7月1日受付≫ [ 余白 ] (３) ２番仮登記所有権移転の仮登記 C ≪9月1日受付≫ [ 余白 ] (４) 所有権移転 D ≪11月1日受付≫ 乙区 (１) 抵当権設定 X ≪6月1日受付≫ (２) 抵当権設定 Y ≪8月1日受付≫ (３) 抵当権設定 Z ≪10月1日受付≫ [事例２] ●２号仮登記が『確定的に』移転している場合 甲区 (１) 保存 A (２) ２号仮登記 B ≪7月1日受付≫ [ 余白 ] (付記１号) ２番所有権移転請求権の移転 C ≪9月1日受付≫ (３) 所有権移転 D ≪11月1日受付≫ 乙区 (１) 抵当権設定 X ≪6月1日受付≫ (２) 抵当権設定 Y ≪8月1日受付≫ (３) 抵当権設定 Z ≪10月1日受付≫ [事例３] ●２号仮登記が『不確定的に』移転している場合 甲区 (１) 保存 A (２) ２号仮登記 B ≪7月1日受付≫ [ 余白 ] (付記１号) ２番所有権移転請求権の移転請求権仮登記 C ≪9月1日受付≫ [ 余白 ] (３) 所有権移転 D ≪11月1日受付≫ 乙区 (１) 抵当権設定 X ≪6月1日受付≫ (２) 抵当権設定 Y ≪8月1日受付≫ (３) 抵当権設定 Z ≪10月1日受付≫ 本登記申請する場合、質問(1)においてのように連件で登記するときには登記申請する順番があります。そのように申請する際、それぞれ[事例１、２、３]における利害関係人が誰になるか教えていただきたいのです。 [事例１]について 1件目の申請で順位(２)の仮登記を本登記にする際の利害関係人については、それらの承諾書の添付が要求されるので、添付することにより利害関係人の登記は職権により抹消され、2件目の申請の時点ではそれらの者は登記上に存在しないことになり、それらの承諾書の添付は不要となる？？ということで良いのでしょうか？ (間違っていたら指摘してください。) [事例２]について これが良く分かりません？？ この場合には、登記申請は1件で済みます。その登記は順位(２)の「登記名義人B」の仮登記を本登記にするのですが、登記申請人は『権利者C、義務者A』となり、Bは出てきません。この場合の利害関係人はBに劣後する者となるのか？、Cに劣後する者となるのか？ということです。 [事例３]について これも良く分かりません？？ 1件目の申請では順位(２)の(付記1号)を本登記とし、2件目では順位(２)を本登記とします。この場合のそれぞれの登記申請における利害関係人はどうなるのでしょうか？ 非常に長い質問で申し訳ございません。なんとか質問の意図を分かっていただきたくてこうなってしまいました。ここまで読んでくださった方、どうぞご回答くださいませ。よろしくお願いします。
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お礼
まさしく指摘どおりの登記簿です。 丁寧に回答ありがとうございました。 仮登記の順位保全って超めんどくさいですね。 ＢとＣ両方に権利内容等を確認してみます。