買主から建物売買契約に数年後売主が買い戻す特約をつけて欲しいと言われた場合

質問

こんばんは。市役所のあっせんで、築５０年程度で３年ほど空家になっている持ち家を、田舎に住みたい方に貸してあげてほしいという話が浮上してきました。ただ、何せ老朽化しているので賃貸借で貸主の瑕疵担保責任を負わされると責任が重いので、売買契約にして売主の瑕疵担保責任を負わない特約をつけようと思っています（土地は賃貸借を予定。建物売買金額も安値で）。この考えを相手側に伝えると「数年間は借りるが数年後はそのまま住むかわからない。買うと最終的に建物を壊す場合に費用を負わないといけないので困る。数年後に買い戻してくれる（買い戻し代金は０円でもよい）特約をつけてくれるならば一旦買い取ってもよい」と言われてしまいました。別にこちらが望んだ取引行為ではないので、このまま話をなかったことにしてもよいのですが、法的あるいは実務的に可能であれば、その特約をつけて売買してもよいかなとも思います。買戻権付売買契約を売主が望むケースはわかりますが、
買戻義務付売買契約なんて聞いたことがないので、どなたか教えてください。そのほかに良いアイデアがあればご教授お願いします。

回答No.3

tatuta1991

買戻特約とは、土地の売主（買戻権者）が買戻期間に行使できる権利です。買主が引き取ってくれと主張できる権利ではないですので、今回の事例では、田舎住まい希望者の望むような形には該当しないと思います。また、売買では登録免許税がかかります。

売買という形にして、瑕疵担保責任免責条項を入れるおつもりなら、賃貸借契約で瑕疵担保責任免責条項を入れて取引されるか、思い切って固定資産税だけ負担してもらう（質問者さんが収益を得ない）使用貸借にして、贈与と同等の担保責任まで軽減してしまうのではどうですか？瑕疵担保責任免責条項ありでも、使用貸借でも、売主（貸主）の悪意（悪意と同視すべき重過失も）の瑕疵については、特約を入れても免責されませんので、担保責任の重さは同じかと思います。

また、それと同時に、瑕疵（隠れたキズ）を瑕疵にしないよう、良く調査して、借主に報告しその旨を書面で残せば、良いかと思います。報告すれば瑕疵ではありませんので、瑕疵担保責任は軽減されるはずです。
報告を聞いて借主（買主？）さんが、難色を示すなら・・・まあ、この話はなかった事にでいいんではないですかね。面倒そうですし。

お礼

お礼が遅くなり大変申し訳ありません。回答ありがとうございました。
シンプルな話（賃貸借OR売買）にならなければやめようと思います。

回答No.2

jodyc555

もう少し、単純にできるんじゃないでしょうか？

定期借家権（期限を決めて建物を貸す）、
それだけでよいのではないでしょうか？

売って、買い戻すとか
不動産屋など仲介業者を儲からすだけだと思います。

お礼

お礼が遅くなり大変申し訳ありません。回答ありがとうございました。
不動産屋など仲介業者は今回入りません。個人と個人の取引です。

回答No.1

noname#65902

法律に詳しくはないんですが...

どちらを選んでも結果が同じようになりそうだと思えても、
「途中で進めなくなったら」どうでしょうか？
契約は当事者か意思を継ぐ者がいないと成り立たないと思います、
変な話、一方が亡くなって、相続人が相続拒否したらそうなるのでは？
「買い戻せば元通り」なはずが、「売ったままストップ」にでもなれば
所有権は先方に渡ったままで帰ってきません。

大体、結果が同じなのにこっちにして、ともし主張してくるようなら、
それなりの理由があるはずです。
危険な理由でなければよいのですが。

私事ですが身近に、法律をタテに土地などを搾取する事例を見たものですから、
ちょっと気になってしまいました。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。よく考えたいと思います。