不動産競売について

質問

身内名義の家を任意売却し私が安く（私が払える限界）で購入をしようとしていましたが思いのほか価格が下がらず期限が来てしまいましい、もうすぐ競売に移行すると（任意売却依頼しているとこから）言われました。　そこで気になるのが、

・　競売になると家（の中も）に写真など取りに裁判所の人が来るのでしょうか？（まだ完全に破産申請はしていませんが家のローンなど支払い停止中が１年ほど続いている状態です）・・他、競売物件（外観写真が）がネットに記載されているのは確認しました。

・　札人数はその都度わかるのでしょうか？（ヤフーオークションのように途中経緯状況がわかるのか？）

・　入札者が家の名義と同じ名字では怪しまれるでしょうか？（そうであれば入札は他の人に頼んで、実際の購入時は私の名前で行う事は可能でしょうか？それとも申し込者が購入、その後　、名義ををうつすしかないのでしょうか？）

・　この様な競売など、裏で操作（締め切り前に最高入札額をどこかの不動産さんに漏らしている、など）してるようなイメージがありますがどの様ななものでしょうか？　思い過ごしならよいのですが。

　年老いた親が住んでいるので何とか助けたいと思っています。よろしくお願いします。

回答No.1

tk-kubota · ベストアンサー

Q　もうすぐ競売に移行すると（任意売却依頼しているとこから）言われました。
A　競売開始が決定されれば、裁判所から特別送達で送られてきますからわかります。
Q　競売になると家（の中も）に写真など取りに裁判所の人が来るのでしょうか？
A　家の内外の写真は撮ります。ネットでは、固有名称は隠されています。開始決定後2から3ヶ月後です。
Q　札人数はその都度わかるのでしょうか？
A　わかりません、一週間の入札期間がありますが、郵送や直接に裁判所に行く者もいます。それらは「入札箱」に入れますので、自己の後に何人かわかりません。(受領書を発行する裁判所もありますが、その場合に番号が振られているので全部の内、何人かはわかります。)
Q　入札者が家の名義と同じ名字では怪しまれるでしょうか？
A　債務者以外の者ならば誰でも入札できますので、名字が同じでも全く気にする必要ありません。
Q　裏で操作（締め切り前に最高入札額をどこかの不動産さんに漏らしている、など）してるようなイメージがありますがどの様ななものでしょうか？
A　全くないです。20数年前、一度、裁判所の執行官が不正があったことは新聞紙上で明らかになったことがありますが、不正は皆無です。
完全に封印して提出しますので「漏れ」はないです。
開札は公開の場で開封しますので、それまでは全くわからないです。

お礼

細かく回答頂き大変たすかります。
ありがとうございます。
取りあえず不正がない事がわかり安心しました。

　もうひとつ確認したい事があります。
落札者は誰なのかわからないものでしょうか？
（もし私が落札できなかったら落札者に頭下げて落札額に色をつけての交渉も考えています・・もしこの方法でうまくいけば購入する権利を譲ってもらう事は法律上、可能でしょうか？それともいったん落札者が購入→私に名義をうつす、の手間が必要でしょうか？）

回答No.3

tk-kubota

＞落札者は誰なのかわからないものでしょうか？

わかります。
現在行われている競売は「期間入札」と云って7日間、入札を受け付けており、その締め切り日後、5日後に開札しています。
その結果、最高価買受人が決まれば、5日から7日後に「売却許可決定」があります。
それは裁判所の掲示板に「公告」してありますので、誰でも見ることができます。
それには住所し氏名が載っていますので、その者が買い受けたことになります。
その者から買受権利を譲ってもらうことはできますが(勿論、双方の承諾が必要です。)裁判所は売却許可決定の者に職権で登記しますので、一旦は、その買受人の名義となって、更に、所有権移転登記と云うことになります。
登録免許税が2度、かかることになります。

お礼

大変　勉強になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

kuri_kurio

お気ににされている点についてはNo.1様の仰る通りです。

少し補足させていただきますが、任意売却を依頼されているという
点について、お身内様の家が住宅ローンのみの借入であり
１～2番程度（共に銀行か公的融資の場合）の
抵当権設定しかなければ貴方が直接債権者である銀行等に交渉して
購入されることは不可能なのでしょうか？
お身内であれば債務者ご本人（ご両親？）と銀行等に同行になり
「借金をなんとかしたい」と交渉されてみる余地はあると思います。

もし、住宅ローン以外にも消費者金融やその他の借入が多くあり
それぞれの抵当権も含めて多数登記されている場合は
競売で落札されるほうが良いでしょう。

なお、名字が同じとありますが、今回のご身内さんとは
実の親子関係等なのでしょうか？
同居のご家族であるとか、すぐ近所にお住まいだった場合
息子さん名義で落札されますと後々問題になることがあります。

多くの場合、競売物件では債権額（借入金の額＋利息延滞金）よりも
売れた値段（落札価格）のほうが低い金額になることがあります。
このような場合、債権額-落札価格の差額が、当然「残債」として
残ってしまいます。

同居のご家族や近い間柄の身内さんが落札されますと、
債権者側から見れば
「こんな問題（競売）になる前に、なぜ助けてやらなかったのか？」となり
残債について通常よりも厳しく請求されることもありますのでご注意下さい。

お礼

返答頂きましてありがとうございます。
身内は実の兄弟です。
住まいは隣の市になります。
　銀行との交渉は以前行いましたがかなり高めでした。
今回は家の名義が変わったら、（他借金の関係で）自己破産を実施
しますので残債は増えてもかまわない？と考えています。
私の考えで間違いがありましたら指摘お願いします。