新築住宅の登記と控除について。

質問

みなさん、こんばんは。

今現在、住宅を新築中です。
その為の借入金を民間に申し込みに行きましたところ、わからない点がありましたので、教えて下さい。

私の借入金は２７０万円で、残りのおよそ７５０万くらいは全部母が払います。
登記はすべて母名義で・・・と思っておりましたが、銀行の方に言われたのが、「今回はお母さんと娘さんのふたりが家の代金をお支払いのなるのだから、通常は登記も連名にされるのが普通ですよ。」と言われました。
知り合いから聞いた話では後々私にその家が贈与される際も土地を含めた登記を私名義に変えるのも税金はそんなにかからない額だから、今回の登記も母名義で差し障り無いのではないかと言われていましたので、そんなに深く考えていませんでした。
そこで、母ひとりの名義で登記するのと、私と母のふたりの名前で登記するのとでは何が違ってくるのか、どうすれば税金対策になるのかを教えて下さい。
ちなみに土地は私有地で母名義、ずっと住んでいた同じ場所に建て替えで新築します。
そして、もうひとつ。
住宅控除ですが、民間からお金を借りた場合、控除が難しいというようなことを言われたのですが、住宅金融公庫じゃないとダメなのでしょうか？
また、もし受けられるとして、私は母を扶養に入れており障害者認定の申請も会社にしてお給料からの税金を優遇（と言うのでしょうか？）してもらってますが、住宅控除の場合も何か手立てはあるのでしょうか？

長々と書いて申し訳ありませんが、どうぞよろしくお願い致します。

回答No.5

noname#24736 · ベストアンサー

#2の追加です。

住宅ローン控除は、年末のローン残高の1％が、納めた所得税の範囲内で控除されますから、所得税を納めていない場合は控除されません。

あなたが、所得税を27千円以上納めていないと、住宅ローン減税（270万円の1％）が使えないことになります。

お母さんの750万円がローンを使うのでなければ、やはり住宅ローン減税は使えず、ローンであっても、お母さんが所得税を納めていなければ、住宅ローン減税は使えません。

いずれにしても、住宅ローン減税よりも、建物の登記で贈与と認定された場合に支払う贈与税の方が多くなります。
共有登記をすることを優先して考えましょう。

お礼

続けて詳しいご回答を頂きまして、ありがとうございます。
身体障害者の母を扶養に入れつつ、その母がローンを使わずに自分の財産から支払ってしまうという状況なので、住宅ローン減税は使えないということですね。
参考にさせて頂きます。
本当にありがとうございました。

回答No.4

Singollo

お母さんがあなたの被扶養者で、所得税を納税していないということだと、お母さんの名義にしたのでは住宅ローン減税のメリットが受けられないと思いますし、お母さんに贈与税がかかります
逆に、あなたの持分を負担分より多くする分には、向こう5年分の特別控除額をまとめて使えるので、550万円までなら贈与税がかかりません
お知り合いの仰るように後で贈与したのではこのメリットも受けられませんので結構な額の贈与税がかかります
贈与しなかった場合、他に財産があって、基礎控除額を超えるようだと相続税にも響きます
また登録免許税(登記料)も、大した額ではありませんが、無駄に2度払うことになると思います

お礼

ご回答頂きまして、ありがとうございます。
参考にさせて頂きますね。
本当にありがとうございました。

回答No.3

sauzer

借入金について、kanchiさんの270万というのはご自分で返済されるのでしょうか？それともお母さんへの名義貸しでお母さんが全額返済されるのでしょうか？
一応名義どおりにそれぞれが返済されるものと判断します。
お二人でお金をだしあって新築される家をお母さん一人の名義にしますと、kanchiさんからお母さんへ270万の贈与が発生し、贈与税165,000円を納付することになります。
また、住宅借入金等特別控除を受けられるのはお母さんだけになります。
また、将来発生する相続でも、相続税がかかる程お母さんに財産がある場合、お母さんの財産が増えるほど相続税が増えることになります。
お互いが負担したのと同じ割合で、持分登記されたほうがいいと思います。

＞私は母を扶養に入れており障害者認定の申請も会社にしてお給料からの税金を優遇（と言うのでしょうか？）してもらってますが、住宅控除の場合も何か手立てはあるのでしょうか？

質問の内容がよく分かりません。お母さんについて扶養控除・障害者控除を受けているということでしょうが、手立てとは？ 住宅借入金等特別控除の手続きの方法でしょうか？
初年度は、確定申告により税額を還付してもらいます。
次年度以降は、確定申告した年の10～11月に税務署から年末調整用の用紙が送付されますので、その用紙に必要事項を記入して、適用年ごとに年末調整時に会社に提出します。
なお、様々な控除により、年末調整後の税額が０であれば、住宅取得控除の適用は意味がないことになります。
また、お母さんも、扶養に入っているというは税金を払っていないでしょうから、住宅取得控除の適用を受けても恩恵はありません。

民間の借入については他の方の回答どおりです。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/1239.HTM

お礼

ご回答頂きましてありがとうございます。
質問の仕方が下手でスミマセン。
身体障害者の母を扶養にいれていますが、住宅ローンの控除は受けられますか？と言う意味でした。（簡単に書けばよかったのですが、色々と考えすぎてしまったようです。）
参考にさせて頂きます。
本当にありがとうございました。

回答No.2

noname#24736

不動産を取得するにあたって、登記の名義は、資金（頭金とローンの合計）の負担割合で共有名義にするのが原則です。
負担割合と違う比率や、どちらか一方だけの名義で登記をすると、負担割合との差額が、相手方からの贈与となり、高率な贈与税が課税されます。

例
1020万円の物件を、親の資金750万・あなたの資金250万の場合。
親の名義102分の75:あなたの名義102分の25として、共有登記をすることになります。

住宅ローン控除については、住宅金融公庫以外にも、銀行など民間金融機関、地方公共団体、および給与取得者が、その勤務先等からの借入金で、その償還期間が１０年以上の割賦償還の方法で返済するものであれば適用されます。

住宅ローン控除の詳細は、参考urlをご覧ください。

参考URL：

http://www.ofuco-c.co.jp/genzei/seido.html

お礼

ご回答頂きまして、ありがとうございます。
参考にさせて頂きますね。
本当にありがとうございました。

回答No.1

a-nisi

今回の不動産取得（お家の新築）において、あなたが270万円出資する
にもかかわらず、全てを母親名義にすると言う事は、270万円を
母親に贈与すると言う形になり、贈与税の対象となります。
ですので、出資した分は持分を登記すると言うのが一般的なんです。

知り合いの方がおっしゃるように、確かに後々あなた名義にするとき
（多分贈与ではなく相続の可能性が高いと思いますが・・・）
相続税の基礎控除もありますし、建物は減価償却により価値も
どんどん少なくなりますので税金の心配は少なくて済むかも知れません。
しかし、これとそれは別の問題なんです。

また住宅控除の件ですが、住宅金融公庫のみならず民間金融機関の
ローンもちゃんと対象になります（但し抵当権の設定が為される
住宅ローン等の制限有り・多目的ローン等は要注意です）。
しかも、この件についても建物にあなたの持分がないと対象にもなりませんし
借り入れ期間が10年以上などの要件も満たさなければなりません。

余談ですが、現状のままで登記した場合あなたの持分は約25/100
お母さんの持分は75/100程度となりますが、金融機関によっては
主たる借り入れ申込人が持分50/100(1/2)以上あること・・・
なんてところも多いので、金融機関によく相談してみてください。
また、銀行は貸し出しの相談はしてくれますが、税金の相談は
別問題なので、所轄の税務署に相談されると良いと思いますよ。
贈与税は現行制度では大変税率が高いので要注意です。

お礼

ご回答頂きまして、ありがとうございます。
無知なもので、家族間でも贈与の対象になるとは思ってもいませんでした。
参考にさせて頂きます。
本当に有難うございました。