土地の売却損、同年度内の不動産購入と確定申告について

質問

２０年位前に借金して購入した土地を売却し、売却損がでました。
これを確定申告する際、当初の取得価格を購入価格でなく、借金の金利も
含めた金額を取得価格とできるでしょうか。

さらに、この土地の売却に先立ち、マンションを購入しました。
このときの代金は、手持ちの資金で一括支払購入したのですが、
この二つのことは、同一年度内のことです。
確定申告の用紙を見ると、「交換・買換えの特例」とかいう
言葉があるのですが、これに該当するものなのでしょうか。

この二つは切り離してお尋ねしたほうがいいのかもしれませんが、
確定申告の用紙に記入する上でわからなくなった疑問ですので
一緒に書かせていただきました。

回答No.1

keikeipapa · ベストアンサー

貴殿が譲渡された土地というのが、事業用なのか居住用家屋の敷地に用に供されていたものなのかご質問分ではわかりませんが、どちらでもない場合買換えというのは関係ありません。
　交換というのは、適用要件はいろいろありますので当欄では詳細（以下URLをご参考にしてください。）は記載いたしませんが、概要は次の通りです。
　土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものという特例のことであります。

「当初の取得価格を購入価格でなく、借金の金利も含めた金額を取得価格とできるでしょうか。」

　ですが、事業用のものであれば事業の用に供するまでの期間・居住用であれば居住の用に供するまでの期間の利息は取得価格に算入できます。それ以外の土地であればその土地を使用するまでの期間に相当する利息は取得価格に算入できます。
　すなわち、当該土地等を本来の目的に使用する日までの期間に相当する利息は取得価格に算入できます。本来の目的に使用する日は、事業用や居住用でなければ取得した日となります。

取得価格に算入できるのは、次のような費用（事業用である場合は必要経費に算入したものは除きます。）です。
　１、土地等取得資金借入れ時に支出した公正証書作成費用・抵当権設
　　定費用・借入れの担保として締結した保険契約にもとでく保険料等
　２、所有権保存登記料（登録免許税等）・不動産取得税等不動産の取　　得に伴い納付した租税公課
　３、仲介手数料

　　等等

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3502.htm

お礼

ありがとうございました。
参考URLも、本当に参考になりました。
自分でいろいろさがしたつもりでも、探し足りなかった
みたいで、ご教示いただいて、参考になるQ&Aもみつかりました。

補足

ありがとうございます。説明不足ですみません。

土地というのは、将来家を建てるつもりで、借金して購入した宅地で、
ずっと更地のままで、結局、マンションを購入したため、売却したという
ことです。

これを、ご説明に照らすと、宅地ではありますが、上に居住用家屋が建って
いたわけではないので、買換えには該当しない、
また、その土地は最後まで本来目的に使用しなかったわけですから、
金利は、取得価格に含まれない

という解釈でよろしいのでしょうか。

回答No.2

keikeipapa

[宅地ではありますが、上に居住用家屋が建っていたわけではないので、買換えには該当しない、
また、その土地は最後まで本来目的に使用しなかったわけですから、金利は、取得価格に含まれない]
ですが、そうですね買換え特例は適用がありません。
また、余談ですが交換特例も購入されたのがマンションということなので適用が難しそうですね。通常の分譲マンションは、固定資産ではなく事業者の棚卸資産ですから。
　利息に関しては、一点だけ誤解があるといけないので補足いたします。居住用であれば土地を購入後すぐに建物の建築を始めます。このような場合、建物が建ち住める状態になって初めて居住用建物の敷地の用に供されたということになり、住めるようになるまでの期間までの利息が土地の取得価格に算入できるということであります。ですので、当初居住用の建物を建てるつもりで購入したが事情が異なりその後数年経過した後、建物を建てた場合、建物が完成するまでの数年間分の利息を取得価格に算入できるという意味ではありません。その場合は、土地の本来の目的に使用する日とは、土地をその他の用途にいつでも使用できる状態にしたこと日（＝取得日）となります。土地が土盛りをしないと使用できない状態であるとかの場合に、土盛りをするまでの期間に相当する利息が取得価格に算入できるということです。
　本題に戻りますが、居住用・事業用の土地ではありませんので取得日までの期間に相当する分のみ取得価格算入できます。しかし、実際問題として取得日前の融資の実行というのはあまりないでしょうから。結局、利息は取得価格に算入できないでしょう。
　これまでの情報ですと、貴殿の場合、当該土地譲渡に関しては一般の長期譲渡所得として、譲渡益に対して２０％（所得税１５％：住民税５％）が課税されることとなります。