収益物件 最終的には誰の持ち物ですか？

質問

中古住宅の購入の件でこちらの質問で
お世話になりました。
しかしまた分からない事が出てきたので
教えてください。

７５０万円の収益物件で、現在の家賃は４万円だそうです。
この場合、もし私が７５０万円で購入したとしましたら
★(1)最終的にこの家は誰のものなんでしょうか？
私は不動産に関しては、全くの素人なので
次元の低い質問だと思いますが、真剣に分かりません。
ネットで調べて、収益物件とは家賃収入で利益をえる
ものという事は分かったんですが・・・
この家は私のものになるのでしょうか？
★(2)それならば私自身が住む為に購入してはいけないのでしょうか？

宜しくお願いします。

回答No.5

noname#52086 · ベストアンサー

★(1)最終的にこの家は誰のものなんでしょうか？
土地と建物の所有者として質問者さんのものです。

★(2)それならば私自身が住む為に購入してはいけないのでしょうか？
もちろんかまいません。ただ借家法という強烈に店子を保護する法律があり、店子には賃借権という居住する権利がありますから、「私が住むために買ったのだから、出て行ってください」だけでは退去を求める裁判しても認められないのです。

もし逆に質問者さんが借家に住んでいて、大家が変わった時に「私が住むから退去してください」と突然言われたら困りますでしょう。
仕事や子供の学校とかの事情で引越したくないのに、追い出されるとしたら「次が見つかるまで相応の期間をください」「引越し代とかの立ち退き料をください」と言いたくなりませんか。
なので質問者さんが相手の言い分を全部飲んで、期間の猶予と言い値の立ち退き料を払えば裁判なしで立ち退いてもらえるでしょう。

言いかえれば店子の居住権を立ち退き料という名目で、買い取ると考えると解りやすいと思います。

戦後の住宅難の頃は大家が強くて「出て行け」の一言で店子は路頭に迷ったそうです。そんな弱い店子を守る為に出来たのが借家法ですが、現在では大家より店子のほうが強力な権利を持ってるといえるでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞土地と建物の所有者として質問者さんのものです
この件は安心しました。
いつまでも売主さんが絡んでくるのかと思いましたので・・

＞私が住むために買ったのだから、出て行ってください」だけでは退去を求める裁判しても認められないのです。

裁判しても認められないのですね・・
本当に、借りている方が一番なんですね。

＞現在では大家より店子のほうが強力な権利を持ってるといえるでしょう

ほんと、そう思えてきます。
そこらへんの確認を不動産から今住んでいる方に
してもらうことは可能なんでしょうか？
よくよく考えてから決めなくてはいけませんね。
ありがとうございましたm(__)m

回答No.7

noname#52086

Ｎｏ5です。

＞そこらへんの確認を不動産から今住んでいる方に
してもらうことは可能なんでしょうか？

つまり不動産屋から店子に「この家を自分で住むために買おうとしてる人がいるんだけど、貴方は退去する気ありますか」と聞いてもらえるか？という事ですね。

残念ながら・・してくれないと思います。

「退去に関する交渉は買ってから、ご自分でしてください。」と言われると思います。
だからと言ってじゃあ「買って自分で立ち退き交渉しよう」なんて考えてはいけません。不動産のプロならともかく素人の出来る交渉ではありません。

質問者さんが売主（現在のオーナー）に「賃借人が退去してれば買います、その場合○○円くらいは値上げになってもかまいません。」と言ってみて、その○○円が妥当なら売主が交渉してくれるかも知れません。また売主からの依頼なら、不動産屋が交渉を代理して行う事もあると思います。

まあ「退去の可能性のある店子なのかどうか」くらいは不動産屋に聞いてみれば判ると思いますが・・・

くれぐれも物件の魅力に惑わせれず、慎重に判断なさってください。

お礼

再びのご回答ありがとうございます！！

＞「退去に関する交渉は買ってから、ご自分でしてください。」と言われると思います。

全くそのように言われました。

＞だからと言ってじゃあ「買って自分で立ち退き交渉しよう」なんて考えてはいけません。不動産のプロならともかく素人の出来る交渉ではありません。

実は本当に偶然なのですが、今その物件を借りている方が
軽い知り合いでした。
なのでお金を請求してくるとかはなさそうに思いますが
実際はどうなるか分かりませんよね・・

実は昨日不動産屋に、家の前まで案内してもらい
行って来ました。
これまたなんとなんと偶然なんですが、その物件は２年ほど
前に、借家物件として別の不動産屋に
案内してもらっていた物件でした！！！
なので、中はよく覚えています。
その時は中があまり気に入らず借りなかったのです。
なので、今回購入にあたっても、中が（間取りなど）
気になりますのでとても悩んでいます。
今週中いっぱい考える事になっているのですが
本当に悩んで悩んで・・・

＞くれぐれも物件の魅力に惑わせれず、慎重に判断なさってください。

本当にそうですね。
ありがとうございました（*^_^*）

回答No.6

Tadkashy

No.３です。嫌なアドバイスばかりですみません。

>　確認を不動産から今住んでいる方にしてもらうことは可能なんでしょうか？

　可能でしょうが、何の保証にもならないと思います。立退き料を提示して念書をとってもひっくり返されることもありますし、裁判になったら裁判官の心証だけ（つくづく借地借家に関する裁判はこれだけだと思います）ですので、どうなるかわかりません。
　最終的にはどれだけ立退き料を払えるかの問題でしょう。

お礼

再びのご回答ありがとうございます！！

不動産屋に聞いてみたところ
「購入後は、あなたの好きなようにしていただいたら
良いですが、今現在、借りている方が出ていくかどうかは
なんとも言えません。なので収益物件としての
売り出しです」との事でした。

やはり購入してからのトラブルはイヤですし
よく考えます。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#96023

>私の物になっても管理会社が絡んでくるのですか？
>完全に私の物になるのではないのでしょうか？
>購入した後も、一部が管理会社のものという事ですか？
マンションだったら共用部を管理する必要がありますし、大規模修繕に備えての積み立てもあります。
７５０万円を経費込みで４万円で返済しようと思ったら、３０年以上掛かります。それまでその建物はありますかね？(マンションの耐用年数は３０年～５０年)

お礼

ご回答ありがとうございます。
すみません。
説明が足りませんでした。
購入を考えている物件は一軒家です。
古い物件ですのであと３０年は、とても持たないと
思います。
３２坪で、その周辺は坪２５万ですので
７５０万は土地代のみだと思います。
なんで、将来的には建て替えてもお得かと思いましたが
一番は今住んでいる方が出て行ってくれるかですよね・・・

ありがとうございましたm(__)m

回答No.3

Tadkashy

質問者様がお買いになれば質問者様のものです。

　ただ、ご自分でお住みになるとすると現在の賃貸借の契約はそのまま引き継がれますのでその契約を解約にまで持っていかなければなりません。これはここでも再三質問が出ておりますが、とても大変です。

　借りて住んでおられる方は借地借家法と言う借主が異常に有利な法に守られています。滞納されても追い出すことはとても大変なのです。その意味では現居住者は月々４万円の支払いで、大きな修理は大家持ち、固定資産税等も大家持ちで自分の部屋を持っていると言えないことも無いですね。中には更新料もゴネる奴がいますから（時々そんな質問も見受けます）。そういう意味では賃貸物件は誰のものという質問者様のご質問はとても意味が深いですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞ただ、ご自分でお住みになるとすると現在の賃貸借の契約はそのまま引き継がれますのでその契約を解約にまで持っていかなければなりません。これはここでも再三質問が出ておりますが、とても大変です。

そうですね。
現在住んでいる方をムリに出て行ってくれと言うわけには
いきませんもんね。
法律で守られているのですよね。
できればトラブルは避けたいという
考えでしたが、ゴネる方とかだったら
やはりもめてしまうのでしょうね・・・

いろいろ考えなくてはいけませんね・・・
ありがとうございましたm(__)m

回答No.2

MUNAgata

（１）買った人のものです。

（２）住むために買ってもいいのですが、賃借人が出ていってくれなければ住めませんよね？
賃借人は不動産の持ち主が代わっても出ていく必要無いので、退去を拒否されれば購入しても住めません。
この物件はオーナーチェンジ物件ですので、おそらく相場より安く売りに出ていると思います。
買っても自分で住めない為、一般的に空き家より、オーナーチェンジ物件の方が安いです。
そおれなのに、なぜ売り主が賃借人を退去させてから売りに出さなかったのかというと、おそらく賃借人が退去を拒否してるんじゃないでしょうか？
多分、多額の立ち退き料を請求されて売り主さんはオーナーチェンジ物件として売りに出したのでしょう。

ですので、購入しても実際に住むことができるのはだいぶ先になるかもしれません。
そして、自分で住まないので住宅ローンも使えません。
もしローンを使うなら金利の高いローンになるでしょう。
あと住宅ローン控除も受けられません。

お礼

大変わかりやすい説明ありがとうございます。

＞そおれなのに、なぜ売り主が賃借人を退去させてから売りに出さなかったのかというと、おそらく賃借人が退去を拒否してるんじゃないでしょうか？

なるほど！！
そういう事が考えられるのですね。
普通に考えれば、空家を売家として売りに出した方
が高く売れますもんね・・・

＞ですので、購入しても実際に住むことができるのはだいぶ先になるかもしれません。

そうですね！！！
そこらへんを不動産に賃借人に確認してもらう事は可能
なんでしょうか？

＞あと住宅ローン控除も受けられません

何もかも知らない事だらけでした。
控除も受けられないんですね。
ちょっと考えた方がよさそうに思えてきました。

ありがとうございました。

回答No.1

6dou_rinne

１．あなたが購入する場あなたのものです。
２．べつに持ち主が住んでもかまいません。たてだ、収益物件だと賃貸を目的としていますから狭かったり、壁がうすかったりと自分で済むにはもうひとつという場合が多いですし、たいてい管理会社に管理費を余分に取られたりしてもうひとつという場合が多いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞１．あなたが購入する場あなたのものです。

私のものになるのですね！！

＞たいてい管理会社に管理費を余分に取られたりしてもうひとつという場合が多いです。

私の物になっても管理会社が絡んでくるのですか？
完全に私の物になるのではないのでしょうか？
購入した後も、一部が管理会社のものという事ですか？