先祖の土地の借地権者（書類なし）について

質問

法律（土地）について教えてください。
登記にない借地権者（所有建物もなし）は有効ですか？
存在を知らない先祖の土地と土地を借りていることになっている人？がでてきました。

その先祖の土地を、地元水道局が土地を買いたいということで、子孫を探し出し、はるばる申し出てきて、
いらない土地なので、売却しようと思ったのですが、
土地所有権価格のうち、所有者と借地権者で権利配分をしてくれと言われました。

登記には借地権者の記載もなく、建物もないのですが・・・、

昭和４０年代、先祖はすでに住んでおらず、水道局が子孫を探し出さず、
その土地の隣地のＢさん（周辺の土地所有者）を土地所有者として、
水道局の配管設置のための使用契約書を結んでいました。その際、お金の支払もあった模様です。

とうことで、水道局はＢさんは借地権者にあたると思われるので、
権利配分をしてくれと行ってきました。

当のＢさんの子孫（高齢）は、土地を借りていること？になっているのも、
Ｂさんが水道局の配管設置のための使用契約書を結んでいたことも、知らなかったようです。

水道局側は、契約書はＢさんと結んでしまっているし、権利配分をしてくれと言われました。

このような状況で、権利配分は必要でしょうか？
法律に詳しい方、教えてください。

また、先祖の土地売却に関して、あと気をつけることはありますでしょうか？

お教え頂けると幸いです。よろしくお願いいたします。

回答No.2

kanenashi · ベストアンサー

こちらからご質問させていただきます。
対象地の全部事項証明書（登記簿謄本）はご覧になっていますか？
甲区事項欄の所有権者はどなたになっていますか？
甲区事項欄には差押、仮差押などの登記はされていますか？
乙区事項欄には現在有効な登記が残っていますか？

甲区事項欄の、最終の登記名義人とＢさんもしくはその先祖の方との土地利用に係る契約書（例：地上権設定契約書、土地賃貸借契約書）などは存在していますか？

おそらくその様子だとＢさんは借地人でもなんでもない可能性大と思われます。水道局とＢさんとで、対象土地を違法に占有する契約をしただけということですね。硬くいえば土地所有権の侵害にあたる行為を役所がしてしまった状態ということです。

ただしいやなのはこれ、取得時効をＢさんが主張してきたら認められる可能性無きにしも非ずという点なのです。

Ｂさん及びその先祖に所有の意思があって今の状態を20年続けていたとしたら・・悪意の占有でも取得時効は20年です。

で、もし裁判でその主張をＢさんがして、それが認められたとしたら、水道局の法的責任はきわめて甚大なものがあります。なにしろ相続人の質問者がこの事実を知ったのはつい最近なわけですから、どういう請求をされるか分からない・・。歯切れが悪くなるわけですな。

いずれにしてもＢさんが借地人に当たるか否かの検討と、取得時効が成立してしまうのかを検討する必要がありそうです。さらに取得時効が成立した場合に水道局に対し法的措置が可能か否かの検討もあります。

このような問題点があることを念頭に、法テラスや弁護士に相談することをお勧めします。ネットですべてを解決することは難しい案件だと思います。

もっとも、水道局の言うことを聞き入れるのも一つの手ですよ。本当に裁判をやるとなると時間がかかりますので・・。

回答No.1

oska

＞登記にない借地権者（所有建物もなし）は有効ですか？

実際に、登記簿に存在しない地上権・耕作権を持っている人（他人）が存在する土地があります。
この権利は有効で、相続対象となっています。
地域によっては、実際の土地所有者を「底地主」と言い土地利用者を「上地主」と言ったりもします。
不動産屋では、「ソコチ（底地）とウエチ（上地）は、同じ人が所有しているか否かの確認」が売買では重要なんです。

＞水道局側は、契約書はＢさんと結んでしまっているし、権利配分をしてくれと言われました。

水道局側は、Ｂさんが本当に地上権・耕作権を持った権利者だと調査・確認しているのかどうかが問題です。
登記簿に記載がない場合は、第三者から「確かにあの土地はＢさんが耕作していた」などの証言が必要です。
Ｂさん側に何ら権利がないのに契約した場合は、違法行為ですから権利侵害で訴えることもできます。
権利配分をするかしないかは、先ず「水道局・Ｂとの契約が本当に有効かどうか」を確認して下さい。

＞このような状況で、権利配分は必要でしょうか？

有効だと確認できれば、水道局の言う通り権利配分の必要があります。
土地売却代金の配分比率確認です。

＞先祖の土地売却に関して、あと気をつけることはありますでしょうか？

登記簿は、１００％信用するものではありません。
所有権変更などの申請は、書類が整っていれば受理されます。
法務局には、この書類が本物かどうか調査する権限がありません。
先ず、実際の土地に出かけ、現地の（古くからの）住民に状況を確認する事です。
まぁ、（この質問からでは）水道局の対応は、非常に不思議ですが・・・。

お礼

ありがとうございます。
水道局とＢさんの契約書ですが、水道局担当者とＢさん
両人とも他界しているため、なぜ結ばれたか分からない状況です。
（水道局側もＢさん子孫も）

水道局側もそこをつつかれると、無言になり、
今回の売却に関する手数料などを、少しでも水道局側で負担させてもらう・・・と言ってきています。

ただ、権利配分だけはやってくれと・・・そこは譲らないので、
そこが疑問です。。。。