賃貸物件の建築で、多額の消費税が還付される？？？本当？？？

質問

不動産賃貸業を営む者です。今回もう一棟追加建設することになり、HPで勉強していたところ、賃貸物件の建設で、消費税が還付される、と書いてありました。

URL:　http://www.fpstation.co.jp/souzoku/souzoku-fudosan/1_79.html

URLより抜粋：

■ 弊社消費税還付実績（抜粋）
●事例１　自宅併用マンションを建築されたお客様

一定の条件を満たした事で、事業用部分だけでなく、自宅部分の消費税も還付されました。

建物建築費 461,300 千円　
消費税 23,065 千円　
還付金額 24,850 千円

↑大変な金額が還付されるようなことが書いてありますが、業者（税理士？）が成功報酬を要求しており、胡散臭いです。

どなたかこれが合法的な手段なのかアドバイス下さい。

回答No.8

mukaiyama

＞しかしながら、消費税課税事業者届出書を出すには、課税売上高が1千万円(注1)超となったとき、とあります…

だから、先の件も同じですが、自分の思いこみがすべて正しいと考えるのは止めましょう。
1,000万以下の零細事業者でも、届けを出せば課税事業者になれるのです。
経験がありますので間違いないです。

ただ、消費税の還付を受けると、後日税務調査にやってきます。
ふだんから正しい申告を心がけていて、後ろめたいところが何もないのならおそれることはありませんが、申告に自身がないのならやぶ蛇になります。

＞そもそも家賃収入は消費税が掛からないから、「仕入れ等に掛かる消費税」がないのでは…

はあ？
戸建ての賃貸にしろアパートにしろ、建物を建てなければ賃貸業が営まれないでしょう。
店子に集金に行くのに電車賃やガソリン代を使いませんか。
店子がすべて振り込んでくれるとしても、振込手数料をあなたが負担していませんか。
これらはすべて「仕入れ等に掛かる消費税」が付いていますけど。

＞どなたかもう少し教えていただけないでしょうかね…

私の回答では信用できないというわけですね。
その前に、ご自分の固い頭を柔らかくすることを考えましょう。

お礼

回答いただいておいて、なんなんですが・・・喧嘩腰ですね。

分からないから疑問を書いているだけなのですが・・・・

回答No.7

yossy555

No.6ですが、No.6に書いたのは1)～4)がそれぞれ独立したケースではなく、1)～4)の手順だと還付を受けられるのではないかということです。

お礼

了解しました。ありがとうございました。

回答No.6

yossy555

還付を受けることが出来ると思われるケース。

1)課税売上が得られる事業を始める。(貸事務所等)
2)「課税事業者選択届出書」を提出する。できれば「課税期間特例選択・変更届出書」を提出して課税期間を短縮した方がよい。
3)居住用の物件を建設する。
4)居住用物件の家賃を受け取る前に還付申告をする。

上記はふと思い浮かんだケースですので、絶対に還付が受けられるとは限りません。
また、翌事業年度以降は課税売上割合が著しく変わるため、その調整が必要でしょう。

課税売上がないと還付を受けられないので、課税売上を得られるような事業を始めることがポイントです。
ただし、すでに居住用物件を貸し付けている場合には課税売上のうち、非課税売上の割合が大きいので、建設費にかかる消費税の全額還付は出来ないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
私のケースは３）ないし４）にあたるのですかね。
未だに「課税売上げ」というのが分からないのですが、通常の家賃収入（売上げ）は課税売上げではないのですよね。ですから、通常の家賃収入事業では消費税の還付はありえないはずですね。

HPでいっているのは、「新築」「引渡し前」がキーワードのようです。

なんか分からないなぁ～。

回答No.5

mukaiyama

＞賃貸業者は通常消費税の課税事業者でも免税事業者でもないと思います…

根本的な考え方が違います。
たしかに住宅家賃は課税売上ではありません。
【2年前の課税売上が 1,000万円以下】
だから「免税事業者」なのです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm

＞タックスアンサーもいつもお世話になっていますが、今回の事象については記載がないようです…

はっきり書いてありますけど。
------------------------------------
免税事業者は、仕入れ等にかかった消費税額の控除ができないので、その還付は受けられません。
このようなことから、輸出業者のように経常的に消費税額が還付になる事業者等は、還付を受けるために課税事業者となることを選択することができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm
------------------------------------
あなたは「経常的に消費税額が還付になる事業者等」に該当すると思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございました。
そうなんですか？私は「免税者」なのですね。そうすると「免税者」は消費税の還付を受けることができないので、「課税事業者」になる必要があるということですね。
しかしながら、消費税課税事業者届出書を出すには、課税売上高が1千万円(注1)超となったとき、とあります。残念ながら、昨年度の私の売上げは1000万円以下です（その前もですけど）。これだと課税事業者になれない→還付は受けられない、ということになりますかね？（そもそも「課税売上げ」って何？家賃も「課税売上げ」？←家賃には消費税は掛からないですが・・・）

後学のため、更に教えていただきたいのですが、私がもし課税事業者になれた場合、還付の対象は「仕入れ等に掛かった消費税額の控除」ができてその還付となるようですが、そもそも家賃収入は消費税が掛からないから、「仕入れ等に掛かる消費税」がないのでは？

でも、このHPの対象者は賃貸業者ですから、みな条件は同じはずですね。「建物の新築時の消費税」＝仕入れ等の消費税に当たるのですかね？そうすると、建物に掛かった消費税を控除するのに、「全額を一年で控除」するので、「課税売上げ＝家賃収入にも一旦消費税がかかり、更に免税される、という考え方？？？」に掛かる消費税に対して大幅赤字になるから還付が受けられる、という構図ですかね？

合法的な還付であるような気がしてきましたが、どなたかもう少し教えていただけないでしょうかね？

回答No.4

aiai_013

>合法的な手段なのかアドバイス
から、ある程度わかった上で
>自宅部分の消費税も還付されました
の部分を知りたいものと思います。

全て憶測ですが、
>一定の条件を満たした事
　　＝通常ありえないハードルをクリアーした事

1.管理人室とし、住み込み自宅部分も事業用としている
1.全体に占める割合が著しく低く誤差の範囲とした（420平米の内の32平米程度とか）
1.自宅用ではあるが用途が居住用で無い

あとマンションですから非課税売上にのみ対応する課税仕入で
通常全額控除できません。

以前より事業をしていて課税売上割合95％以上で、初年度全額控除しても
よほどの課税売上（４億の物件に対する家賃収入が増加するわけですから）がないと、
マンション収入による非課税売上の増加により
課税売上割合が著しく変動したときの調整でしわ寄せは後から来ます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6421.htm

節税方法は星の数ほどあれど、そんな方法教えてもらっても使えないや
（従業員もいないのに、退職給付に関する節税とか）と言う腐った節税も星の数ほど。
まあ一般人には通常できない節税のように思えます。

ただすべて憶測で、考えの及ばない方法があるのかも知れません。
まあそれだからこそ、売り物にできるんでしょうね。

お礼

ご回答ありがとうございました。
先の回答者様にも書きましたが、賃貸業は消費税非課税なので勉強不足がたたっております。
少なくとも、候補の住宅/賃貸建設メーカーの営業は誰も知らなかった・・・・本当にそんな旨い話があるの？？？って感じです。

回答No.3

mukaiyama

＞自宅部分の消費税も還付されました…

これはちょっと眉唾ですが、事業用部分については、根拠があります。

消費税の計算においては、減価償却の概念がないのです。
何百万、何千万かかる設備投資であっても、取得年に一括して「課税仕入」となります。
そのため、取得年の「課税売上」に比べ、大幅な赤字になることが常です。
その結果、赤字分の消費税は還付されるのです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6613.htm

この考え方を実行するには、消費税の課税事業者であり、かつ本則課税でなければなりません。
免税事業者や、課税事業者でも簡易課税を選択している者は、前年 (前期) のうちに本則課税に移行する手続を取っておかねばなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6629.htm

＞業者（税理士？）が成功報酬を要求しており、胡散臭いです…

成功報酬と言い方は疑問ですが、税理士に申告手続を頼めば、費用を請求されるのは当然のことです。
ふだんから青色申告をしている方なら、消費税の申告もそれほどむつかしい者ではありません。
自分でお試しください。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

ご回答ありがとうございました。
もう少し教えてください。家賃には消費税は掛からないので、賃貸業者は通常消費税の課税事業者でも免税事業者でもないと思います。「建物を新築する」時の、「建物代金」に対する消費税の還付、なのでしょうけど、今一仕組みがわかりません。

税理士に相談したら、対価を払う、当然ですね。私も青色申告していますが、上記の通り消費税とは無縁なので、もう少し勉強が必要かと思われます。税務指南は「青色申告会」にお願いしているので、顧問税理士はいません。当該HPによると、「新築時の消費税の還付」について分かる税理士は１％位だそうです。誰に相談しよう？？？（タックスアンサーもいつもお世話になっていますが、今回の事象については記載がないようです。）

回答No.2

yossy555

この内容だけでは判断できないですが、URL先は資産税専門で有名なところなので内容については間違いないと思います。
消費税の還付を受けるには様々な要件や条件がありますので、還付を受けたいならば税理士に相談した方がよいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
そうなんですか？有名な専門家なんですか？

回答No.1

1234toto

仮受消費税より、仮払消費税の方が多い場合には、還付されることになります。
念のため申し添えますが、全体の損得とは別の問題ですので念のため、。

お礼

ご回答ありがとうございます。
家賃には消費税が掛からないので、通常の賃貸事業では「仮受け」も「仮払い」も発生しないのです。もう少し勉強します。