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家賃値下げ要求について
この春、持ちマンションを賃貸に出し念願の大家になりました。 契約後、借主から管理会社を通じ「１Ｆの部屋のピアノの音がうるさい」との苦情がありました。（賃貸している部屋は２Ｆ） 管理会社と１Ｆの人そして借主の間で、やりとりして条件付きで解決したらしいのですが、今度は借主から「精神的苦痛を生じたので、家賃を値下げしてほしい」との交渉がありました。 私はピアノの音は程度があるにせよ、生活ノイズと認められてると認識してますし、双方で条件付で合意しているのであれば、それで解決ではないかと思ってます。 こういう値下げ交渉って法的にも認められるのでしょうかね？ 知り合いに聞いても、聞いたことがないと言われました。 ちなみに賃料は相場だし、契約時に若干値下げ交渉され応じてます。 専門的な方、または経験者、ご存知の方がいらっしゃいましたら、お知恵を拝借したいと思います。 よろしくお願いいたします。
- suzukids
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質問者が選んだベストアンサー
こんにちは。ootsuです。 >それはピアノの音があるという事実を私が言わなかった事に >問題あるのでしょうか？ 貴方に説明責任はありませんので、貴方の問題ではありません。 >それとも不動産会社（私の場合管理会社も一緒です） >が事前調査をしなかった事に問題とかあるのでしょうか？ もし事前調査していない事自体は問題ではないのですが、 重要事項説明として、説明しなかったということで、 不動産会社の責任は、問われそうですね。（私が借主なら 食い下がりますね） ただ、それと家賃の値下げとは、まったく別問題で、 応じる必要はありません。 借主は、契約の解除をするか、損害賠償を請求するか ということになりますが、これからずっと継続する問題なので 損害賠償は、馴染まないと思います。（防音工事が可能という なら工事費用やそれに関わる費用負担を不動産会社がするという 手もありますが） ただ、こういう、近隣、騒音問題は、法律で解決するということ よりも、お互い様ということが多いので、借主さんと１Fの方との 間でなるべく穏便にすます方向がいいと思います。 私には、家賃の減額程度で、この先ずーっと我慢できると言っている 借主さんの気持ちがあんまり理解できないです。きっと、家賃減額に 応じてもまた何か言ってきますよ。
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- makori
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＃２です。解決方向に向かっているようですが、付け加えで。 重要事項説明のことが上がっているようですが、内容で「ピアノ不可」という条項がなければ、それでOKだと思います。 ピアノ不可でなければ、場合によっては全入居者がピアノを所持している可能性だってあるわけでしょう。 基本が賃貸用マンションではなく、分譲の個人所有の部屋であるわけですから、借主が言うことはまったくもって筋が通りません。 今回のように１Fの住人の個人所有の物件にたいして、制限を付けさせるということ自体問題です。 騒音問題が、マンション全体での話であれば違いますが、今回はこの借主だけでしょう？ 場合によっては、いわれのない文句を言われた上に、制限を付けられたと、１Fの方から訴えられる可能性だってあるわけです。 管理会社もしくは大家が、ピアノ可であるからといって、誰が実際ピアノを所持しているか把握しなければならない理由はありません。 その分譲マンション規約に、ピアノを所持した場合、必ず管理会社に届け出なければならないという条項があれば別ですが。 賃貸マンションであれば、話は全然別であり、損害賠償云々の話になるでしょうが、管理会社が「値下を」と言ってくること自体間違っています。 返答は「値下はいたしません。交渉にも応じません、気に入らなければどうぞ出てください。」だけですね。私ならそうします。
お礼
ありがとうございました。 偶然にも、makoriさんの最後の言葉と同じ事を管理会社に言いました。 もちろん、皆さんのアドバイスをふんだんに盛り込んで「家賃交渉は更新時」とか、「退去するのにも契約通りの手順を踏んで」とかきっちりこっちの 意向は伝えてあります。 おっしゃるとおり分譲マンションの賃貸という位置付けを管理会社はもう少し説明したほうがいいと思いますよね。我慢するとか苦情を言えばいいとかと言うことではなく、お互いいい関係で共存していく事がルールだと思います。 もちろん話し合いとかできる信頼関係がベストでしょうけど。 いろんな人がいますからねぇ。まずは様子を見ます。 本当に心強いアドバイスありがとうございました。とはいえ、慎重に対応していきます。
- ootsu
- ベストアンサー率46% (340/738)
こんにちは。不動産業にかかわるものです。 ピアノの音について、説明していないのであれば、 重要事項説明の義務 違反 になる可能性があります。 これは、仲介した管理会社の違反が問われるもので、 貴方は関係ありません。管理会社が大家の貴方に 言ってくるのはこの義務違反を問われると痛いからかもしれませんね。 >以前居住していた時でも、その１Ｆのピアノの音に関しては、 >一度も問題、苦情が出た事はありませんでした。 >借主からはやはり、ピアノの音の問題は隠蔽してたのではないか >という事も言われました。 貴方に非がある無しにかかわらず、隠れた瑕疵があったと 認められると、瑕疵担保責任が問われる可能性があります。 善意無過失（知らなかった、注意を怠ったことはない）であっても この責任は問われます。 この場合、ピアノの騒音が「受忍限度の範囲内であるか」が 最大の問題でありますが、過去の判例では、ピアノの騒音で 瑕疵担保責任が認められたケースがあるのです。 これは、1階の住人にでなく、貸主である貴方の責任が問われる のです。ただ、認められたケースは、売買契約の場合で、賃貸 ではそうそう認められるものではないと思いますが。 知り合いでは、こういう感じで、賃借人がいろいろとイチャモンを 付けてきて、最終的には、更新時に出て行ってもらった事があり ます。ただこういう場合はたとえ更新時でも引越し費用等を貸主 が出さないといけない場合もありますので、もしかすると、 「住んでは見たものの、気にいらなかった」という理由で、いろいろ イチャモン付けている人なのかもしれません。 いろいろなケースを考えながら、慎重に対応した方が良いと思います。
お礼
ありがとうございます。 重要事項説明の義務違反ですか．．． それはピアノの音があるという事実を私が言わなかった事に問題あるのでしょうか？それとも不動産会社（私の場合管理会社も一緒です）が事前調査をしなかった事に問題とかあるのでしょうか？ 皆さんのご意見でなんとなくですが、私の方向性に間違いはないようだと 思ってますが、ootsuさんの言うとおり法律にはいろいろとあるようなので、慎重には対応してこうと思ってます。 問題の部分以外は最高の部屋だと言ってるらしく、それさえクリアになれば（家賃値下げ）、ずっとでも借りたいと管理会社に言ってたそうです。 １Ｆの方は分譲で購入したので引越しする事はないと思いますし、やはり管理会社にはもう少し頑張ってもらって、私としては様子を見るほかないです。 おっしゃるとおりに慎重に対応していきます。 ありがとうございました。
No4の者です。 マンション自体がピアノを許可しているのであれば、 あなたには何の非もありません。 入居者には予測できたことです。 通常の賃貸では、ピアノ・楽器不可の 特約等があるのが普通ですから。 管理会社は丸投げのようですね。 あなたから出て行けという必要もなく、 交渉には応じない、 その対応で間違いないです。 下げるつもりはないとはっきり言ったほうがいいです。
お礼
おっしゃるとおりだと思います。 どう出てくるか静観しておきます。 ありがとうございます。
>管理会社と１Ｆの人そして借主の間で、やりとりして条件付きで解決したらしいのですが、 解決済みなら、それで終わりでしょう。合意というのは１つの契約ですので、契約した物を変更するには、両者の合意がなければできませんし、それに応じなければならない義務はありません。 ＞今度は借主から「精神的苦痛を生じたので、家賃を値下げしてほしい」との交渉がありました。 交渉を持ちかけるのは自由です。 また、家賃の値上げ、値下げを申し出ることも、大家・借り手とも法律に認められています。ただし、周辺環境の変化により同規模の家賃や税金などの変化など根拠がなければ応じる必要はありません。 また、良好な住環境を提供しないことについては、家賃の値下げではなく損害賠償を請求するのが基本だと思いますが、その場合損害と騒音の因果関係を証明する必要が請求する側にあります。 因果関係が証明されなければ、請求しても法的はその損害は認められません。 ＞私はピアノの音は程度があるにせよ、生活ノイズと認められてると認識してますし ピアノの音は一般的には生活騒音には含まれないと考えられていますので、この点は考えを改めた方がよいでしょう。 ただし、騒音発生源に問題がありますので、基本的に損害賠償責任を負うのは、発生源者でしょう。 ただし、以前からそのマンションにおいてピアノ騒音が問題になっていたような場合は、大家や仲介業者は契約に際しての説明責任を問われることがあります。
お礼
＞ピアノの音は一般的には生活騒音には含まれない．． ・そうでしたか。頭に入れておきます。下手な事を言ったらまずいので、 認識を変えておきます。 管理会社は分譲含め全てにおいて一括管理しております。以前居住していた時でも、その１Ｆのピアノの音に関しては、一度も問題、苦情が出た事はありませんでした。 借主からはやはり、ピアノの音の問題は隠蔽してたのではないかという事も言われました。 私は一切そんな事はないと伝えましたし、管理会社も業務的にそんな苦情を受けた事もないと認識してました。 semi-zzzさんのご意見とても参考になりました。もちろん、今まで回答してくださった皆さんの意見がほぼ同じだった事が心強かったです。 家賃の値下げに関しては、更新時期にお願いしますと伝えました。 ありがとうございました。
まずは、管理会社との付き合いを考える必要があるとおもいます。 通常の賃貸マンション（分譲でも）では、ピアノ・楽器不可 という決まりがありませんか？ 契約書等に記載されている物件がほとんどだと思います。 質問者さんのお持ちのマンションの規約はどうなっています？ そこに禁止となければ、1Fの人の行為は 法的に問題はないわけで、2Fの（借主）の言い分は間違っています。 管理会社1F,2Fの住人との条件付でという条件を聞いていますが？ 値下げ交渉に応じる必要はないし、 管理会社の地点で止まってもいい話だと思います。 私なら大家さんに相談するまでもなく断りますけど。 管理会社は建物一括で管理してるんですか？ それとも個人的に頼んでいるんですか？ 後者であれば、あまり役に立たない業者かも。 賃貸の借り手はかわりがあります。 下げなくてもすぐには出て行きませんよ。 出て行ったらうるさいのがいなくなった、さて、次を探すか、という くらいでいいと思います。
お礼
＞ピアノ、楽器不可という決まりがありませんか？ ・許可されてます。確かに以前居住していた時もピアノの音はありましたが 熱心に練習されているなという認識でした。 感覚的な問題でしょうが、一度も迷惑と感じた事もなかったですね。 先程、管理会社から電話があり、やはり値下げしてくれと言われました。 それに応じない場合は、１Ｆ住人と大家とで直接話をしてくれとも言われました。 変ですよねぇ．．言葉変えれば、家賃下げれば我慢する、って事ですよね。だったら、安い物件へどうぞとも言いたくなるわけですよ。 みなさんの意見をバックに、どっちにも応じない旨伝えました。 今後、どう出てくるか．．． ありがとうございました。
- kananonana
- ベストアンサー率38% (10/26)
No.2さんと同意見です。 たまに勘違いをされてるかたもいらっしゃいますが、 今回の場合の精神的苦痛と、賃料の値下げは全く関係ありません。 慰謝料請求するなら１階の方へどうぞ。
お礼
回答ありがとうございました。 こうして的確なアドバイスをもらうと頑張れます。 本当にありがとうございました。
- makori
- ベストアンサー率35% (403/1146)
う～ん、、ただのいちゃもんとしか思えないんですが。 ＞「精神的苦痛を生じたので、家賃を値下げしてほしい」 精神的苦痛を生じたのなら、１Fの部屋の方に慰謝料請求するべきなのでは？ それを理由に家賃を値下とういうのは、筋が通らないと思います。 苦情を聞いたにも関わらず、大家がなんの対策もせず放置していたというのなら話は別ですが、すぐに対処されたのですよね？ でしたら、何ら問題はないと思います。 それに物件自体、賃貸用マンションではなく、分譲を賃貸にですよね？でしたらピアノの制限があるわけでもない。 むしろ自分の持ち物なのに制限をされたということで、迷惑をしているのは１Fの方かもしれませんよ。 値下交渉に応じる必要はまったくないと思います。
お礼
私もそう思ってます。＞ただのいちゃもん．． 契約時点で、約１０％近い値下げを要求してきたのですが、借り手がつかないと、私もちょっと苦しかったので、約５％だけ応じた経緯もあって、 もしかしたら、確信犯的な事も考えられます。 長年、この部屋に居住して１Ｆの人とも良好な関係でしたので、 とても心苦しい気がしてます。 ありがとうございました。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
大家してます ＞こういう値下げ交渉って法的にも認められるのでしょうかね？ ・交渉は認められます ・大家に応じる義務は有りません 騒音は大家の責任ではありません 精神的苦痛を生じたのなら騒音元へ請求すれば良いだけでしょう ＞やりとりして条件付きで解決したらしいのですが 解決したのならそれだけの話し
お礼
さっそくの回答ありがとうございます。 はじめての大家ですが、毅然とした態度で臨みます。 心強いアドバイスありがとうございました。
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