借家が競売に！？

質問

伯父夫婦がもう５０年以上住んでいる借家についてなのですが、
昨日、大家さんから連絡があり、大家さんが破産した旨と、伯父らが住んでいる借家が借入金の担保になっていたことを聞かされたそうです。
つまりその借家が返済できない借金の代わりに銀行のものになってしまうということだと思うのですが、
突然のことで伯父たちは大変動転しております。

いったいこれからどうなるのだろうと相談されたのですが、私には全くわかりません。
こういう場合はどういう経過を経て、どうなるのでしょう？
伯父たちはどうすれば一番よいのでしょうか？
どんなことでもいいのでアドバイスいただければ有り難いです。

詳細については次のような状況です。
○伯父夫婦の住んでいる家は築６０年くらいの四軒長屋の一番端。
○しかし他の三軒については、居住者が老人ばかりだったため、亡くなったり、子供さんの所に引き取られたりで、現在は空き家になっている。
　なので現在四件の内、居住しているのは伯父夫婦だけ。
○家の老築化はかなり進んでいる。
○現時点では適当な引っ越し先がない。

以上のような状況です。
お知恵を拝借致したく、どうぞよろしくお願い致します。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

＃２です。

>抵当権が設定されたのは、大家さんの息子さんが始めた商売が息詰まってからだそうですので、
最初に家を借りた時点（５０数年前）では抵当になど入ってなかったと思われます。

登記簿を調べればどちらが先かは判明しますが、基本的に抵当権の設定と借家契約のうち先にされたものが、優先されます。

抵当権の設定が後なら、競売などによって大家が変更になっても、賃貸契約はそのまま引き継がれます。敷金も引き継がれるので新しい大家が返金義務を負います。

＞それに敷金の返金や立ち退き料などもやはりいただけそうにありませんね…。

賃貸契約が引き継がれているので、一般の立ち退き問題となり、居住権がありますので、大家側は以下の２つの条件を満たさなければ、法律上立ち退きを要求できないことになります（話し合いで合意によれば自由に出来ますが）。

１．期間を定めた契約の場合、期間が終了する６ヶ月前までに申し出ること、期間の定めのない場合はいつでも申し出てよいが、契約の終了時は６ヶ月後になる（最低６か月の猶予はこの場合もある）
２．大家側の正当な事由

２ははっきりした定義はないですが、老朽化など建物の状況、今までの契約の経緯（家賃の滞納などの状況なども含む）、財産の給付の申し出の内容等を考慮して判断されます。

財産の給付の申し出というのがいわゆる立ち退き料です。老朽化などを理由とした場合でも引っ越し代程度の立ち退き料は必要となることが多いようです。また老朽化を理由とした場合は、原状回復は必要ないですので、敷金は特別契約で定めがなければ、全額返金要求してよいものです。

お礼

再度ご回答いただきありがとうございます。

伯母の話では、大家さんの息子さんは伯父たちが借家に住み始めた頃にはまだ生まれていなかったそうです。
ですので、抵当権の設定よりも借家契約（と申しましても契約書はないようですが）のほうが古いのは間違いないようです。

＞賃貸契約が引き継がれているので、一般の立ち退き問題となり、居住権がありますので、大家側は以下の２つの条件を満たさなければ、法律上立ち退きを要求できないことになります

伯父夫婦には居住権があるので、少なくとも一方的に早急な立ち退きを要求される心配はなさそうだとわかり安心致しました。
話し合い次第では引っ越し代の請求もできそうですね。
早速このことも伯父たちに伝えておきます。
何度も詳しいご説明をいただきどうもありがとうございました。