建築確認 → 土地が公共団体に買収される → 容積率オーバー

質問

ある土地上に容積率一杯の建物を計画し、建築確認がおりました。

その１年後、建物の敷地の一部が道路用地として買収（分筆＆所有権移転）されました。

土地買収の１年後、もとの計画通りの建物が完成しました。この段階では、結果的に容積率オーバーとなっていますが、検査済証は発行されました。

これは、この建物が合法的（既存不適格）ということでいいのでしょうか？　それとも何か違法な要素がありますか？ どなたかご教示いただけますでしょうか。

回答No.5

walkingdic · ベストアンサー

>その可能性はなし、ということでよいでしょうか？
はい。
建築基準法第９条では、
第９条 　特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

となっていて、要するに、「建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については」とあるので、ご質問のように、建築確認申請にて許可を受けた条件内での建築であれば適法であるから９条の規定は適用されないのです。

もっと細かくいいますと、適用除外という規定も建築基準法第３条にあり、このうち同条第２項にて、
この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

という規定があるため、これが準用されています。

ご質問の時期が不明なので適用となるかどうかはわかりませんが、平成１６年の改正により、これまで単なる準用にとどまらず明文化したほうがよいということで、建築基準法に第86条の９（公共事業の施行等による敷地面積の減少についての第３条等の規定の準用）の条文が追加され、明文化されています。
つまり従来から先に述べた話から既存不適格の扱いにはなっていましたけど、Ｈ１６年以降については、明文化しています。ご質問のケースがもしＨ１６年改正の施行後のことであれば、下記条文の適用となります。

建築基準法第86条の９
第３条第２項及び第３項（第１号及び第２号を除く。）の規定は、次に掲げる事業の施行の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地が、当該事業の施行によるこれらの建築物の敷地面積の減少により、この法律若しくはこれに基づく命令若しくは条例の規定に適合しないこととなつた場合又はこれらの規定に適合しない部分を有するに至つた場合について準用する。この場合において、同項第３号中「この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用」とあるのは、「第86条の９第１項各号に掲げる事業の施行による建築物の敷地面積の減少」と読み替えるものとする。
1．土地収用法第３条各号に掲げるものに関する事業若しくは都市計画法の規定により土地を収用し、若しくは使用することができる都市計画事業又はこれらの事業に係る土地収用法第16条に規定する関連事業
2．その他前号の事業に準ずる事業で政令で定めるもの

２　第53条の２第３項（第57条の５第３項、第67条の２第４項及び第68条第４項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。）の規定は、前項各号に掲げる事業の施行による面積の減少により、当該事業の施行の際現に建築物の敷地として使用されている土地で第53条の２第１項（第57条の５第３項において準用する場合を含む。）、第67条の２第３項若しくは第68条第３項の規定に適合しなくなるもの又は当該事業の施行の際現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならばこれらの規定に適合しないこととなる土地について準用する。この場合において、第53条の２第３項中「同項の規定は」とあるのは「第１項、第67条の２第３項又は第68条第３項の規定は」と、同項第１号中「第１項の都市計画における建築物の敷地面積の最低限度が変更された際、」とあるのは「第86条の９第１項各号に掲げる事業の施行により面積が減少した際、当該面積の減少がなくとも」と、「従前の制限」とあるのは「制限」と、同項第２号中「第１項」とあるのは「第１項（第57条の５第３項において準用する場合を含む。）、第67条の２第３項若しくは第68条第３項」と、「同項」とあるのは「これら」と読み替えるものとする。

お礼

たいへん詳しくありがとうございました。

平成16年に第86条の9が追加され、従来の準用が明文化されていたとのこと、よくわかりました。時期は違いますが、内容的にはこの条文の表すケースそのものだったのですね。

根拠がわかり、とても助かりました。

回答No.4

dr_suguru

＞収用対象事業の場合、「建築確認申請」が「事業認可」の前か後かで決まるということでしょうか。

前であれば、買収面積がわかりますので、敷地から外して建ペイ、容積を算定することになります。

後であれば予想できません。

＞これは収用のみにあてはまることでしょうか？

収用特例です。

お礼

ありがとうございます。

ちょうど買収線スレスレに建物が建っていて、将来容積率オーバーになるのを知っていて建てたような感じなので、役所も何も言わないのかなと思いました。

収用対象事業の場合はかまわないのですね。

回答No.3

walkingdic

違法建築物とはそもそも、建築基準法第９条に該当する建築物を指します。

既存不適格とは要するに違法ではなく適法に建築されたけど、建築基準法第三章の規定に照らして適合していないということを指します。この場合においては、建築基準法第１１条にて、特に公益に支障がある場合には収用して代償を支払うという規定はありますけど、ご質問の場合にはわざわざそのようなことはしないでしょう。

お礼

ありがとうございます。こういう規定があることを初めて知りました。

この建物が、違反建築物として是正措置命令を受ける可能性があるかどうかについて知りたかったというのが質問の主旨でした。
この場合、その可能性はなし、ということでよいでしょうか？もちろん建築主事には聞こうと思いますが。

回答No.2

dr_suguru

土地収用事業の事業認可が確認申請提出後であれば検査済みも出ているようですので、不適格の扱いになるかと思われます。
最終的には建築主事に確認したほうが良いでしょう。

お礼

ありがとうございます。おっしゃるとおり最終的には建築主事に確認しようと思います。

収用対象事業の場合、「建築確認申請」が「事業認可」の前か後かで決まるということでしょうか。

もうひとつすみません、これは収用のみにあてはまることでしょうか？（建築確認がおりたあと敷地の一部を他の民間人に売り渡したような場合は、完了検査にパスするのでしょうか？）

回答No.1

walkingdic

>この建物が合法的（既存不適格）ということでいいのでしょうか？
そうです。土地収用ですから。

お礼

ありがとうございます。
何か根拠となる条文があると助かります。