返済は私たちですが、名義は父と半々です。

質問

知識が無いもので質問させていただきました。

昨年土地を購入し、家を建てました。
その時、主人だけではローンが通らず、
主人と主人の父とでローンを組みました。
したがって、土地の権利は父と主人が半分半分の状態です。
権利は半々なのですが、支払いは主人と私が全て支払っています。
そして、その土地は主人と私が住んでいて、
父は違うＡ県に住んでいます（父の住民票はＡ県にあります）。

このままの状態で支払っていくと、
支払いは主人と私が100％支払っていますが、
権利は半々になってしまいます。
このままでは相続税？？もかかってくるのかな？
ちょっとこの先が心配です。
これから損をしないためには、何をしておくべきなのでしょうか？
教えてください。
ローンは返済最中ですが、名義を変更して、支払い者も変更するなんて事は出来るのでしょうか？
教えてください。お願いします。

回答No.2

oska · ベストアンサー

＞これから損をしないためには、何をしておくべきなのでしょうか？

不動産の場合、後々の事を考えると名義は一本化した方が良いです。
（申し訳ないのですが）義父が死亡した場合。
義父の借金だけでなく、ご主人が住んでいる自宅の「義父持分」も相続対象になります。
ご主人だけでなく義母・義兄弟も相続対象者になりますよ。

そこで、生前贈与をお勧めします。
No.１さんの回答にあるように、死後相続に比べ相続税は高くなります。
が、平成１５年に新たな法律「相続時精算課税制度」が施行しました。
この制度を選択すると、２５００万円までは贈与税が無税で、これを超える部分についても一律２０％の贈与税だけで済みます。
但し下記の条件があります。
１．親が６５歳以上で、子供は２０歳以上の法廷相続人関係にある事。
２．贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日までの間に、新制度を選択する旨の「選択届出書」「確認書」を「贈与税の申告書」に添付して税務署長に提出する事。

法務局への名義変更・税務署での確定申告は、個人でも簡単に出来ますよ。
図書館・本屋に「ＨＯＷ　ＴＯ本」があります。

＞支払い者も変更するなんて事は出来るのでしょうか？

名義変更をした場合、義父は借金だけが残るという歪な関係になりますね。
昨年度は「ご主人の与信額が不足」していた訳ですから、銀行側は「債務者名義の変更は認めない」でしようね。
真面目に住宅ローンを返済しながら、別途お金を貯め、貯まったお金で「義父分の住宅ローンを繰り上げ返済に回す」事です。
そうすれば、ご主人の返済額は変わらず、義父の住宅ローンは確実に減少します。

返済しながら「借入先変更」も考慮すべきですね。
自宅の名義が「ご主人に一本化」すれば、審査基準も変わります。
コツコツ銀行を探して下さい。
実名は書きませんが、店舗が少なくネットバンキングを行っている銀行は「色々相談」にのってくれます。
保証料金・繰上げ返済手数料なども安いですよ。

補足

そうですよね…一番怖かったのは義父が亡くなったときのことが一番怖かったのです。
このまま行けば、私の想像以上に相続税がかかるようですね。
不安なことをピンポイントでお答えして下ったので、すごく安心しました。

義父が現在46歳で、父の分のローンの返済期間は後24年です。
主人の方のローンの返済期間は34年なのですが、
義父の方を優先して繰り上げ返済し、返済し終わってから
生前贈与を行い、名義の1本化を図るのが一番いいのですよね？

返済し終わって無いのに生前贈与はおかしいので、
完済してから生前贈与を行うということでいいのでしょうか？

回答No.3

baronmori

貴方達だけでは信用力が足りなかったので義父の信用力を借りてようやくローンが組めたのですよ。
名義変更とか支払い者の変更をすれば、たちまちローンの一括返済となりますよ。
ご自分達の立場がお分かりになっていないのではないですか？
ローンを受けた金融機関は、義父が名義としてローンに参加しており、しかも義父が土地の権利を半分持っているからこそお金を貸しているのですよ。

お礼

分かっていますが、
実際全額支払っているのにどうにかできないかと思い、
相談をしているのです。

baronmoriさんは嫌味を言うために
コメントされたのですか？

回答No.1

mama4615

はじめまして。
私も　私の父と主人の名義で住宅ローンを組んでいます。
土地は連名・ローンは父が連帯保証。
実際　支払っているのは、私達です。　
ですが、受け取り方によっては、払っているって思うかもしれません（同居しているので、父から生活費として月3万円貰ってます。）

相続税は　生前にするとかなり多く掛かります。
以前銀行に行き、更新の時に聞いたのですが、
父が亡くなり、土地名義を旦那さんにしても　金額によっては、遺産相続で　うちの場合（土地の評価格によって異なります）司法書士に支払う（名義変更代）30万円前後　だけで済むが、生前贈与となると、司法書士代+税金として100万位は掛かる　事を聞きました。

お礼

mama4615さん早速のお返事ありがとうございました。
相続は生前にすると多く金額が掛かることは知らなくて、
驚きました。
具体的な金額も書いてくださって、助かります。
冷たいご返答下さった方もいたので、
mama4615さんの温かいコメントに心癒されました。
ありがとうございました。