共働き夫婦の住宅控除・住宅ローンについて

質問

来年3月くらいまでに新築を購入したいと思っております。
ローンの払える額から計算すると3000万程の物件を購入予定です。
その際、父が現在一人で住んでいる家を売り
私たちと同居予定です。
父から1000万援助してもらうと税金はかかりますか？
500万にして後は月々8万を5年掛けてもらおうかとも思っています。
あとうちの主人は自営で年収400万程。2000万のローンも通るかどうか？と
言った状態なので、私と主人で1000万ずつのローンでもいいかと思っております。
けれどどこかで住宅控除は年末借入残が1000万を切ると出ないと言っていたような。。本当でしょうか？
名義を半分ずつにするには主人と私で1500万ずつ払ったほうがいいのですか？
となると主人は1500万のローンを組んで私は500万にしたらいいのでしょうか？
まとまりのない文ですみません。
住宅控除やローンの組み方を教えていただけるとうれしいです。
よろしくお願い致します。

回答No.3

walkingdic · ベストアンサー

>父から1000万援助してもらうと税金はかかりますか？
援助という意味によります。

父が出資した分をそのまま父の持分として登記するのが基本であり、それであれば特に贈与税の心配はいりません。

ただ父が出資したのにその分を父の持分とせずご質問者等の持分としてしまうとその分が贈与となります。

>500万にして後は月々8万を5年掛けてもらおうかとも思っています。
何故そのようなことをするのかわかりません。
贈与してもらうとしても、そういうことをしても贈与税がかからなくなるわけではありません。
年間１１０万以下であれば贈与税の非課税範囲ですが、毎年贈与を受ける場合には連年贈与といい、その贈与をすると決めたときに一括して贈与かあったとみなされて課税されます。つまり初めから総額１０００万の贈与を受けることが決まっているのであれば、複数年に分けてもだめということです。

父の出資分を父の持分とするのではなくあくまで贈与を受けることを考えるのであれば、相続時清算課税制度の適用を考えることになります。要件が細かいので適用を受ける場合には事前によく税務署に確認が必要です。

>けれどどこかで住宅控除は年末借入残が1000万を切ると出ないと言っていたような。。本当でしょうか？

いえ、そういうことはありません。借り入れ年数が１０年未満のローンは対象外ですが。

>名義を半分ずつにするには主人と私で1500万ずつ払ったほうがいいのですか？
名義という意味がなんの名義のことなのかですね。

基本的に登記というのは先にも少し話をしたように、出資した人が複数いれば、その人たちで出資割合に従って持分登記するのが基本です。出資割合と持分が異なればそれはその分贈与とみなされます。
つまり出資割合が確定すれば、自動的に不動産の持分は決まるわけです。

ローンを組んだ分というのは、そのローンの債務者が出資した人になります。
ただ、連帯債務型、つまり債務者が複数いるローンの場合には出資した人の割合がそのままでは未確定です。この場合には今後そのローンを互いにどの程度自分が返済するのかという割合を想定して、ローンの持分を決めるということになります。

あとは先の原則に従って出資割合にて持分登記するだけです。

なお、贈与を受けた資金については、贈与を受けた人のお金になりますので、贈与を受けた人の持分として登記することになります。

住宅ローン控除では、上記のとおり、ローン名義人が受けることの出来る減税措置です。連帯債務型の場合には、誰がどれだけ分担することにしたのかは、不動産の登記の持分比率に現れますので、登記持分から逆算してローンの持分を決めて、その持分だけ減税が受けられるという仕組みです。

お礼

連年贈与と言うのがあるんですね。勉強になりました。
ありがとうございました。
名義とは持分登記のことを言っていたようです。
（すみません。勉強不足です）
この持分登記にしたがって今後固定資産税等を払っていくんですよね。
父を持分登記するか贈与を受けて私の分にするか
まだまだ勉強が必要です。
アドバイス有難うございました。

回答No.2

yossy555

お父様からの援助金は返済の予定がなければ贈与税が課税されますが、相続時精算課税を利用すると贈与税はかかりません。
ただし、適用要件が様々あるので注意してください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4103.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm

なお、同居する予定があるならば、1000万円分はお父様の持分にするのも一案ではないでしょうか。

補足

回答有難うございました。
本年土中なら相続時精算課税が使えるんですね。
たぶん年は越してしまうと思われるので、
贈与税がかからないのは、適用用件を見たところ
300万/年となるようですね。
とりあえずは300万/年の援助で考えてみようかと思います。

あと父の持分にするということは、
父に万が一何かあったときに、手続きとか発生するんですね。
ちなみに私には母はもう他界しましたが妹がいます。
このとき妹に財産分与みたいなことをしないといけなくなるんでしょうかね？

回答No.1

X-trail_00

>父から1000万援助してもらうと税金はかかりますか？
贈与税が掛かります。
登記に父親の持分としてしまうと掛りません。

ローン控除は、1000万未満だと控除されないとかの規定はありません
返済期間が10年未満だと控除はされません。
また、今年に住むならMAX2500万
来年ならMAX2000万分しか控除されません
→ これは3000万ローンでもMAX金額でも控除額は同じということ

ご主人は自営ということで審査は厳しいです
（過去3期の収入の平均年収＊4倍が借入できる金額の目安）

奥様が一般の会社員であれば合算も可能でしょう。

お礼

ローン控除は1000万を切ったらではなく
返済期間が問題になるんですね。
有難うございました。
ならば私と主人で1000万ずつのローンを組んで
両方で住宅控除を受けられれば生活にも助かります。
贈与税がかからない方法をもう少し勉強する必要がありそうです。
有難うございました。