立退き要求？をされています。損をしないためには？

質問

3年前に両親が区画整理事業組合の保留地（建売）を購入しました。
先日組合が解散し土地の登記も済みホッとしていた矢先、立退きを要求されてしまいました。
両親が購入した土地は商業もできる土地の種類（第二種何とか・・・）だったのですが、両親の家の周り一帯（結構広い土地です）を一人の方が購入されたようで、
何かの商業施設を誘致してきたいので、立ち退いてもらえないかというお申し出でした。
（最初の挨拶には所有者と今後間に入る不動産やさんとで来ました）
もし立ち退かなかった場合は、商業施設の中にポツンと一つ両親の家が残ることになりますし、基本的には前向きに立ち退き要求に応じたいと考えています。
先方が言うには、仲介する不動産やが同じ区画整理地区に持っている土地を見てもらって、気に入った場所があればそこに代わりの家を建てる。
手続きとしては、現在の両親の土地、家とその代わりの土地、家を取り替えるという手続きをするということのようです。
（ひとまず挨拶に来ただけなので詳しい話はまだこれからです。）

しかし、こちらは不動産に関してはど素人ですし、これから直接交渉をしていくことになる不動産やさんはもちろん不動産のプロです。
どうも不動産というと、素人がだまされるというか損をするというイメージを持ってしまっておりまして、何とか対等とまでは行かずともそれなりに交渉をしていきたいと思っています。

そこで、こういうケースでこちらが損をしないような交渉のポイントやアドバイスを何でもいいのでいただけないでしょうか？
少しでも知識を増やして先方との交渉に臨みたいと考えています。

そもそも、「現在の両親の土地、家とその代わりの土地、家を取り替えるという手続き」なんて不動産手続きとして存在するものなのですか？
その際には不動産取得税等々の税金は発生しないのでしょうか？
両親は先方に「立退きは条件次第。こちらは一銭も出せない」と伝えているようです。
立ち退いて新たな家を取得することで、何かしら費用は発生してしまわないのでしょうか？
税金を先方に負担してもらうなんていうことは可能なのでしょうか？

私自身、不動産に明るくありませんし、色々考え出すと疑問が多々あって自分でも収拾がつきません。
取り留めのない質問になってしまいましたが、何でもいいので良いアドバイスをいただければと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.6

noname#38493

質問者側にとっては、現在お住まいの立地に勝るとも劣らぬ移転先を求めたいのは当然のことですし、先方としても大胆に好条件な物件を紹介してしまうと出費がかさむという葛藤があることでしょう。
そう考えると、両者が妥結可能な都合の良い移転先というのは簡単に見つかるものではないですよね・・。

確かにしばらく時間が掛かるでしょうね。
又何かあれば、書き込んでください。
（このサイトの機能として、「お礼」だとメールが届くのですが、「補足」だとメールが届かずに気付かない可能性が高いものですから、次回質問者が書き込む機会が生じたときの為に、この回答を書いています）

回答No.5

noname#38493

質問者さんも色々と勉強されている様子で、質問内容が高度になってきましたね（笑）

（1）まずここで書かれている税金の一つには譲渡所得税があると思います。マイホームの譲渡や買い替えに関しては、様々な特例もありまして、ここで全て説明するのも難しいので参考URLを添付しておきます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

この中の「譲渡所得」というカテゴリーに色々なケースの事が書かれています。中でも、下記のあたりが参考になるのではないでしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/3302.htm　（3,000万円特別控除）
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3355.htm　（マイホーム買い替え特例）

ただし注意していただきたいのは「税金」に関しては個人ごとに事情が異なることが多く、それによって要件を満たせなかったり、条件が複雑に絡むケースも多いです。（私も含めて）浅はかな知識のみで特例の運用を断定的に判断しない方が良いです。
※制度の存在・概要を知る程度はネットで十分ですが、最終的に決断・運用する前には出来るだけ「税務署」へ行き、事前に個別相談してください。税務署は脱税には厳しいですが、節税に関しては親切に相談に応じてくれる所です。

質問事項に戻りますと、これらの特例を使うことが可能であれば、ある程度の譲渡益は吸収出来てしまいます。必ずしも今お住まいの土地建物の取得費と同額程度の物件でなければいけない、という話にはならないでしょう。

個人的な印象として書きますと、「税金部分を極力抑えたい」という先方の主張は、先方の事情としては当然のスタンスではあるものの、「まずは質問者側がある程度満足出来る過不足のない土地建物を提供する」という部分が第一義に来るべき話だと思います。
（現在の土地建物の価格水準が不明ではありますが）、1億円、2億円するような豪邸でも求めない限り、この税金関係という点はあえて最初から考慮するような問題ではないと考えます。

（2）（1）を考慮するよりも先に、今回どの様なスキームに基づいて質問者の移転を行うのか？という点を明確にしていく必要があります。
結局のところ（1）の点に関しても、スキームが明確にならなければ、どのケースに該当させるのがベターなのかの判断も出来ません。
例えば今の土地建物を買い取って貰うと同時に、新たな土地建物を取得して移転する、というスキームであれば先の回答NO3で多少触れました。

具体的な「金額」に付いては、いきなり最初に決める必要はありません。どの様な契約関係の枠組み（スキーム）で行うのかを、まず最初に確認しておき、具体的な買い替え物件等が出てきた所で、（1）にある点なども十分に考慮し、買取価格や購入価格を擦り合わせて行けば良いのです。今回は立退き要請が前提であり、このあたりの「価格・時期」等の擦り合わせを質問者の意向を重視しながら進めていける点が「普通の買い替え・売買」とは異なる大きなポイントです。

（3）この点は、相場とか常識というのはなかなか難しいです。
何を対象とするお金か？という上では、考え方として二通りあるのではないでしょうか。
買い替え・移転を行えば、不動産取得税や場合によっては譲渡所得税、又は引越代、必要に応じた家具電化製品等の買い替えなどが発生する可能性もあり、単に土地建物の売買以外にも諸費用が発生します。

これらをきっちり見積明細を取って、その分をきっちり補償して貰うと同時に、迷惑料（慰謝料）を別途貰う方法や、それらの分を一切含めた大枠での迷惑料（慰謝料）という方法があると思います。

どちらが良いのかは考え方にもよりますので、一概には言えませんが、支払う側からすると、後から後から細かく請求されるよりも、例えば諸費用迷惑料全て込みで「300万円」などと決めてしまった方が話が早い場合もあります。（例で300万と書きましたが、必要最低限掛かる費用を上回る数字にするのは当然のことです）

結局、質問事項としては、そのお釣りの部分（迷惑料）をどの程度と考えるべきか？ということなんでしょうけど・・。これは私の様な第三者が指示する話ではなく、当人同士の気分の問題だと思います。
例えば「先祖代々守ってきた愛着ある土地を立退く」ことと、「気に入らなかったから実は買い替えしたかった土地を立退く」こととは当事者の気持ちは異なりますよね？
前者であれば1,000万円貰っても納得行かないかもしれませんし、後者であれば50万円も貰えれば十分かもしれません。

それらの要素を無視して、個人的意見を独断と偏見で書きますと（笑）、キリの良いところで100万円程度のお釣りが出るような補償をして貰えれば十分ではないかなと感じますが、（3）に関してはご家族内で決める話であり、相手もあることなので双方が納得した水準が今回のケースでの妥当な金額となるわけで、算出方法を定義するものは特にないと考えてください。

大変長くなりましたが、また何かあれば。

お礼

ご丁寧な回答、どうもありがとうございました。
いつもながら的確なアドバイス、大変参考になります。

現段階では代替の土地探しがメインとなっています。
というのも、両親は建物は何とでもなるが、土地に関してはそうはいかないという思いがあり、条件の良い土地じゃないと立ち退けないと考えているためです。
（現在住んでいる土地はそこそこ条件の良い土地なので、その代替となると探すのが結構大変だと思います。）
ちなみに、先日の話し合いの場でも先方が3箇所ほど代替地候補を用意してきていたのですが、正直とても代替する気になるような土地ありませんでした。。。

今はまず代替地を探すという流れになっていますが、それと平行してsouthwest様がアドバイスくださった移転のスキームについても先方と話を進めて行きたいと思います。

今回の問題はすぐにどうこうなるようなものではないため、次の動きまでには時間があいてしまうと思いますが、また疑問点等出てきた際にはぜひお力になっていただけるとありがたいです。
勝手なお願いで恐縮ですが、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#38493

＞今週末家族全員で改めて不動産屋から話を聞く場を設けることになりました

なるほど。まずはそこからがスタートということになりそうですね。

今まで私が書いてきたのは「今の家を売って、新たな家を買う」というのをテーマにしてきましたが、もしかしたら当初の「交換取引」ということも含めて何らかの提案があるのでしょうね。

まずはじっくり先方の話を聞いてみて、何か疑問点などがあれば書き込んでください。

お礼

先日、先方の代理人の不動産屋さんに会いました。今回の先方の目的は、当方が交渉に応じる可能性があるかを確認することにあったと思います。こちらも条件次第では交渉に応じるつもりでしたので、当方から大まかな要求を伝えました。そして「話し合いを継続しましょう」というのがとりあえずの結論です。
その際に、条件の細かいところまでは話をしませんでしたが、先方が
a) 現在の土地・建物と同等かそれ以上の物件を用意する
b) 今回の住み替えで発生する一切の費用を負担する
c) 慰謝料的なものにも応じるつもりはある（はっきりとした物言いは避けていましたが・・・）
といったことは確認できました。
　質問してみたところ、建物を新築するということでしたので、また土地についても、必ずしも先方が所有しているものからの選択ということではないようでしたので、「等価交換」は成立しなさそうです。

ただ、会話のなかでちょっと気になった点が数点ありましたので、ご回答を頂ければ有難いです。
今回の住み替えにおいて、先方から「税金の支払をできるだけ抑えられるような方法で進められるのが理想」という趣旨の発言がありました。これが成り立つのは、当方の現在の不動産購入価格と新規の不動産価格が近い場合に限定されるのではないかと思います。そこで、
（１）今回のケースでは、当方は現在の家をかなり値が下がってから購入しているので、金額を合わせるようなことをすれば新規の物件にかけられる金額が少なくなったり、価値が同等の建物を建てて低い金額で購入すれば贈与税の対象になったりと、どう考えても当方に有利にはならない気がします。加えて、この場合、当方が不動産取得した際にかかる税金を先方が負担する方法がややこしくなると思いますが、これらの点、いかがでしょうか？
（２）このような不透明さが付き纏うので、実際に話を進めるとなった場合にはどの程度の金額（概算）と、どんなスキームで契約を行うのか？については最初に話し合っておくべきかと考えますが、この点、いかがでしょうか？

　また、上記の税金の話とはまったく無関係ですが、
（３）今回の場合、常識的にどの程度の慰謝料が請求できるものなのでしょうか？

どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#38493

＞どんな点に注意すべきでしょうか？

先の回答でも少し触れましたが、「通常の買い替え」には多少のリスクが付いてきます。
例えば、
A）次の家は見付かって契約もしたのに、今の家が売れない（資金ショート）
B）今の家は売れたが、次に住む家が見付からない（賃貸に住む以外ない）
そして今回は、立退きに応じる形での買い替えになるわけですから、上で触れたような想定されるリスクを保全した契約をすることです。

何を押さえて契約すべきかは、少し考えればわかると思いますが、ポイントとしては、
C）次に住む土地建物がいくら掛かるかのかを算出することを第一に考える。
D）Cに基づいて今の土地建物の売却価格を決める。
E)次に住む土地建物の契約と今の土地建物の契約とを交わす。順序はどちらが先でも構わないが、どちらの契約にも互いの契約が成就することを停止条件とする特約を付ける。つまり一方の契約だけが生き残るようなことは起こらないようにする。
尚且つ、残金決済の日付は売却契約の方が先に来る（質問者に先にお金が入る）ように設定すると共に、新たに住む家に入居可能になるまでの間は、今の家は明け渡し猶予する特約も付ける。

絶対というわけでなく、質問者側が不利にならないスキームを組む上での一つのイメージです。

＞この手のことを専門家に相談したい場合、どういうところが適切かご存知でしょうか？

不動産の売り買いという意味では、不動産業者は専門ですが、現在相手方に付いている業者は基本的に相手の味方として動くでしょうね。
信頼出来る不動産業界関係者が身近にいれば、そういう人と相談しても良いでしょう。そういう人が居ないと困りますが、親身になってくれる不動産業者（これが難しいかもしれませんが・・）に代理を委任する、もしくは弁護士などに代理を委任する（どちらも報酬発生します）などが考えられますが、「こういうケースに最適！」と呼べる相談機関等があまり無い気はします・・。

＞契約不履行となったときの保障等について考えておく必要はありますか？

上の方でも書きましたが、売り買いの契約に際して、両方の契約が成就しなければ両方の契約が白紙解除になるような特約（停止条件又は解除条件）を付けておく必要があります。片方だけ成就しても意味がありませんので。
その特約を付すことにより「債務不履行＝全て白紙」という事を意味しますので、一つの保全になります。

余計なお世話かと思いますが、私（一応プロ？笑）で良ければ解る範囲ではお答えしますので、締め切らずに補足等をいただければたまに見ます。

お礼

丁寧なご回答、どうもありがとうございました。
おかげ様で少し具体的にイメージすることができ、漠然とした不安から多少なりと開放されました。
本当にありがとうございます。

＞余計なお世話かと思いますが、私（一応プロ？笑）で良ければ解る範囲ではお答えしますので、締め切らずに補足等をいただければたまに見ます。

ありがとうございます。
前回は母と伯父が不動産屋と立ち話程度に話をしただけでしたので、今週末家族全員で改めて不動産屋から話を聞く場を設けることになりました。
その場で先方が考えている売買のイメージ等が多少なりと分かるのではないかと思います。
おそらくまた疑問点等出てくると思いますので、その際にはsouthwest様にご質問させていただければと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#38493

＞「現在の両親の土地、家とその代わりの土地、家を取り替えるという手続き」なんて不動産手続きとして存在するものなのですか？

一応、売買以外に「交換」という取引方法もありますが、一般的な流通事例としては、そんなに多くはない手法です。

＞こういうケースでこちらが損をしないような交渉のポイントやアドバイスを何でもいいのでいただけないでしょうか？

まず立退くことに合意するにせよ、本来は立退く義務などは一切ない話ですから、余計な損出が出ないような補償を求めることは当たり前のことです。

今ある土地建物と他の土地建物とを等価交換によって取引するつもりみたいですが、普通に考えれば質問者側が満足出来る範囲という前提で、都合よく交換可能な物件をその不動産屋が簡単に世話出来るとは思えないのですが・・。そんなに手広くやっている不動産屋なのでしょうか。（もちろん都合良く交換可能な物件が存在するならば、その手法に応じるのも結構だと思います）

交渉事ですから相手のある話ですが、可能であれば交換ではなくて、金銭的補償を軸にして考えた方が良いのではないでしょうか。
まず基本は、今の家を買い取って貰う事を前提にします。但し、金額に関しては相場通りではなくて、迷惑料も込みの金額とします。（これは取得税だとか譲渡所得税だとかの各種税金や、引越代など、次の家を取得する上での諸費用分に備える目的、及び迷惑料とでも考えれば良いでしょう）

それと同時進行で移転先の家を探します。都合よく築3年程度の同条件の中古住宅が存在するのか、又は土地を買い注文住宅を建てなければ難しいのかは、ここでは不明です。
移転先が決まれば、それを契約して準備に入り、その間に今の家の売却の契約と残金決済を行います。残金決済すると買主のものになりますが、次の家に入れる状況になるまでは、無条件に明渡しを猶予して貰います。

次の家の準備が整えば、そちらの決済を受領済みの売却代金で済ませて、今の家は明渡し、という手順です。

ちと素人さんには手順が解りにくいかもしれませんが、一般的には不動産の「買い替え」はこんな感じでやります。
今回は普通の買い替えではなくて、立退きに応じるわけですから、質問者側のリスク保全を完全に取った条件にて行う必要があります。

具体的には、・今の家を買い取って貰ってお金は入ったが、次に住む家が見付からない、・次に住む家は決まったが、今の家を売ったお金では足りない、・次の家を買うお金の支払いが必要なのに、今の家の売却代金が支払われない、等が一切起こらないようなスキームの上で行うことです。

とにかく今の家を売る価格を、同程度の家に移るに際しての諸費用等も考慮に入れた上で、ショートしないどころか多少のお釣りが出る程度に設定してもらうことです。余った部分は迷惑料です。こういう話は本来キッチリ見積明細を提示してキッチリ補償する話ではなく、お願いする側が余分に払うくらいの話です。

内容が解らないので断定的には言えませんが、相手方が「あくまでも交換取引で」という主張であるとすると、何となくどうでも良い物件を適当に用意されて、上手く丸め込まれそうな気がしてしまうんですよね。
交換する家が今よりもグレードアップして差額請求も無し、であればまだ良いのですけど。

お礼

ご丁寧に教えていただき有難うございました。
不動産やさんが言うには、今不動産屋さんが所有している土地で気に入るものがあれば、そこに今住んでいる家と同等の建物を建てるという感じで言っていましたので、・取得して一年以上経過している物件・交換のために取得した物件を除くという等価交換は成り立たない気がします。

もし宜しければ、売買で進むことを想定して、あと数点教えていただけると有難いです。

１）売買契約で進める場合、契約の順序が重要であるように感じます。どんな点に注意すべきでしょうか？また、この手のことを専門家に相談したい場合、どういうところが適切かご存知でしょうか？

２）上に加えて、契約不履行となったときの保障等について考えておく必要はありますか？このとき、どんな契約を交わせば良いのでしょうか？

以上、お手数をおかけしますがどうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

sapporo30

> 「現在の両親の土地、家とその代わりの土地、家を取り替える
> という手続き」
これはよくありますよ。
不動産　等価交換　とか　立退き　等価交換　で検索すれば
事例が出てきます。
等価交換　だけで検索すると、別なものがいっぱい出てきます（笑）

不動産取得税等々の税金　発生します。

ですから、交換　＋　諸費用の負担（税、登記、その他もろもろ）
を要求すればいいかと思います。

これまでに、両親が物件の購入以外にかかった費用を調べて
それも含めて相手に要求するのは、まったく問題ないでしょう。
相手もそのあたりは十分理解してると思いますけどね。

相手の話でおかしいと思ったら、相談すればいいや　くらいに
考えて見れば、安心すると思いますけど・・・

お礼

さっそくのご回答ありがとうございました。
不動産の等価交換というものが存在するのですね。
さっそく調べてみましたが、等価交換を成立させるためには
・取得して一年以上経過している物件
・交換のために取得した物件を除く
とありました。

不動産やさんが言うには、今不動産屋さんが所有している土地で気に入るものがあれば、そこに今住んでいる家と同等の建物を建てるという感じで言っていましたので、法律的な等価交換は成り立たない気がします。
売買のことをわかりやすく交換と言ったのかもしれません。

いずれにしても等価交換という取引方法があることがわかって知識が一つ増えました。
どうもありがとうございました。