マンション共用設備の虚偽説明

質問

分譲マンション管理組合の役員です。機械式立体駐車場設備の一部が販売時には車高の制限が低く、料金も安く設定されていたのですが、４年後の調査で販売会社のミスで車高に制限を設ける必要はなかった事が判明。

分譲マンションの共用設備と３段の機械式立体駐車場で中段のみ車高に制限が低く設定されてあり料金は2,000円安く設定されて販売時のパンフレットにも同様に記載されておりました。
4年後のチェックで車高の制限が上段、下段と同じである事が解り、調査の結果、建設時に仕様が変更された事を販売担当に申し送りが出来ていなかった為との事が判明しました。
居住者の中からも車の買い換え時に制限を考えて、欲しい車種を諦めたか方もあり、怒りの声が挙がっています。
また、近隣のマンションでは中段は出入りがし易く出庫時間が短い為、逆に高い料金に設定されております。
この様な場合、本来設定されるべき料金を遡って損害賠償請求できるのでしょうか？
販売会社は「販売時の説明より実際は性能が良い設備だったのだから、問題ないでしょう。」と無責任な回答しかしません。
「中段の駐車料金が安いのは入庫できる車の車高に制限がある為。」との説明がなされており、当初から正しい説明がなされていれば、早期に料金の改定も可能であったと思われます。
駐車料金は管理組合の貴重な収入であり４年間の逸失利益は２００万円以上となります。
皆様の見解と、出来ればこの様な事例の判例があればお教え頂けませんでしょうか。

回答No.1

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管理会社社員です。
あまり回答が付かないようですので、ちょっとだけ。
私の担当物件で同様の例があったらどうするかを考えてみました。ただ、このような事件で判例はなかったと思います。

まず、販売会社に請求ができるかどうか、ですが、請求はできるが、向こうはまず支払わない、と考えます。
販売会社にミスがあったことは事実ですが、引渡し後は管理組合で管理をするべきものです。にもかかわらず、４年もの間、誰も気がつかなかったと言うのは、管理組合としても過失があったと判断される可能性があります。

また、お互いに譲らない場合、最終的には裁判に持ち込まれることになりますが、そうなると費用が馬鹿になりません。費用が３０万～５０万かかって、請求額２００万円の半額を取れたとしても、実質７０万円。その間の理事の手間は相当なモノがあると思われます。

個人的には、損害賠償を取るなんて事はすっぱりとあきらめて、駐車場使用料の見直しを考えます。

まぁ、ものは考えようで、今回は販売業者が当初の仕様よりも良い装置を付けてくれているので、本来であれば入らなかったはずの収入が増えることになります。確かにこの４年だけで見れば損をしたかもしれませんが、今後は想定額から毎年５０万円ずつ収入が増えるわけです。
本当に中段が高さ制限があったのであれば、この収入はなかったわけですから、言い方は悪いですが、無償で駐車場の改良工事をやってもらった、位に考えてはいかがでしょうか？

ちなみに使用料は管理組合で決めるものですから、皆様のご意見次第でどのようにも設定できます。中段が出し入れしやすい、と書かれているところから、中段が基準で上下にパレットがあるタイプだと思いますが、その分を１０００円高くしようと言うのもアリ、です。また下段は汚れやすいので安くする例もあります。このあたりは、皆様のお考え次第です。

お礼

ご丁寧な回答、有り難う御座います。
管理会社の立場からの視点で、色々と教えて頂き、とても参考になりました。
相手方の販売会社はこの問題だけでなく、多くの瑕疵について同様の対応を繰り返しており、また専有部分のクレームにも同様の対応に終始しております。たとえ費用がかかったとしても訴訟になると思います。

お礼が遅くな申し訳ありませんでした。
有り難う御座いました。