マンション共用部の専有

質問

分譲マンションに住んでいます。
10階建てマンションの1階部分が店舗、2階部分がその住居となっている店舗のひとつが、店舗部分だけでなく、共用部分である、住居部分のベランダ壁面に看板を設置しています。 その店の言い分では、看板設置を分譲店舗つき住宅の購入契約時、施主の承認を得て設置したとの事ですが、その記録はありません。最近、その店舗が業務替えをしたため、今回新たな看板を設置しなおした際には管理組合の承認等は得ていません。それをみて、別な店舗からも、看板設置要請の伺いが出されて、このままだと、どこもが競って看板の要求をしてきそうです。また既に、店舗横の壁面に穴をあけ看板や、店で扱う商品のメニューや料金表等を設置している店舗もあります。 管理組合としては、建物の安全や劣化防止の観点からも、またマンションの外観も考慮し、今後一切の看板の設置もまた、承認を得ていなくても、既得権を得ていると主張される既設の看板をはじめ、全ての看板について撤去するよう全ての店舗に要請したいのですが、それは可能ですか？※管理組合規約については、何の縛りもありません。

回答No.2

tk-kubota

既得権はあります。
法は「遡及効の禁止」と云って、遡っての効力はないことになっています。
管理組合の規約は、そのマンションの法律と云って過言ではないです。
その規約に「2階のベランダに看板を設置する場合は理事長の承認が必要とする」と云うような総会の決議があった場合、その決議が承認された以後に効力があるので、その決議前には遡れないです。
従って、今すぐにでも臨時総会を開催して、同旨の決議を得てはどうでしよう。
そうすれば、現在の看板でも取り替えるときには、その決議が有効になるので、それまで待つ以外にないです。
なお、購入時にどんな約束があろうとも本件とは直接関係ないです。

お礼

お忙しい中、とても貴重な早い回答を頂きありがとうございました。
次回の理事会で臨時総会を開催して共有の財産を少しでも守れるようにしていきたいと思います。

回答No.1

noname#121701

＞看板設置を分譲店舗つき住宅の購入契約時、施主の承認を得て設置

施主から所有権は区分所有者に移転し、売買契約書にその権利の承継についてうたわれていていないと思われます。
なおかつ、管理規約に上記の特約も記載されていないと思います。

このような状況であれば、基本の管理組合規約に基づきますので、共用部分の使用は規約に基づく承認が必要となるでしょう。

既得権といいますが、それは暗に黙認していただけにすぎず、看板使用の立証責任は看板使用者にあり、それが立証出来ないのであれば、管理規約に従ってもらうしかありません。
おそらく相当な平行線をたどると思いますので、弁護士との打ち合わせをしといた方がいいでしょう。
看板といえども営業に関することですので、相当必死に抵抗すことが予想されます。

お礼

お忙しい中、早速の回答ありがとうございました。

次回の管理組合理事会で、よく話し合ってみます。