マンション管理会社の対応について・・・

質問

またまたお世話になります。
現在マンション管理会社と委託契約しております。そのなかの一部分について他社で見積りを取ったところ３割ほど安くなりそうなので直接契約に切り替える旨管理会社フロントに申し出ました。担当氏曰く「保守点検の日程調整や、結果報告書の取りまとめ、保守点検の立会い等については出来なくなります。」とのこと。
消防点検など専有部分に立ち入っての点検は２日間ほど日程を確保しており、１～３階がＡ日程というふうに階ごとに日程を割り振っています。しかし、都合によりＢ日程の方が良いということであれば日程変更用紙を事前に提出することにより調整しています。
この調整を管理会社が出来ないとなると管理組合としても手間がかかりますし、点検等の立会いも出来ないとなると理事から立会い出来る人を確保する必要があります。だからといって折角経費節約できるのにこのためだけに高い委託料も支払えないとも考えています。
このように管理会社の委託部分を直接契約に切り替えることもあるかと思いますが、この場合の管理会社の対応として私のマンションの管理会社の対応は常識的な範疇でしょうか。よろしくお願いいたします。

回答No.9

rczd · ベストアンサー

管理会社と取り交わしている管理委託契約書は、大概の場合、国土交通省が標準として公表している「標準管理委託契約書（参考ＵＲＬご参照）」に準じていると思っています。

ここの「別表第二　管理員業務」の中に「立会業務」という項目があります。この中に「外注業者の業務の着手、履行の立会い」とあります。

もう一度あなたのマンションの管理委託契約書をご確認なさってはいかがでしょうか？同じような項目があるのであれば、「保守点検の立会い等については出来なくなります。」という発言は、契約違反です。突っ込んで追求してみましょう。

「結果報告書」は直接契約を行う業者に作成してもらえば良いわけですし、上記立会業務で謳ってある外注業者が業務を履行したかどうかだけを現行管理会社へ報告させれば何ら問題ありません。

問題になるのは日程調整ですが、私からすると嫌がらせの部類に入ると考えます。公正取引委員会もマンション管理業者が設備保守業者との直接取引するのを妨害するような行為を独占禁止法上「不当な取引妨害」とみなし、これを適正な取引に是正すべきとの見解も出しています。
http://www.jftc.go.jp/pressrelease/03.october/03102402.pdf

強気でいきましょう！

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html

お礼

有難うございます。
当マンションも確かに「標準管理委託契約書」を元に管理委託契約しております。
「立会業務」はしていただいて然るべきですね！！
標準といえば管理規約も標準管理規約にすべきなのですが、いまだに「標準管理規約」仕様になっていません。これは理事会主導ですすめる事項と考えますが、素人集団なので進め方がよく分かりません。
管理会社からも特に「標準管理規約」の仕様に変更しましょうとも言ってきませんので変更しなくても問題ありませんか？？

回答No.10

st_tail

＃５，７です。
ちょっとひっかかる部分があったので、補足しておきます。

日程調整が、標準管理委託契約書に書かれている「外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」にあたるかどうか、と言うのはかなり微妙な所だと思われます。
この契約書には別にコメントが書かれていて、そこには、この項目について「管理組合に代わって行う、維持又は修繕の企画又は実施の調整（見積りの精査、発注、履行確認等）をいう。」とされています。

このかっこ内を素直に読めば、単純に管理組合の代わりに発注等を出す、やったかどうかの確認、程度の軽微な事務と考えられます。
今回の日程調整がかなり面倒な物であるなら、この中に入るかどうかはかなり微妙だと言わざるを得ません。

はっきり言って、理事さん達が面倒だと感じる作業は、管理会社のフロントにも負担になります。それを、全く費用を払わずに押しつけるのは、いささか疑問が残ります。出来れば管理会社と相談して、お互い納得のいく方法を見つけて欲しいと思います。

ちなみに、当社ではこの部分は「別途有償」と明記しています。

回答No.8

maikuro3

迷える子羊さん　こんです。（笑）

　今度は、防火設備検査費用ですか。
　確かに管理会社の見積もり費用は高いですね。
　昨年末に特別清掃を相見積もりで従来の業者から変えました。
　費用は、半分以下でした。　
　驚きと共にこれだけぼったくっていたな～と感心しました。

　私の住んでいるマンションでは、管理会社との契約書に管理員業務
　として、立ち会いは入っています。
　業者が変わろうが、それは遂行してもらっています。
　ただし、管理員自体がやる気無く、実情は立ち会いをしていないよう　です。（その人は、現在居ませんが。）
　（管理会社契約であるが無かろうが同じでした。）

＞担当氏曰く「保守点検の日程調整や、結果報告書の取りまとめ、
＞保守点検の立会い等については出来なくなります。」とのこと。
　本当に管理会社から別な人が来て、立ち会いやとりまとめを
　しているのでしょうか？
　管理人がしているのと違いますか？
　(有る程度は、理事さん方も汗をかかないと行けないとは思いますが。)

　管理委託費、事務手数料、清掃人人件費、管理員人件費等の固定費は
　仕方ないとしても、その他の項目については、今後も相見積もりを
　取って、契約していく予定です。大幅なコストダウンになります。
　話は戻りますが、立会人が別途居たとしても、専用部（室内）の
　立ち入りはしないでしょう。住人に嫌がられますよ。
　消火設備については、素人が立ち会いをしても分からないと思います。
　報告書が全てですね。
　消防設備士資格があり、報告書、点検結果総括表、点検者一覧表及び
　点検票の様式は、消防庁告示で定められています。
　業者を変えても点検内容的には違いはないでしょう。

　専有部の検査日の取り纏めですが、大した仕事では無いでしょう。
　計画日のどちらかを居住者さんに選んで頂き、その日に火災報知器
　の作動確認をされたら良いのでは。
　「点検日指定、どちらの日でもよい」とアンケートを取り、
　割り振りすれば良いだけで、重労働とは思いません。

　頑張ってください。
　管理会社変更もちらつかせれば、武器にはなりますよ。

お礼

いつも有難うございます。
私自身は汗をかいて管理組合活動することは全く問題ないのですが、代替わりをしたときのことを考え、かなり保守的になっています。
「もし、次の理事会が全く汗をかく気が無かったとしたら・・・？」
せっかくのコストダウンも有効活用されず、やはり元の管理会社との契約に戻そうかということにもなりかねない？考えすぎかもしれませんが打つ手は打っておこうという考えでいます。
当マンションは委託料のコストダウンだけでなく、その他にも問題が山積しており、現在色々なことを同時進行で取り組んでいます。
・修繕積立金不足問題
・管理費等滞納問題
・揃えるべき書類が揃っていない（区分所有者台帳などなど）
・ゴミ出し問題　等々
上記の中には現段階で表面化していない問題もあり、他の理事の皆さんは住民から文句も無いのに取り組む必要がどこにあるの？？という態度の方々が多いのですが表面化してから取り組んでいては遅すぎると考えかなりの汗をかいています。
また色々お世話になると思いますがよろしくお願いいたします。

迷える子羊より

回答No.7

st_tail

＃５です。

ちょっと補足しておきますと、そのような場合、その業者に調整までやる形で見積もりを出させることも可能です。当然、その分は高くなりますが、それは仕方ないですね。
もっとも、ノウハウを持っているかどうか、という問題はあるわけですが・・・。

お礼

度々有難うございます。
参考にさせていただきます。

回答No.6

bouhan_kun

常識的というより、契約的にはどうなんでしょう。委託契約の範疇の内容であれば、委託先が変わっても監理代行や住民調整をしてもらう必要があります。なければ、する義務も、させる権利もありません。

まあ、サービスでさせると言う考えは全面的に支持しませんが、あまり住民意識を汲まないようなら、管理会社変更をちらつかせると言う手もありますが・・・

お礼

コメント有難うございます。
もう一度良く考えて結論をだしたいと思います。

回答No.5

st_tail

管理会社の社員です。

すでに答えは出ていると思いますが、当社の場合でも同様の対応をいたします。消防設備点検や排水管の清掃など、調整が必要な業務については、その調整の事務管理費まで含めた形で請け負っていますから、管理会社を入れないで組合直で発注する場合は、管理組合さんでその分の汗はかいていただかなくては困ります。金は払わないけど、事務作業はやれ、では、こちらとしても立つ瀬がありません。

逆に管理会社に対して、その分手数料払うから調整をやってくれ、という方法もあるかもしれませんが、私ならどんな相手かもわからない業者相手にそんな事は引き受けたくありません。トラブルが起きたときに、責任が持てませんから。

管理組合にそこまでの覚悟も事務処理能力も無いのであれば、管理会社に対して、その数字を提示して値引きの交渉をした方がよいでしょう。３割は無理でも、１割程度の削減はできるかもしれません。

上の方で「お客様なんだから」という発言も有りますが、たとえお客様でも、管理会社の関与しないことに対しては、責任は持てません。管理会社が責任を持てる、値引き交渉等の余地があるのは、管理会社に委託していただいた範囲内になります。

お礼

よくわかりました。
有難うございました。

回答No.4

m_inoue

テーマパークで飲食物持ち込み禁止

持ち込んでも良いならゴミは自分で処理する

管理会社もその物件全体の仕事で採算を計算していますから一部だけ他の業者が入れば調整が必要な部分の責任は取らないでしょう

家を建てるのでもハウスメーカーに注文すれば全部してくれますが安くしようと個別に頼めば当然その調整は自分でしなければならないでしょう

大工の後に電気屋．．．壁紙はいつ貼るか？

管理会社自体を変えるべきでは？

「おいしいところだけ食べて皿洗いは任せる」では管理会社も付いてこないでしょうね

回答No.3

326june2

普通このようなものだと思います。
管理会社はすべての作業において責任を持つことを前提においています。
この場合は一切責任が持てませんので、関与しないということだと思います。　マンションの管理は長い目で見なければなりません。　安いからといって一元の業者に頼んで後から欠陥、不良、手抜きが出たからといって、管理会社が保障してくれるものではありません。　そのときは管理組合が、その一元の業者に請求するしかないでしょう。　その業者が倒産でもしたならば、何処にも請求できません。　その為にも管理会社に多少高くてもトータル管理をしてもらうのが一番だと思います。　又、マンション管理会社でもいろいろなところがあります。　悪ければ他を探すのも一つかと思います。　マンション管理会社に任すことが出来ないのであれば、自主管理をしなければいけません。　その方が手間や費用がかかるような気がします。

お礼

日程調整のことなどを考えると難しいような気もします。
確かに委託契約範囲外のことまで関わっていられないのは本音ですよね。
ただ委託費の内訳の中で世間相場よりかなり高い項目がありました。その部分についてコストカットしたかったのです。
有難うございました。

回答No.2

doctorelevens

理事長経験者です。

管理会社に業務委託をする意図はなんでしょう？
本来であれば管理組合が行う共有部分の管理業務を「個人（区分所有者）の手間の負担が少なくなるように委託すること」ではないでしょうか？
管理人の常駐にしても掃除にしても、基本は「区分所有者が分担すべき」業務です。
専門の人に任せるほうが楽だから管理会社に委託するわけです。

以上を踏まえれば、
・本来の趣旨である「管理業務の委託」をせずに経費を下げるのが目的です
から、管理会社が対応しないというのはごく当たり前のことです。

＞この調整を管理会社が出来ないとなると管理組合としても手間がかかりますし、点検等の立会いも出来ないとなると理事から立会い出来る人を確保する必要があります。だからといって折角経費節約できるのにこのためだけに高い委託料も支払えないとも考えています。

矛盾してます。
お金を払って管理を委託するか、お金をかけずに自分たちで立ち会ったり調整したりするか、です。

選択肢は管理組合側が持っています。

お礼

う～んあなたの言うことのほうが矛盾していませんよねぇ。
もう一度良く考えて見ます。
有難うございました。

回答No.1

sirowan777

こういう場合は、担当レベルでは埒があきません。
もっと上の方と交渉するべきです。
だいたい上の方ほど物分りの良いものです。
なんなら社長と話してもいいわけです。
あなたは「お客さま」なのですから。

お礼

有難うございました。