宅地に通じる道路の整備は？

質問

住宅新築の為に土地を購入しました。
契約時にはまだ造成されていませんでした。
造成後、見に行ったら宅地に通じる道路と宅地との段差が約1ｍあり、
このままでは車の乗り入れが出来ません。不動産屋に聞いたら段差を埋める費用は購入者もちだと言われました。また道路反対側の地主に承諾を得ないと段差を埋めることも出来ないとのこと。
契約時の重要事項説明では説明されていませんでした。これは説明事項には含めなくてもよいことなのでしょうか？また、埋め立て費用はこちらで負担しなければいけないのでしょうか？
詳しい方、教えていただけないでしょうか！

回答No.1

e_fudousan · ベストアンサー

造成前の段階の購入ということで
造成後のイメージパースや区画図はもらわなかったんでしょうか？
通常はもらうか　大体の説明はするはずですが
その説明が無かったのなら　問題ですね
重要事項説明の告知事項には該当しないと思いますが
購入するにあたっての　「動機の錯誤」に当たる可能性があります
ただ　細かい部分の内容が不明なのでここでは対処できませんから
契約書などの資料を一切合財持って
該当の都道府県役所にある「不動産業課」もしくは「宅地課」に
相談に行ってみるといいでしょう

補足

イメージパースは貰いませんでしたが、区画図は貰いました。
道路の幅やセットバックについての説明はありましたが、道路と宅地の段差についてはまったく説明がありませんでした。車も通れるとの話でしたので信用して契約をしてしまいました。しかし実際は埋め立てなければ車が通れる状況ではないので困っていました。
アドバイスありがとうございました。役所へ行って相談してみます。

回答No.3

kita52326

NO2です。
「1メートルの段差＝宅地より道路が低い状態」だったのですね。
「段差を埋める」とあったので、逆だとばかり思っていました。

ということは、宅地を削らないとカーポートが出来ないので、困っているということですね。
また、「道路反対側の地主に承諾を得ないと段差を埋めることも出来ない」と言うのは、
宅地を削る際に「境界部に土留(どどめ)を作ってカーポートをつくります」ということを、
隣の家に説明する必要があります、と言うことではないでしょうか？
道路をはさんだ反対側の家は、関係ないと思いますが・・・・。

という前提だと、前回と逆の回答になりますが必ずしもおかしなことではありません。

造成工事は、なるべく土の量を「場内バランス」させるようにして行うのが普通なので、
元から土量が多い土地だと宅盤の高さは道路より高めになりますが、
道路より１ｍ高いという高さは、通常の宅地と言って良いと思います。

また、カーポートの場所や大きさは建物計画によって変わるので、
造成工事段階では場所を特定せず、隣地境界部分の擁壁(土留)とあわせて建築工事の中でカーポートをつくることは、決して珍しいことではありません。

あとは「車も通れるとの話でした」、「図面等での土地の高低差の表示」など、
販売時、契約時の質問や説明がどうであったか、というところかと思いますが、
カーポートの位置を決めていない宅地は、造成としては普通にありうる話なので、
道路から１ｍ低い宅地に比べれば
「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」には該当しにくいと思われます。

お礼

さらに詳しい回答ありがとうございました。
こうゆうことはよくあるんですね。宅地が低いか道路が低いかで
対応は違ってきてしまうんですね。ちょっとあきらめがつきました。
なんとか費用を抑えられるよう業者を探してみます。
なんどもありがとうございました。

回答No.2

kita52326

■現地の状況がよくわかりませんが、
「宅地に通じる道路」というのは前面道路と考えてよいのでしょうか？
また、宅地全体が道路から約１ｍ低い状態なのでしょうか？

宅地全体の約1ｍの段差を埋めると想定すると、擁壁も必要になると思われますし、
自治体によっては「開発行為」に該当する可能性もあります。
契約時に造成中だったそうですが、それは役所の許認可を得た造成工事でしょうか？
上下水やガスの引き込みは、きちんとされているのかも心配です。

■宅建業法には47条1項の「重要な事項」というのがあり、
35条のいわゆる「重要事項説明事項」のように具体的な項目は決まっていませんが、
「重要な事項」の告知について定められています。

⇒宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」をしてはならない。
※「重要な事項」とは「契約者の意思に重大な影響を与える事項」と解されます。
一応罰則規定もあります(1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金)。

■本件の場合、仲介業者がこれらの説明をしておらず、
図面等にも土地の高低差などが記載されていないようなら、落ち度を問えると思われます。
都道府県の宅建業者所管課に、一度ご相談されたらいかがでしょうか。
　直ちに契約が無効とはならないでしょうが、応分の責任、賠償請求できる可能性はあると思います。

お礼

宅地に通じる道路＝前面道路です。
1メートルの段差＝宅地より道路が低い状態です。
上下水は引き込まれています。（ハウスメーカーさんに確認していただきました）
法律については詳しくなかったので、詳しいご説明を頂きありがとうございます。まずは役所に相談してみます。