共有名義からの名義変更にかかる税金は

質問

こちらで質問して良いでしょうか。初めて質問させていただきます。
主人と主人の兄の共有名義(兄：弟＝6：4)にしているマンション(築20年)を主人名義に変更しようと思います。マンションの資産価値は1000万～800万くらいかと思います。
この場合、私たちにどのくらいの税金が掛かってくるのでしょうか。
よろしくお願いします。

回答No.5

noname#119854 · ベストアンサー

２０年経ちますと錯誤による登記が適用できませんので上の方法で
>　できれば、登録免許税の登記費用だけになります。
とご説明いただきました。
これってどういうことでしょう。
(1)ローンを組んで(新築マンションとして入居)19年ほど経ちます。20年経たないとこの方法は適用できない、と言うことでしょうか？
(2)また「錯誤による登記」とはどういう事でしょう？

これは、新築から２年か３年以内でないと錯誤による登記ができないのです。錯誤による登記というのは、兄と弟の共同の名義で購入しましたが、兄の都合で銀行の返済も貴方のご主人一人で返済していて、この先も返済金を入れてくれないこと・入れられなくなったことが前提で経過年数から錯誤の登記変更はできないということです。錯誤の登記ができないとすれば現在までの持分負担に関しての名義の変更はどうなるかという問題が発生します。この間の銀行返済に関しては、兄の分を贈与として弟に移管されますが、この贈与税の負担までかからないように借金相殺とするか、そもそも共有の名義なのに支払のお金の負担を出していない分を名義変更による相殺清算にするということです。マンションの場合建物の評価と土地の評価がありますが、土地の分割処分できない分少し登記費用も安いと思いますよ。
　経験から、主人は大地主の息子でした。事情があり兄夫婦が家を出た後、東京の大手の商社をやめて家を建てました。両親は私と一緒に住むことになりましたが、売れる土地は手放した後で残された農地のみで家も建てられませんでしたので、別に土地を求めて建てました。平成２年に姑が死亡したおり、農地が国体の競技場候補地になり、兄と姉たちで農地で入らない土地でも金になるならほしいという考えから、「姑を看病も財産目当てと言い出されたので、主人と二人で建てた家でしたが、子供を連れて別に生活を始めました。この時まで住宅ローンは２０年の内１７年支払った後でした。義父に負担にならないように錯誤の登記できないか調べたのでしたが、経過年数もあり、方法としては父からの借金相殺きり方法がありませんでした。ただ、農地の買い上げが目的で兄や姉たちが父を見ると言い出したことにも経済的負担も病院その他の費用と兄の借金肩代わりなど沢山ありましたので主人の苦労がわからない人たちに、人から財産を取り上げることがどういうことなのかを知ることも必要と考えて、主人から父への贈与以外に印は押さないといいましたら、とにかく私共の家も道路にかかるのでほしかったのか承知したのですが、贈与税に驚いたようです。翌年贈与税が支払えないという結果になりました。今７月、私は東京にマンションを求めました。愚息が１割負担として９割を私個人の借入です。愚息の負担も私が出した金員ですが。このマンションに関してはここで相談いたしましたので後で参考に。
　この相談の結果、私はマンションを錯誤による登記をしなおしました。480万分の持分の登記しなおしに８７０００円かかりましたが、息子からの贈与にしたらそれに贈与税がかかりました。（生前贈与高いので）
　司法書士ですと簡単な計算してくれますので相談会もあるようですから一度聞かれるか、銀行の方に聞いてもらうのも方法です。
　銀行の抵当権変更が認められない場合は、公正証書による明確な文書にして役場に保存することもできますが、銀行完済ごの登記費用もかかりますから良い方法を良く考えて決めてくださいね。
[息子にも住む権利があるでしょ]の入り込んだ彼女の一言から主人が将来を考えて名義をわたくし個人にしたのです。（借入も私個人４３００万でしたので簡単でした。抵当権は建物についてますが借入の名義は私個人の返済でしたのでかんたんでした。共有は銀行の方で了解しないとね。）建物より土地が高いので登記費用高くなりましたが、土地が安い場所なら登記費用は高くはなりません。ちなみに私のマンションの土地は坪単価２８０万でした。路線価表で調べるにことも固定資産税納付書で土地の価格も分かると思います。銀行には話さなければならないなら、銀行で調べてもらうのが簡単です。

参考URL：

QNo.2421285 娘の同棲を認める親の心理

お礼

この度は親身にお教えくださりありがとうございました。とても参考になりました。主人、主人の両親に相談したところ、名義変更は急ぐ必要ないので、適当な時期(ローンを払い終えたら？)にすれば良いだろうということになりました。そのほうが資産価値が下がって良いとの事で。
「相殺清算」の事も義父に説明してより良い解決策を探していきたいと思います。

a741さん、ご自分の経験談聞かせて下さりありがとうございました。
私にもa741さんのお気持ち少なからずわかる気がします。
私達の場合、義兄夫婦はもうすこし親身に親のこと考えてあげられないのかな…と複雑な思いです。
いつの世も親の面倒、不動産の相続など絡むと難しいものですね。
本当にありがとうございました。

回答No.4

noname#119854

持分比率で返済額を決めて返済していました。また6：4の設定にしていても当方が多く払っておりした。
まず、比率に係わらずあなたの方が多く支払ったとしてもこの証拠となるものがあるでしょうか。ないと仮定して考えられる方法は、兄弟間の金銭借用書を作成して、持分放棄による金銭の借用を相殺する。の覚書を作ります。お兄様の印鑑証明など必要書類が出ますので司法書士に確認してください。名義変更がお兄様の持分に対して贈与税が発生しないことになります。（これは節税にもなります）
　２０年経ちますと錯誤による登記が適用できませんので上の方法でできれば、登録免許税の登記費用だけになります。ただ、銀行に関しては、抵当権設定者であれば了解が必要なのですが、抵当権設定をもう一度名義変更と同時にできるかどうかなのですが、銀行としての判断にもよりますが、未払いになる危険を避ける意味でも認めてもらうように説得が必要です。（稟議をまわす時間が必要かもしれません。１ヶ月位）
　抵当権の一時抹消同時抵当権設定なのですが、銀行が了解すれば、できると思います。（抵当権設定の時に銀行の指定司法書士であれば、引き続き処理を頼めると思います。・・・銀行も了解してならですが。）
引き落とし口座は、お兄様名義なら貴方の名義にすることです。

もしかすると名義変更に掛かる税金を安くできる方法はあったりするのでしょうか・・・上記の方法で節税はできると思います。
　贈与税でなく登記費用と抵当権設定費用のみ。

お礼

丁寧なご回答誠にありがとうございました。
もしかすると節税ができるかもなのですね。
義兄が「持分廃棄による金銭借用相殺の覚書」を書いてくれれば贈与税は生じない可能性があるという事ですね。
名義変更にかかる費用は「登記費用と抵当権設定費用のみ」で済むのですね…。

ところでお尋ねします。
>　２０年経ちますと錯誤による登記が適用できませんので上の方法で
>　できれば、登録免許税の登記費用だけになります。
とご説明いただきました。
これってどういうことでしょう。
(1)ローンを組んで(新築マンションとして入居)19年ほど経ちます。20年経たないとこの方法は適用できない、と言うことでしょうか？
(2)また「錯誤による登記」とはどういう事でしょう？
宜しくご教示のほどお願いします。

回答No.3

noname#119854

銀行の返済は、共有ということは借入も共有でして返済金の割合も6：4でしたか。もしかしてあなた方だけで返済していませんでしたか。当初の６：４に関しての６を名義変更と考えてよかったのですか。
　銀行の返済残があることで、銀行は共有名義のままに抵当権の設定をしていませんか。この抵当権の設定がお二人の名義の１０にかかっていれば、名義変更に関しては銀行の了解お必要になるのですが。今までの返済は、口座は一つで持分比率で返済額を決めて兄弟で入金していたのではないですか。（ここに一つの方法があるので可能かどうかが判断の材料になります。）共同で借入でも、返済は貴方のご主人きりしていなかった。（これは、明確にできないと難しいのですけど）
　共有名義人の変更に関して了解はされていますか。

補足

お早いご回答ありがとうございました。
確かにおっしゃるように一つの口座から持分比率で返済額を決めて返済していました。また6：4の設定にしていても当方が多く払っておりした。
名義変更には銀行の了解が必要なのですね。銀行にはまだ言っていません。
もしかすると名義変更に掛かる税金を安くできる方法はあったりするのでしょうか？

回答No.2

noname#119854

名義変更の理由によりますが。

補足

ローンが800万くらい残っています。現在主人の両親がマンションに住んでいますが、将来、私達夫婦が最終的な両親の面倒をみながら同居する方向です。
その為名義変更するよう考えました。
共有名義ですからその計算がややこしいみたいで…。
よろしくお願いします。

回答No.1

dr_suguru

＞資産価値は1000万～800万

評価額じゃないとわかりません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm

計算式
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm

お礼

素早いご返答ありがとうございました。
参考になりました。