中古のマンションの耐用年数は？

質問

現在、友人(一人身)が中古のマンションの購入を検討しております。(39歳)
こちらの過去の質問で探してみたのですが、見つからないので質問させてください。

今まで住んでいた地域を優先したいらしく探しておりますが、
築の古いものばかりです。(もちろん新築もしくはそれに近い物件はありますが、予算の倍近いものばかりで。)
予算と言っても、今のアパートが古く建て替え（？）だかになるようで、年内には出なければいけない状況で、貯金がある訳ではなく払える金額×30年(もしくは35年)で不動産屋に試算してもらったようです。

そこでお聞きしたいことなのですが、
１・中古の物件でも30年(35年)のローンは組めるものなのでしょうか?

２・不動産屋は売りたいでしょうから、金額×年数で見積もりますが、本当に大丈夫なものでしょうか?(団体生命には加入予定)

３・2とかぶりますが出てくる物件はほとんど築20年～30年のものばかりで、耐用年数などはどうでしょうか？(管理組合などはないようです。)

会社に近い、今居る(育ってきた）地域、賃貸で払うよりは同じお金払うなら買ったほうがと言う感じです。

ちなみに年収は３５０万強、勧められている物件は1000万後半から2000万強です。

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

大家してます、中古物件を購入して賃貸業です

先日も地方銀行の担当者とたまたま新しい物件の融資の話をしました
その話の中で収益見込み期間（融資期間）は新築で
融資可能期間については木造２２年、鉄骨２５年、ＲＣ４０年が一つの目安
減価償却期間については木造２２年、鉄骨２６年、ＲＣ４７年だったかな？

中古の場合は「その年数－築年数」がおおまかな目安
もちろん事業用の年数と個人住宅用の年数は見方が変わるでしょうね、実際に木造でも新築なら３５年ローンは存在しますから

ただ、新築と同じ期間は無理なように思います
償却期間が一つの目安でしょう

http://www.minamimorimachi.jp/page199.htm

法定耐用年数－経過年数×０．８＝４７年－築年数×０．８
築２０年なら残り期間が３１年になりますね

別な見方でＲＣの耐久性はどうでしょうか？
・国交省の統計だと平均建て替え年数は．．．「築３７年」
・排水管の寿命は．．．「３０年」
・水道管その他も３０－３５年で交換の必要が有るようです
築３０－４０年には少なくとも大規模修理か建て替えになるでしょう

＞賃貸で払うよりは同じお金払うなら買ったほうがと言う感じです。

大家してるから言うわけでも有りませんが．．．（笑）。
（うちは独身専用ですから・・・）
今後１５－３０年間で比較されてはどうでしょうか？
・賃貸家賃はその家賃だけが住居費用
・購入だとローン支払い＋維持管理費用＋固定資産税＋建て替え費用

家賃とローン支払金額だけを単純に比較されてはいけません

２０００万円の中古物件、全額借入、３０年ローン、平均金利３％
・購入時諸費用．．．．１８０万円（仲介手数料含む）
・返済総額．．．．．３０００万円
・月の返済額．．．．．８．４万円
・固定資産税．．．．．？？？万円
・管理修繕費累計．．．？？？万円
・３０年目の大規模修理？？？万円（建て替えかも？）

家賃８．５万円で３０年間借りると約３０００万円
修繕費用は大家持ち
税金も大家持ち
年数が経過すれば家賃も低下、
同じ家賃額ならより新しい物件への引っ越しも可能でしょう

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ganri_sim.html

長々と書きましたが中古物件を長期ローンで組むことは破綻する事が目に見えています

・現金で買う
・管理がしっかりしていて修繕積立金が充分に有る
・価格を残り耐用年数で割って家賃と比較して安い

これなら購入しても良いでしょう

うちの地区でも築３０年・価格６００万円・大規模修理済みの物件が有ります、今後１０－１５年は保つでしょう
これなら７００万円÷１２０ヶ月＝５８，０００円＋維持税金＝約７万円
１０－１５年の使い切り住宅として購入しても良いかも知れません

お礼

詳しくまた丁寧にご説明いただきありがとうございます。
私自身も借りるより買った方がと言う考えなので、良いと思ったのですが、確かに修繕費(中古で築が古ければ特に)がばかになりませんね。
行動が遅く、後ろが迫ってきたので慌てて探し出したようなので、やっと真剣に(でもない感じもしますが)購入の方向で進んだので、説得はまた・・・。
自分のことではないので、説得して聞かなければ自己責任なのですが、少しでも話を聞いてしまったからには、後悔が少ない方がいいかと。

ありがとうございました。