分譲マンション賃貸後の修繕（大家として）

質問

合計６年間賃貸に出していた、私有している分譲マンションの賃貸契約が終わり、これから自宅として住むので部屋を見に行きました。

　最初の４年間はとても綺麗に住んでもらってた借主さんが出た後、別の方と２年前契約しました。ところが新たな借主（30代の共働きのご夫婦）が２年住んだだけなのですが、リビング（約12畳）のフローリングがとても痛んでいました。

　約１メートル四方に２センチの長さの浅い凹みがぎっしりついていました。更にベランダに出る窓の前には窓の幅と同じ約１８０センチ×５０センチの範囲で水濡れのシミと床の明らかな色抜けありました。

　２年前に貸し始めたときには新築同様に綺麗だったのですが、２年でそこまで色あせるのは理解しがたく、過失としか思えません。

　また、電化マンションで、はめ込み型のＩＨクッキングヒーターも油汚れや焦げ付きがひどく、使用後洗ってくれていれば綺麗になるものなのに、たった２年でここまでなるのが不思議なくらい焦げ付いていました。

　『分譲貸しなので綺麗に住んでくれる方に』と不動産屋に言って貸したのですが、気を配ってはもらえなかったのが悲しいです。

　リビングのフローリングの張り替えと、ＩＨヒーターの交換を請求するつもりですが、要求は通るのでしょうか？それとも大家である私たちが我慢するべきなのでしょうか。（入居日が近いので修繕を急ぎたいのですが…）

　借主・貸し主いろんな立場や意見があると思いますが、参考にしたいのでご回答をよろしくお願いいたします

　（分譲マンションは築８年。私もそれまで別の賃貸物件に住んでいましたが、窓の前がそこまで変色したことはないですし、子どもがいても床もそんなに傷つくことはなかったです）

回答No.3

noname#239262 · ベストアンサー

＃１です。補足内容が少し気になりました。以下長文です。
＞主人の会社の関連不動産業者にすべ委託
＞契約の内容は会社と不動産屋の間で交わされ
＞細かい契約の内容はこちらは全く知りません

　以上のことから推測すると、該当物件は専任媒介物件（MISAMA←不動産業者→借主／家賃収入あり）ではなく、MISAMAさんが不動産会社に貸したサブリース物件（MISAMA→不動産業者→借主／家賃収入なし、配当のみ）なのでしょうか？
　サブリースであれば、原状回復や附帯設備修繕については貸主ではなく、不動産業者とのやりとりになるはず。負担割合などはMISAMAさんが不動産業者と交わした契約内容の通りになるはず。ただし、サブリース契約終了して物件を返還される際、貸出前と同様の状態にして戻されるのが一般的です。
　一方、単に専任媒介＆管理してもらった物件であれば、貸主であるMISAMAさんが契約書内容についてまったく知らないというのは考えられません。この場合、不動産業者は単なる“代行者”なのですから...。

　なお、不動産業者が本当に「国土交通省のガイドライン」に従って賃貸借契約書を作成＆契約したのなら…今時、とてつもなく良心的な物件ですね。かなり珍しいです。“大家の鑑”といったところです。
　しかしながら、＃１で書いた「費用の負担割合」うんぬんについては、貸主にかなり不利益となるかも。ガイドラインそのものには法的効力も強制力も一切ありませんが、貸主にとってはかなりキビシイ内容となっています。

　最終的結果が、少しかわってくるかねしれません。よろしければ上記のMISAMAさんと不動産会社との契約形態についてお知らせください。

　なお、今物件に限らず、賃貸借契約を締結した時点で貸主or管理者には「居住者が安心安全に暮らせるための努力義務」が、借主には「物件を適切に使用する義務」と「何かあったら報告する義務」が生じますので、『借りたら何しても勝手。汚しっぱなしも自由』などの無責任行動は慎まなければなりません。（※法律文面とは表現を変えています）
　つまり『掃除嫌いだから汚しっぱなし』は状態により故意過失と捉えられますし、その上『修復・クリーニング費用を一切負担しない』なんて自己中心的な考えは、少なくても法律上では通りません。
　ですが、賃貸借契約にMISAMAさんが一切関与していないのであれば、今時点で直接貸主と接触するの新たなトラブルの原因となるので、おやめになった方が良いです。

お礼

アドバイス頂いた方々にお礼とご報告です。この度は未熟な私たちに、具体的にアドバイスくださりありがとうございました。リフォーム業者に見てもらったところ床の補修は張替え以外には不可能でしたので仮に傷の箇所のみ補修した場合の金額を賠償請求していますが、未だ返答がないので難しいようです。床は無理にしても、会社がハウスクリーニング・壁紙・たたみ表を替えるなど少し補修をしてくれたので、今は引越しを終え、何とか気持ちよく過ごしています。今回は賃貸物件のオーナーとしていろいろ勉強になりました。親身に考えてくださり、ありがとうございました。

補足

いろいろ考えてくださってありがとうございます。自分たちの勉強不足を実感します…。自宅マンションを賃貸に出しているのに全く会社任せで細かい契約内容は全くわからないのが現状です。
　私たちと不動産業者間には契約はなかったはずです。主人の会社と私たちは”マンションの貸し出しに関する管理をすべて会社に託します”という契約をしました。
　次に、会社と不動産業者には賃貸に出すための契約はあるはずです。（契約の内容はわかりません。でもここが大事なんでしょうね…）家賃の収入・管理費はこちらに入っていました。
　下の補足に書きましたが、前回の修繕には小さい過失に関する補修の代金をほんの少しもらったの思い出しました。その他ハウスクリーニングや畳の表代えはこちら持ちでした。
　今回なぜか、ハウスクリーニングは会社か不動産業者がしてくれる…とかの話があるのですが、まだ報告が出てないので、補修や掃除をしたくてもできません。床の補修は現状を残しておかないといけないですよね。
　前回の補修の時には、不動産業者は”「国土交通省のガイドライン」に従って”と言って過失分の補修費用のみ少しもらったのですが、貸す側借りる側どちらにとっても良心的なところだ…なんて思っていましたが。
　いくら家賃収入があっても、ローンもあるし、転勤先の家賃も必要だし、余裕のない大家さんは無理がありますね。とりあえず不動産業者の報告書を請求してみます。それからまた具体的なことをお尋ねするかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

回答No.2

kobalt

> 『分譲貸しなので綺麗に住んでくれる方に』と不動産屋に言って貸したのですが、気を配ってはもらえなかったのが悲しいです。

最初から汚くするつもりで住んだわけではないとは思いますが、掃除嫌いな
人であったかもしれませんね。

> リビングのフローリングの張り替えと、ＩＨヒーターの交換を請求するつもりですが、要求は通るのでしょうか？それとも大家である私たちが我慢するべきなのでしょうか。（入居日が近いので修繕を急ぎたいのですが…）

通常の生活での汚れ、傷であれば大家さんの負担ですが、そうではないと
判断されるものであれば、敷金から引かせてもらっていいのではないでしょうか。
私は傷や汚れを見たわけではないので判断できかねますが、不動産屋さんは
なんといっているのでしょうか？

補足

そうですね。掃除が嫌いな人の気持ちは…私もわからなくはないですが、一応人様のものだから、汚したら綺麗にしておこうとか、傷をつけたなら、もうならないよう対策を考えると思うのですが、毎日ついてしまう凹みの傷だからいくら付けてもいいとは思えません。
　それに窓辺に雨が振り込んでも、拭くぐらいはできるでしょう。
一、二度雨が降り込んだなら、もうならないよう気をつけると思いますが何度も降り込んだのを放置していたか、バケツの跡みたいなのがついているので、そのあたりに置いていた植物にかけてこぼれた水を放置したのか…。想像の範囲ですが、一度ご本人とお話してみたいものです。
　今は不動産屋からの報告書待ちで、その内容が少しでも納得いくものならいいのですが、２年前の状況との違いを説明できる主人（出張で不在）が立ち会ったわけではないので、その人次第です。もめたくないので良識ある人だといいのですが。
　敷金は一銭もこちらには入りません。会社か不動産屋がもらっているのでしょうか…。今までの修繕はみなこちらで持っています。だから、どれだけ傷を付けられても、泣き寝入りなのですが、今回は修繕の規模が大きいので請求せざるを得ません。
　でも、まずは敷金を受け取っているところに請求しなければいけませんね。個人の方ともめなくて済むといいのですが。

回答No.1

noname#239262

すでに部屋の引渡しを終えたのですか？　契約書には修復費用などについてどのように書かれていますか？　敷金の額は？　経年変化について御存知ですか？
　貸主・借主の両立場を「原状回復のしかるべき形＝正論」として考え、記載させていただきます。借主に加担しているように感じるかもしれませんが、あらかじめご了承ください。

　壁・床や住設機器などは、４年は新品に近く思えても６年だと古く感じる…これはごく普通に起こりうる現象です。賃貸物件自体も、築後４年は「新築～新築に近い状態」で貸せますが、築６ではそうはいきません。
　さて本件についてですが、良質な分譲マンションであれば、フローリング材も相応でしょう。質問内容だけで判断するならば、単なる「経年変化＝自然劣化」とは考えにくく、明らかに借主の故意過失のように思われますし、状態も悪そうなので全面張替えとなるでしょう。故意過失であれば張替え費用は借主に全額請求できます。しかしながら、実際に張替え費用を全額借主に請求するのはNG。築後６年ですから、経年変化分を差し引いて５割～７割くらいを借主に負担してもらうのが妥当だと考えます。
　IHクッキングヒーターは、クリーニングしても使用できないのでしょうか？　キズ・汚あっても通常使用にほぼ問題なければ、クリーニング代金と補修費のみ全額請求。仮に通常使用できず交換となてっも、やはり経年変化を考慮して減額しなければならず、上記のフローリング同様に５割～７割くらいを借主に負担してもらうのが妥当だと考えます。

　なお、契約書で「原状回復費用やクリーニング費用は全額借主負担」と定めていて、この通りに全額請求すれば、借主は必ず拒否or減額交渉してくるはずです。また、裁判を起こされれば「借主に一方的に不利な契約内容は特約であっても無効」の判例が多数あるので、下手すると一部費用さえも負担してもらえなくなる可能性も...。
　本件に限っては、仮に裁判沙汰になっても「借主負担ゼロ」はまずないですが、交渉が長引くのは貸主・借主にとって大きな負担となるので、ある程度妥協して早期解決された方が懸命だと思います。

補足

早速のご回答ありがとうございます。主人の会社の関連不動産業者にすべ委託しているので契約の内容は会社と不動産屋の間で交わされていると思います。細かい契約の内容はこちらは全く知りません。不動産業者の言いなりですが、以前の契約のときの修繕については”国土交通省のガイドラインに従っている”とあったので良識はあると思います。全額は無理な理由も理解できますので、フローリングも（相手が確実に過失と認めるか、不安です…）ＩＨヒーターもこちらの負担はあるでしょうけど納得いくように修繕してもらうよう交渉してみます。（悲しいですが、分譲貸しは…懲りました。）