フラット35の物件検査に通らない物件（困って＆急いでます…）

質問

ある新築一戸建（建売・完成済）の購入を検討している者です。

仲介業者に「完了検査済証はありますか」と伺った所、「完了検査を行っている物件なんて現実はそう無いですよ」と答えられました。
完了検査って義務ですよね…
ローン審査や物件売却時に不利、と聞いていたので、「検査済証が無いなら買いません」と言ったところ、
「それじゃあこれから完了検査を入れます」という返答でした。
手続きが煩雑で通例でもあったので、これまで行ってこなかったそうです。
実際は検査すれば通るとのことでした。

それなら、と検査済証交付前提で進めていたのですが、更にもう一点出てきました。
フラット35での返済を希望していたのですが、物件がフラット35の物件検査に合格できるだけの基準を備えていないと言うのです。
土地の高さ制限の関係で基礎が30cm＋αしかないそうで…（フラット35では40cm必要ですよね）
建築基準法には沿っているので問題はないが、残念ながらフラット35は、と言っています。

こちらが要請しなかったら、完了検査もしていなかったと思います。
フラット35を利用できるだけの建築基準にも達していません。
こちらとしては安全かつ法律上問題のない物件であれば購入はしたいのですが、なにぶん素人のため、上記のような業者・物件が本当に問題ないのか否か分かりかねます。
先方は商売ですからやはり契約は急いでおり、明日意思確認を含めた契約是非の話し合いです。

フラット35の建築基準は通常よりも厳しいとは建物検査会社の方に伺いました。が。
こういった建築物に問題はないでしょうか？
建築基準法にのっとっており、完了検査済証がもらえれば、安全な家ということになるでしょうか？
本当に本当に迷っていますし、困っています。
どうかアドバイスをお願いいたします！

回答No.7

xyz773 · ベストアンサー

＃６の者です。
わかりにくい文章で申し訳ありません。

木造在来工法で述べます。
１.確認申請書では、立面図を見てください。
道路斜線の表示があります。本当に余裕がないのかチェックしてください。
もし、高さに本当に余裕がなければ、なぜそのような設計をしたのか聞いてみるべきです。
建築確認と安全性とは関係ありませんし、安全性がなくても、役所には、責任はありません。（検査機構も同じです）
確認申請の意味は、あくまでも確認です。認可でも、許可でもありません。認可と許可には、責任が発生しますが、確認には、責任が発生しません。基準法通りになっているから建ててもいいよ、確認しましたというその程度です。
ですから、姉歯事件では、役所の責任がうやむやにされました。役所の逃げです。
２.点検口は、建物で唯一内部が見れるところです。
1Fでは、在来工法であれば、土台、大引、根太、構造用合板等が見れます。２×４工法でも同じです。
基礎の内側の仕上がり具合もチェックしてください。
天井では、梁等が見れます。
梁は、集成材かKD材が確認してください。
グリーン材は、２Fの梁に関しては、使わないほうが多いので使っていたら、私は、買いません。
今はOKでも、将来的に、暴れた場合、お手上げです。
わからないときは、営業マンに聞いてください。
応えられないときは、私は、買いません。
場合によっては、屋根の野地板も見れます。
柱もみることが可能です。
金物も見れたら言うことはありませんが、見れないほうが多いです。
どういった材料をつかっているかわかります。
ユニットバスの天井点検口から、ユニットバスが面する外壁には、通常、断熱材をいれますが、入っているかチェックします。入っていないときは、買うのはやめましょう。
手抜きです。
見えないところで、手抜きするから、問題になります。
２Fの天井点検口は、断熱材がはいっているか見てください。当然、入っています。
チェックするときは、仕様書をもらってください。
できたら、プレカット図ももらえたらもらってください。
もらえないほうが多いです。
それと懐中電灯も必需品です。
３.廻縁もみるときは、壁に体を密着させてみてください。
まっすぐになっているかみてください。
下地が悪いと、廻縁はまっすぐになっていません。
クロスの出入りは無視してください。
家全体で５ヶ所以内です。本来は０です。
また、ドア枠の内法巾も測ってください。
上と下、２ヶ所測ってください。
本来は同じ寸法です。
竪枠の建ちも見てください。当然、垂直です。
４.部屋の中では、飛んでください。
構造的に、弱い家は、よくゆれます。
５.仕上げのキズ等は無視してください。
すぐなおります。

お礼

重ね重ねありがとうございます。
補足部分で質問などというはた迷惑なことをしていたので、正直お返事いただけるかどうか自信がありませんでした。
これだけ詳細なご説明、専門家さんとはいえお時間かかったことと思います。本当に感謝です。
明日（もう今日になってしまいました…）の話し合いでxyz773さんが仰ってくださったことは全て確認させていただこうと思います。
ありがとうございました。
力が出ました。

回答No.8

FD2

>とりあえず契約前の説明時に、どの部分が公庫の検査>に通らないのかを全て提示してもらおうと思っていま>す。実際建っている状況でどれ位の安全性が望めるの>かも。
>第三者機関への調査依頼をちらつかせたりすれば、正>確に答えてくれるでしょうか…（姑息？）

第３者機関への調査依頼も一つの方法ですが、実際には今からでは調査に限界があります。相手もそれはわかっていると思いますので、実質的な効果はどこまであるか。。。例えば基礎の中に十分な鉄筋が入っているか？はある程度は専用装置を使えばわかりますが限界があります、柱と柱の接合は指定の金具が使われているか？などは基本は壁を壊さないとわかりません。完成している今の段階で直接的にチェックできるのは基本的には内装のみとなってしまいます。一般的には内装に目が行きがちなのですが、内装は家の安全性にはほとんど関係ありません。結果的に家が完成してしまっている今、その家の安全性を具体的に確認するのは不可能に近いのです。

また、どの部分が公庫の検査に通らないのか聞かれるとのことですが、厳しい事を言って申し訳ないのですが、ysmkさん自信が公庫の検査項目が何項目あって、大体どのような内容か？を知らない状態で、その回答を聞いてもそれが正しいかどのように判断されるのでしょうか？今家の建築でトラブルになっている私が今思うのは「他人任せで良い家は建たない（手に入らない）」です。例えば、今ysmkさんができる事の一つに大きな本屋さん等で公庫の仕様書を購入して意味がわかろうがわからなかろうが一度読んでみることがあると思います。それから家探しをしても遅くないと思います。
（きつい内容ですが、私自身が失敗して本当にそう思うのです）

一方、公庫の検査が意味が無いとすると素人には判断が難しいとのことですが、基本的にはそう思います。ただ、一つの解決策として民間の検査・保証機関があります。これらに加入している物件なら完璧とはいかないまでも、そう酷い物件では無いと考えることができると思います。尚、私が内容をよく知っている物としてJIOと（財）住宅保証機構がありますがこの２つでは前者の方が良いと思います。
http://www.jio-kensa.co.jp/

色々悩まれているようですが、私ならどんなにその物件がお気に入りでも、聞いている限りの状況では買いません。もちろん何の問題も無い物件のである可能性もありますが、もし違った場合一生悩み続ける事を考えるとゾッとします。

いずせにせよ、是非良い家を手に入られるように祈っております。

お礼

続けてのご回答、そしてご心配ありがとうございます。
今現在お家の建築をなさっている方からの親身のご意見、リアリティがあって背筋が伸びます。
知識がない、難しい、では済まない事柄ですものね。
JIOは私も調べたので、そちら等も参考に再検討することも考えようと思います。本当にありがとうございました。
FD2さんのお宅も最終的によいものが建つよう、陰ながらお祈りします。

回答No.6

xyz773

以前は、公庫の基準に満たない面積の一戸建ては、当然公庫は使えませんでした。また、ローンに関しても、検査済証がなくても、ローンを使うことができたので、完了検査を受けなかった物件が多かったです。
しかし、今は、中間検査を受けて、中間検査合格証、中間検査合格証がないと、検査済証は発行されません。
多くの金融機関は、ローンの金消契約を結ぶとき必要な書類として、検査済証を必須の条件としています。
ですから、検査済証をとらないのは、どう考えてもおかしいです。
全員が現金で買うとは考えられません。

検査の手続きは簡単です。
また、基礎の立上りの高さは、今の住宅はほとんど４００以上です。４００未満の家は少ないです。
家で一番大事な部分は基礎です。
基礎にお金をかけないで品質の高い住宅を私は、見たことがありません。
高さ制限で、基礎の立上りの高さを３００+αしかできないというのもおかしいです。
確認申請で提出した書類を見ましょう。
そこにでています。
不動産会社に要求しましょう。
建売です。個人住宅ではないので、拒否できないと思います。拒否したら、疑うべきです。
できあがった家なので、内部をみることはできません。
内部がどのような状態なのか、判断がつきません。
ですが、２Fで、２、３回飛んでください。
家がどの程度ゆれるか、1Fにどの程度音が響くかみてください。
ゆれ方や響き方がおかしいと思ったら、買うべきではありません。
1Fも同じようにとんでください。
床下点検口もあけて、基礎の内部をみてください。
2Fの天井点検口、ユニットバスの天井点検口もあけてみてください。
家をみるときは、スリッパをはいてはだめですよ。
微妙なのが、スリッパをはいているとわかりません。
私達が検査するときは、スリッパをはきません。
あと、壁をたたいたり、押入の中段にのったり、ハンガーパイプに体重をかけてください。片足は床につけて、ぶら下がる感じです。
できあがっているので、細かい判断はつきませんが、上記の方法で違和感を感じたらやめたほうが良いと思います。
人間の感覚はすばらしいですよ。
自分の感覚を信じましょう。

自分だったら買いません。また、自分の友達、身内の友達からの相談の場合、おすすめしません。
物件はできるだけみて判断しますが、みれないときは、おすすめしません。

わたしの回答もあくまでも、意見の一つとして、いろいろな方のご意見を参考にされて、ご判断されたら如何かと思います。
失礼な表現をお許しください。

お礼

基礎の重要性や書類チェックの際のポイント、内見時のチェック箇所まで幅広くご指南いただき、心より感謝しています。友達や身内の詳しい方にアドバイスを頂いたと思い、結論の参考にさせていただこうと思います。
本当にありがとうございました。

補足

コメントありがとうございます。
長文恐縮です。参考になります。

確かに高さ制限があるから基礎を低くした、という説明には疑問を感じました。部屋の高さでも何でも、他で都合はつけられなかったのかと。
読解力がなくてすみません、確認申請書類で見るのは基礎高を本当に30cm＋αで申請しているか、でよいでしょうか？
中間検査合格証もちゃんと確認しようと思います。

また、素人質問で申し訳ないですが、1Fの床下点検口やユニットバスの天井点検口などを開けた際（内見時、既に開けて見はしました）、実際どうなっていれば問題なしということになるのでしょう？逆にどうなっていたら問題なのでしょうか？
新築なのでカビなどはなかったのですが…

知らない、解らないって恐ろしいことですね。
申し訳ありません。

回答No.5

FD2

結論から言うと完了検査の合否と安全な住宅であるか否か？は関係ないです。建築基準法の申請、検査が欠陥住宅と無関係なのは姉歯事件や世の中の欠陥住宅問題を見ても明らかです。尚、完了検査に合格しない物件は安全性以前の問題で論外だと思います。（安全性以外の部分で違法建築の可能性もあります）

次にフラット３５を含む公庫仕様への合格ですが、検査に合格しているだけでは欠陥住宅かどうかとは全く関係ありません。重要なのは検査の合格でなく本当に仕様へ適合しているのか？です。以前私が別の質問に答えていますので、それを参考にしてください。
http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=2363798

今回の場合、公庫の検査に通らない理由が基礎の高さだけならまだしも、他の部分について検査に合格する仕様になっている保証もありませんし、非常にリスクが高い個人的には思います。（もちろん、良い物件だという可能性を完全否定している訳ではありません）

基本的に安全な家を建てる基本は、技術力があり信頼のおける会社に頼むという事しかありません。公庫検査の合格というのは予備的な物でしかありません。

お礼

建築基準法の申請や検査、また公庫仕様の検査結果が安全な住宅に直結するわけではない、とのお考え、参考になりました。参考URL先の検査合格に要する箇所は全体の3％とのお話、薄ら寒い事です…
気が引き締まりました。ありがとうございました！

補足

コメントありがとうございます。別の質問も参考にさせていただきました。
注文住宅を建てられているそうで、折衝大変そうですが羨ましいです。

完了検査は安全性以前の問題とのご指摘、その通りだと思います。ありえないです。（本当に(T_T)）
とはいえ公庫の検査に通ったからといって安心できるわけではないとなると、素人には本当に判断が難しくなりますね…

とりあえず契約前の説明時に、どの部分が公庫の検査に通らないのかを全て提示してもらおうと思っています。実際建っている状況でどれ位の安全性が望めるのかも。
第三者機関への調査依頼をちらつかせたりすれば、正確に答えてくれるでしょうか…（姑息？）

回答No.4

kekerokun

No.1（No.3）です。たびたびすみません。
　URL張り間違えました。
下の方をご参照下さい。

参考URL：

http://www.iengo.ne.jp/semina/semina45.html

お礼

わざわざありがとうございます！
やはりお決まりの検査だけでは安全とは言い難いということですね…
専門の建物検査機関などに調査を依頼した方がいいような気がしてきました…

回答No.3

kekerokun

No.1で回答した者です。ずれた回答してしまったようですね、すいません。

　建築確認をとった住宅であれば、完了検査は義務付けられていますが、
売買上では完了検査は必須でなく、検査済証の発行も義務とはいえないので、
買主の承諾が得られるのであれば売買してもいいもののようです。

　言いかえれば「検査してない住宅でいいから、あえて買うんです。」という事になるので、
建売住宅ではレアケースといえるのでしょうか？
検査しない分の費用が安いのかもしれないけれど、NO.2さんが懸念されるように、
もしかしたら何か検査に適合しない物件なのかもしれません。
（安全かどうかは別問題ですが）
　品質・仕様等が心配なのであれば、あえて検査を受けていない住宅を望むという特段の希望でも
無いのであれば、検査合格してからの契約にするようお願いして、リスクを避けたほうが安心かも。

　契約してから、検査してほしいといっても難しいと思います。
まして、買って引渡しを受けてしまってからとか、入居してからとかでは、後追いの
完了検査そのものが非常に難しいと聞いています。
（全く不可能じゃないとも聞いていますが）

　建築確認→完了検査がイコール安全とはいえないのは、姉歯さんの例でもありますが、ビミョーですね。

参考URL：

http://www.iengo.ne.jp/m07_situmon.html

お礼

度重なるご回答に加え参考URLにまで気を遣っていただいて、本当にありがとうございました。
仰る通り契約後の要望って通りにくそうですよね。契約前の今が最も強くこちらの要望を通すことができる最後のチャンスだと思い、頑張ろうと思います！

補足

続けてのコメントありがとうございます！

完了検査に関しては、「検査済証がないなら買わない」と突っぱねた結果「引渡しまでの間に行います」との返答を仲介業者を通して受け取りました。
もし検査に不合格だった場合は契約の白紙撤回、ないし改善命令が出た場合は引き渡し前に改善してもらうという条件を、契約書に盛り込む予定です。
だからちゃんとやってくれ売主…！(T_T)

とはいえ完了検査＝安全ではないというのは確かに最近で証明されましたからね。
難しい…

回答No.2

noname#35575

不動産営業を30年してましたが。完了検査を受けてない建売って初めて知りました。完了検査って、完成した時に建築基準法と関連規定に適合しているかどうかを検査するものです。1999年頃には中間検査も導入されました。ただ言えることは、「手抜き」「欠陥」をしているところは、ほとんどが完了検査を受けてない建売住宅だと言うことです。参考にして下さい

参考URL：

http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/toshikei/kenshinsa/kanke.htm

お礼

完了検査を受けていない建売という代物が大変なレアケースだということを実感したご回答でした。専門家さんが仰ると説得力があります。話し合い時何故検査しなかったのか、改めて聞いてみようと思います。
ありがとうございました！

補足

コメントありがとうございます。不動産の方なんですね。
私も違法建築があたりまえだった昔ならともかく、7～8割は受けているであろう完了検査をまさか受けていないとは思わず、だいぶ話が進んでからふと聞いてみたような次第です。
びっくりしました…(T_T)

mido0113さんのお話で、完了検査の検査済証が交付される＝建築基準法にのっとった住宅とみなしてよい、ということは解りました。
何故最初から完了検査を行わなかった（義務なのに煩雑だから行わないっていうのも…）のか相当疑問が残るので契約前に相当話を聞かせてもらうつもりですが、先方が完了検査の検査済証交付を絶対条件にするということなら、購入も視野に入れてみようかと思います。

回答No.1

kekerokun

フラット３５を導入している住宅金融公庫では、より良好な住宅を広めたいという趣旨から、
住宅の広さや耐久性等に、建築基準法とは別独自の住宅金融公庫が定めた基準の適合を条件としています。
（バリアフリー住宅などはさらに金利を優遇したりもしています。）

　フラット３５の建築基準には、施工中の検査も含まれていたと思いますので、今からの導入は
事実上不可能だと思います。

　フラット３５以外にも、銀行などでは長期固定の住宅ローンもあり、公庫ほどの厳しい建築基準の
制限は無いので、今回考えておられる物件をお気に入りであれば、そういったものの利用を
検討されてはいかがでしょうか？

お礼

真っ先に私の質問を見つけていただきご返答をいただいたこと、心より感謝します。
本当ならkerokerokunさんのおっしゃっていたフラット35S適合住宅にしたかったくらいなのに、今回のこれは微妙です…(^_^;)
主人ともよく相談してから決断しようと思います。

補足

コメントありがとうございます。
そうですね。フラット35利用の夢は審査前に絶たれました…
実際購入に動き出すとしたら銀行ローン利用です。

気になるのは住宅の安全性です。
フラット35の建築基準に達していない住宅なのは既に分かってしまったのですが、完了検査の検査済証が交付されさえすれば（それは行うと言っていたので）居住に支障のない安全な住宅ということになるのか、そこがどうにも不安なのです。
民間の建物検査機関に検査をお願いすることも考えていますが、なにぶん契約が下手をすると明日なので、行うとしても契約後の後手検査となってしまいます。

細かな質問で申し訳ありません。
当方29、主人27で初の住宅購入のため、どうにも不安で仕方ないんです。
どうしよう…(T_T)