大家が破産し建物が競売へ・敷金と更新料を返して欲しい

質問

何方か力をお貸しください。
2001年4月に不動産会社仲介の元、大家からアパートを借りました。2年更新の賃料1か月分と言う契約でした。
2度目の更新となる2005年3月、大家が破産をしアパートが裁判所を通して競売にかけられました。
その時は既に更新料を払い済みでしたが、不動産会社は「既に支払い済みだから2年は居住が保障される」と言いました。しかし、その件で更新料の話は白紙になり返金して貰いました。

暫くしたら、大家からこの物件は安心して住めますと言われました。
この頃迄更新を保留にしてましたが、更新して欲しいといわれ引越しをする気もないので再度振り込み。
ところが2005年11月には「この度、こちらの物件を裁判所の競売にて落札いたしました」と言う手紙が届きました。また大家からは何の説明も無いので電話したところ「売れちゃいましたか」と言う対応。話は落札者から聞いてくださいとのことでした。

話を聞いたところ「今すぐ出て行けって言ったら出て行かざるを得ない。権利も保障も無い。」と言う答えでした。
実際の差し押さえが2004年12月なので、2005年3月31日までの契約中は有効ですがその後の契約は無効扱いになるそうです。
また敷金を返してもらって次の敷金にする事にしましたが返してもらえません。
2006年5月頃ようやく元大家からの連絡があり、「1ヶ月毎に小額ずつだが払うので振込先を教えて」と言われ教えましたが全く振り込まれません。
1年近く経った現在も敷金が1銭も返してもらえず(再三催促はしてます)落札者にはその旨を伝えました。
そしたら「管理していた不動産会社に肩代わりする義務がある」と言っていました。

お聞きしたい点は以下の2つです
・契約が無効であれば払う必要が無いはずの2度目の更新料は返して貰えるか
・敷金(含更新料)を不動産会社から肩代わりして貰えるのか？

2DK　木造アパート
家賃　65000
敷金・礼金　2か月分

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

＃３です。＃３で書いたのは平成１６年の改正後の内容でしたので訂正補足します。それ以前の契約の場合短期賃借権の扱いがありましたので、若干取扱が異なるようです。

まず、＃３でも書いたのですが、抵当権が賃貸契約より前なのか後なのかは確認した方がよいです。

＞元々更新する気も無かったので3月の時点で一度更新料を払っていたのですが、

意味不明です。落ち着いて、できる限り正確な情報を記載して下さい。

今のところ質問・補足を読んだ範囲での認識では、

抵当権の設定時期不明
２００１年４月　　賃貸契約（２年契約）
２００３年３月　　１度目の更新
２００４年１２月　差し押さえ
２００５年３月　　２度目の更新
２００５年３月　　競売開始
２００５年３月　　更新を白紙にする（更新料返金）
時期不明　　　　　更新を再手続き（業者を通して）
２００５年１１月　落札
（訂正があればお願いします）

＞※居住に関しては引き続き住んでも良いという事で落札者へ賃料を払い、現在も生活しています。
　また敷金に関しては前の大家から返金があり次第充当する事になっています。

抵当権が賃貸契約より前なら、

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/hikiwatasi.html

上記サイトを参考にすると、差し押さえの後での更新ですので、短期の保護があっても、建物の引き渡しが落札人に認められていると思います。つまり落札人の言い分が正しいです。

落札者が住み続けてよいということは、新たな賃貸契約を結ぶことになりますので、落札者ときちんと賃貸契約を結んでおいた方がよいと思います。曖昧だと後にトラブルになる危険性があります。

抵当権が後とかの場合（この可能性は低いですが）、落札者は通常の売買同様、大家としての地位をそのまま引き継ぐことになりますので、契約はそのまま引き継がれることになります。敷金も引きついでいますので、落札者から返金されることになります。
この場合、契約は正常に継続されていますので、大家や不動産業者のことは別に問題ないと思います。

＞4月以降の契約無効であることについては「そんなことは無い」の一点張りでした。

差し押さえの時期と更新の時期の前後の問題です。差し押さえが前ですので、質問者が立ち退きに応じる必要があります。
ただし、法律上の用語としては、元の大家との間の契約が無効ではなく、質問者が賃借権を落札人に対抗できないということだと思います。

敷金ついては、大家が最初の契約時に受け取っている金銭ですので、原則大家から取り戻すことになると思います。

＞敷金に関しては前の大家から返金があり次第充当する事になっています。

なぜ落札人が引き継ぐといっているのかはよくわかりません。落札人が敷金返還義務を負っているのかな？それならば、抵当権設定が賃貸契約より後に行われたため、このようなことになったのかなという気がしたので。後なら質問者にとってはかなり良いことになると思います。

更新については競売の話が既に出たため、１度白紙に戻した後での再契約時にも業者が関与したということは、業者の調査ミスがあるので、そのミスの比重に応じて、損害賠償を負うものと思います。
なお、これも言葉のニュアンスの違いなのですが、大家に代わって立替義務があるのではなく、＃２さんも書かれているように、ミスによる損害に対する責任があると考えることになり、損害賠償の問題となります。

業者の対応については、役所の宅建指導を担当する部署や宅建協会などに相談してみるとよいのではないかと思います。

その他参考になりそうなもの
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/syakkaken/keibai.html
http://www.osaka-ja.co.jp/ja/hokubu/sisansoudan13.html

お礼

2回目の更新料振込みは5月でした。領収書も不動産会社から発行されています。

あと、登記記録を全て記載した全部事項証明書なるもののコピーを裁判所より頂いてます。
また、物件明細書と言うのを落札者からいただいていますが、買受人が負担する事となる他人の権利の項目は無し、物件の占有状況等に関する特記事項には私が占有しているが賃借権は差し押さえ後に期間が経過していると書かれています。この書類の発行は平成17年7月です。

補足

うわぁ、アホだ(´Д｀;)ヾ
＞元々更新する気だったので3月の時点で一度更新料を払っていたのですが、
ですね。申し訳ありません。

落札者とは新たな賃貸契約を結んであります。その際の条件として「敷金が返還され次第充当することとする」と言うものがあります。ただ、落札者が敷金返還義務を負っているということでは無いようで、あくまで善意の措置のようです。
落札者が説明してくれた内容によると(裁判所で発行された書類を見せてもらいました)建物には現在住んでいる人間は居るが、保障する権利は無いといっていました。話を聞く限りは抵当後の契約となると思います。

尚、何故今頃になって相談させていただいたかと言うと。
先月落札者が建物を転売し、更に大家が変わったのです。敷金は引き続き1番目の大家から返済した物を充当と言う契約になっています(前の契約をそのままそっくり引継ぎです)が、頭がこんがらがってきそうです…。
1度目の更新料返金は調べてみたら4月の初頭でした。
2度目の更新料振込みの時期に関しては自宅に戻ったら調べてみます。申し訳ありません。

言葉足りずの文に毎回丁寧に答えていただいてありがとうございます。

回答No.5

noname#65504

追加補足ありがとうございました。

＞2回目の更新料振込みは5月でした。領収書も不動産会社から発行されています。

＞あと、登記記録を全て記載した全部事項証明書なるもののコピーを裁判所より頂いてます。
また、物件明細書と言うのを落札者からいただいていますが、買受人が負担する事となる他人の権利の項目は無し、物件の占有状況等に関する特記事項には私が占有しているが賃借権は差し押さえ後に期間が経過していると書かれています。

＞1度目の更新料返金は調べてみたら4月の初頭でした。

返金されたのが４月ということは、実際住んでいたようですので、更新がなされていると見なせます。大家の承諾がなくても法律上更新できることになっています。このような法定更新であっても、賃貸契約時に更新料の取り決めがあった場合、更新料の支払い義務があるとなった判例も見たことあるので、更新料の支払いは、仕方ないように思います。

ただし、落札人がいっていたような状況が正しいようで、質問者が大家に対しては賃貸契約を主張できても、落札人に対してはできない状態になっていました。落札人が新たに契約してくれたから被害が出なかっただけで、被害が出ていたら、不動産会社の説明不足による物であると思いますので、損害賠償請求が可能なのではないかと思います。

でも、実体として賃貸し続けており、実害は受けていないようにも思います（敷金の取扱が微妙なところですが）。この辺りが損害があったかどうかにより、請求できるかどうか変わるように思います。
落札人と契約する際に礼金などが発生していれば、その分よけいな負担が生じていますので、あるいはそれが損害となるかもしれません。

この辺りは専門家でないので、損害があると認められるのかどうかよくわかりませんが、損害があるなら、不動産会社に対して、説明ミスによる被害として交渉可能と思いますが、損害がないとなるのなら難しいですね。

お礼

ありがとうございます。お礼が遅れて申し訳ありません。
今回の事を踏まえ先ずは弁護士の無料相談を受けることに致しました。まだ結果は出ていないので何ともいえませんが、少なくとも敷金だけは返してもらえるよう努力したいと思います。
何度も丁寧な回答ありがとう御座いました。

回答No.3

noname#65504

競売が抵当権の設定による物の場合、抵当権の設定と賃貸契約の設定のどちらが先かで大きく代わる質問なのですが、話の内容からすると抵当権の設定が先のようですね（それが普通ですけど）。

単に売買されたものや、賃貸契約の後からされた抵当権に基づく競売などでは、その建物の購入者は大家としての地位を引き継ぐことになっていますので、賃貸契約も敷金返還義務も引継ぎことになります。つまり賃貸契約はそのまま存在することになります。

一方、賃貸契約より前に設定された抵当権に基づく競売の場合は、契約も敷金も引き継がないことになっていますので、居住に関しては半年の猶予は与えられますが、基本的に立ち退かされることになり、敷金返還義務は新規取得者にはありません。
相手の話からいうと、おそらくこのケースでしょう。

敷金返還義務は前の大家にあります。
でもない袖は振れないということでしょう。

鎮定契約の開始は４月で、２００５年３月競売の話が始まり、２００５年１１月に競売が成立したということは、時期的に微妙ですね。
４月に賃貸契約が始まっていますので、４月の時点で住んでいれば、例え大家が拒否しても賃貸契約は更新されたことに法的になりますので、賃貸契約は更新されたという扱いになると思います。これは借り手の方が主導的な選択権を持っている問題ですから、質問者側にミスがあり、難しいですね。
更新する気がないのでしたら、３月中に一度退去すべき問題でした。

更新された事実がありますので、厳しいこというと、更新料としては、法的な返還義務はないものと思います。あるとしたら道義的な物ですが、それもない袖は振れない状態ですので、難しいでしょう。

敷金は大家にわたっていますし、質問文を見る限りでは競売の話が出たので、契約続行が不可能になりそうなので、振り込んだ更新料を業者が返金するように努力してくれたようです。
それにもかかわらず、直接大家と話をして、振り込んでしまったとなると、２度目の振り込みについては、業者は蚊帳の外状態ですので、業者の責任はないんじゃないでしょうか？

となると、業者に責任はなく、業者が肩代わりさせることは無理のように思います。

まとめますと、
＞契約が無効であれば払う必要が無いはずの2度目の更新料は返して貰えるか

４月以降も住んでいたのでしたら、更新の事実があり、又合意の元での支払いですので、原則返金義務はないと思います。

＞敷金(含更新料)を不動産会社から肩代わりして貰えるのか？

敷金については、今回の更新とは関係ない問題です。更新料についても再振り込みについては、業者を抜いて話をしているようなので、業者に責任はないと思いますので、無理でしょう。

個人的な感想では、業者がいれば、契約続行が不可能な状態なのは明らかなので、法的な事情に詳しい業者を除いて大家から直接質問者に話がいったということを考えると、金に困った大家に質問者が一杯食わされたような気がします。

大家にだまされたとして、詐欺罪で訴えてみてはどうでしょうか？　詐欺罪となれば、刑事事件となりますので、警察も動いてくれるでしょうし。
民事的には少額訴訟当たりで、対応するぐらいしかないと思いますが、ない袖は振れません。

補足

丁寧な回答ありがとう御座います。
文字制限に納めるために省いてしまいましたが、2度目の更新料の請求に関しても不動産会社経由で来ています。
当然不動産会社へ振り込み大家へ払ったことになります。
下記の方への返信でも書きましたが、4月以降の契約無効であることについては「そんなことは無い」の一点張りでした。
元々更新する気も無かったので3月の時点で一度更新料を払っていたのですが、裁判所からの連絡があった時点で不動産会社から何かしら説明があっても良かったのではないのでしょうか。その分の責任等は無いのでしょうか。
semi-zzz様のアドバイスでは敷金の話も無理ということでしょうか？(間違っていたらすみません)

2006年5月頃に「小額の～」の話をした際、別の住民にはその方式で払っていると大家本人が言ってました。女一人だから舐められてるのかなぁと思うと、落ち込みます。

※居住に関しては引き続き住んでも良いという事で落札者へ賃料を払い、現在も生活しています。
　また敷金に関しては前の大家から返金があり次第充当する事になっています。

回答No.2

j1asano

あなたが既に調べられたとおりで間違いないと思います。

差し押さえ後の建物に賃借りした場合、支払った敷金等の返還義務は旧の家主にあり、競売で落札したものにはその義務は引き継がれません。

従って旧の家主への返還請求はできます。
が、支払い能力があるかどうかは厳しいでしょうね。

そこで、不動産会社への請求は出来るか？ですが、差し押さえ後の契約更新時にこういった事態が起きる可能性をキチンと説明したかどうかが問われます。

ご質問に書かれている内容では不動産業者はここでミスを犯しているようです。
従ってその責任を問うと言う意味で損害賠償を不動産会社に対して突きつけることは出来そうです。

お礼

落札者に言われた言葉をそのままそっくり不動産会社に突きつけたら「そんなはずは無い」の一点張りでした。
落札者(建設会社)側の言い分と不動産会社の言い分が真っ向から対立している感じでした。
競売にかかっている時点で起こり得る危険性について不動産会社からは一切説明がありませんでした…。
その説明さえあれば更新しない事も考えたのになぁと思うと怒りがこみ上げてきます。

文字数に納めようと必死でわかりづらい文章にご回答ありがとう御座います。

回答No.1

sezugon

そう言う事は、専門サイト見た方がいいです。
http://www.chintaisenmon.com/

お礼

ありがとうございます。
そこも見ていますが、破産が絡むと難しそうですね。