建設住宅性能評価がなくても大丈夫？

質問

新築建売住宅購入を考えているものですが、購入したい物件がフラット35適用物件ですが第三者機関の建設住宅性能評価は受けていません。住宅性能評価を受けている物件を選んだ方が良いのでしょうか？教えて下さい。

回答No.1

noname#65504

品確法に基づく住宅性能評価のことでしたら個人的にはあった方がよいと思いますが、欠点も多くありますのでそれをまず説明します。

一般の製造物では通常カタログによりその性能を確認したり他の製品との比較が行えますが、住宅の性能は一般の人には非常にわかりづらいものです。
そこで法律で住宅の性能評価の方法を定めたものが住宅性能表示で、これにより新築物件の取引の安全性を高めようとしたものですが、あくまで取引の際の性能比較のためのシステムと考えた方がよい物です。
なぜならこれがついていることが、その物件がその性能を確保しているかどうかまでは保証していないからです。
保証できない代わりに設計図書をチェックしたり、建設物件を検査したりしていますが、確実にあることまでは保証していません。
評価書がついていることは、万が一建築紛争になった場合、取引条件を明確にして、売り主（売買契約の場合）、施工業者（請負契約の場合）の責任を明確にしていることを意味していると考える方がよい物です。
これは裁判になった場合、重要な証拠となります。
また、紛争の場合低料金で専門の公共機関が仲裁に入ってくれますので、裁判になる前に解決できる可能性が高くなるというメリットがあります。

以上のように性能評価書は万が一の場合の取引上の契約違反などを明確に示す証拠などとして利用できるものと考えられますが、性能の保証に直接は結びついていません。製造物に例えるなら、住宅性能評価書はあくまでカタログであって、保証書ではないのです。
だから、あまり普及していません。

これは、住宅性能評価を受けることは住宅取得者から考えれば、万が一に備えての証拠確保や仲裁機関利用権を確保するために行うもので、それにかかる費用と効果のバランスから見てあまりメリットがないと考える方が多いのと、業者サイドから考えると手続きの手間や業者側の責任が明確化になるというデメリットがありますことが原因だと思います。

また、評価は何段階の等級があります（このほか設計段階だけの評価と設計段階＋施工段階の両方の評価があります）。
たとえば耐震性能については１なら建築基準法（今風にいえば耐震性能１．０）以上であることを示しており、２ならその１．２５倍以上、３なら１．５倍以上ということを意味しています。
これは評価がついていても最低等級の場合建築基準法その他の法令を守っていることを改めて明記しているだけで、それ以上の性能が出ていることを示していませんので、建築確認が通る物件なら当たり前の性能があることを意味しているだけです。

また、性能評価は中古売買の場合、新所有者に引き継がれないことになっていますので、評価がついていてもあまり売買価格に影響しないと思われるという点も普及しない原因と思われます。

以上のように書いてしまうとあまりメリットの内容ですが、個人的な考えとしては、ついてあるほうが望ましいと思います。

その理由としては
１）一般に強制的にしなければならない建築確認の他、再度設計図書のチェックが行われること
２）施工段階まで受けると、施工中などにもチェックが入ること

上記により物件の信頼性が高まります。その他

３）紛争の場合公共機関の仲裁が受けられること
４）性能表示を行う場合、最低限の物ばかりではあまり意味がないので、通常評価がついている物件については、表示を行うことにより性能が優れている点があること（全部がよい性能であることはまれで、一般には良い性能を持つ点がいくつかある程度）が多く、その点は他の物件よりも性能がよいことになっている点

いずれにしろ、評価がつけばその分費用がかかりますので、それの費用に見合う内容かどうかは個人の考え方次第となりますので、なくてもよいとも言えますし、あったほうがよいものとも言えます。

なお、住宅性能評価と似たようなシステムで、住宅保証機構の行う住宅性能保証というのもあります。
住宅性能評価の欠点をカバーしているくれる保険のようなシステムですので、これを併用することがより望ましいと思いますが、これを利用する場合、施工業者が加盟団体であることが条件ですので、利用範囲が狭く、利用できないこともあります。
http://www.ohw.or.jp/