- ベストアンサー
遺産相続の土地と家屋の分与率について
こんにちわ♪ なんだか弁護士さんに聞いても人により回答が違うので悩んでいます。。。 まず、故人の名義である土地の上に故人名義＋故人の子供配偶者名義である家屋が建っています。 それを平等に２等分したいのですが、家屋が故人名義だけではない為に土地の価格Ｘ０．７～０．８％分の値÷２の金額しかもらえないというのです。 親の土地に住まわせてもらっていた上にまだ余分にもらえるなんて話は本当なのでしょうか？ 上記の話を聞いた別の弁護士さんは遺産相続なのだからそんな適用はされず、２等分できると言います。 なんとか平等に２等分したいので、お知恵をどうぞ授けて下さいませ。 よろしくお願い致します。
- その他（法律）
- 回答数5
- ありがとう数5
- みんなの回答 （5）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
＞親の土地に住まわせてもらっていた上にまだ余分にもらえるなんて話は本当なのでしょうか？上記の話を聞いた別の弁護士さんは遺産相続なのだからそんな適用はされず、２等分できると言います。 どうも問題の本質は「ある人の土地の上に複数の親族名義人の家屋が建っています。この土地は借地として評価されるべきか、更地として評価されるべきか」にあるようです。 「土地の価格Ｘ０．７～０．８％分の値÷２の金額」と言う弁護士は借地としての評価とされると言っているのでしょう。０．２から０．３が借地権割合でしょう。 「相続なのだからそんな適用はされず、２等分できる」と言う弁護士は更地として評価されるべきと言っているのです。 これには似たような最高裁判決があって解決済みの問題と私は思います。 ある人が自分名義の土地に、奥さん名義のアパートを建てたのです。これをはたで見ていた税務署が、「これは借地権の奥さんに対する贈与であるから、贈与税を払え」と言って「払へ」「払わない」で最高裁にまで行ったのです。そのある人は「単なる土地の使用貸借の話。賃貸借にはあたらない。よって贈与は税務署の言い掛かりにすぎない」みたいな反論です（有斐閣版判例六法に乗っている有名な判決なのですが、昔読んだことなので今は忘れてしまってどの条文の判例か探し出すことができず具体的判決日を割り出すことができません。どなたかお手伝い願います） 最高裁判所の判断は「親族間の土地の貸し借りで賃貸借契約を締結していない場合、使用貸借である。借地権の贈与には当たらない」として税務署を敗訴させたのです。税務署を敗訴させる判決はとても珍しいので世の中の注目をあびたわけです。 そこで本件に戻ります。「親の土地に住まわせてもらっていた」と質問者は述べていることから、故人の子供配偶者は地代を払っていないし、そのような契約は結んでいなかったでしょう。ならば使用貸借であって賃貸契約ではありえません。 「賃貸借契約を口頭で締結したものである。口頭契約も契約のうちである」と強弁するなら、「では借地料を毎年払っていたことを証拠付ける銀行振り込みとか郵便為替があるはずですよね。それお見せいただけます？」と切替せばよいのです。 あるいは「借地権の贈与を受けたものである。地代ゼロで合意しているから、地代を払う義務がないだけで、借地権は生きているから使用貸借ではない」と強弁してきたとします。ここで最高裁判例が生きています。つまり「土地所有者と建物所有者は親族関係にある」場合です。ですからこう言われたなら「最高裁はあなたと違う判断を下しています。ですからもし仮に裁判起こしたとき、どちらが勝つか明らかでしょう。それでもあなたが考えかえないなら、私にも考えがあります。でもあとで後悔しても私はしりませんよ」みたいな感じです。 私は法律の素人です。ですから良く「生半可な法律知識を振り回している」といわれますが、このどちらの弁護士さんも「法律知識は生半可」なようです。最高裁判例まで持ち出して相手をたたけないようでは困りますよね。 この問題の本質を知っているのは実は弁護士でなく税務署なのです。上の最高裁判決があったからです。税務署の資産税課に行って、「このケースの相続財産評価額はどう計算するものでしょう？」と聞けば、「答え一発」で、多分双方の弁護士さん納得と思います。 財務省は「相続財産評価通達」というマニュアルを作っていて、確かそこにもどう評価すべきか書いてあるはずです。税務署職員も知らなければ、このマニュアルを調べるように言ってください。
その他の回答 (4)
- mambo_no5
- ベストアンサー率22% (51/231)
勝手に解釈します。 相続人2名で、法定相続分は2分の1ずつ。故人の土地について、土地評価格の2分の1の金銭をもらいたいが、弁護士に聞いたところ、評価額の7～8割分の2分の1しかもらえないという返答であった。 この解釈が正しいかどうか判りませんが、この解釈通りとして答えます。 建物の共有者は、被相続人の子供の配偶者であるので、相続人ではありません。この場合、この配偶者には土地を使用する権利が当然に発生します。（もし権利が無ければ自分の持ち家に立ち入ることすら出来なくなってしまう） このような他人を住まわせなければならない義務付きの土地は、当然評価が下がります。それが２～３割安く見積もられる理由ではないでしょうか。 相続はあくまで話し合いで決めるのが前提です。納得するまで話し合い、それで無理なら調停＞裁判とせざるを得ないでしょうね。
お礼
ありがとうございました♪ そうゆう理由が通るのが理不尽だと思うんですよね＾＾； やはり調停はしないと仕方がないような気がします。 ありがとうございました♪
- utama
- ベストアンサー率59% (977/1638)
前者の弁護士さんは、事実上の借地権割合を考慮したのだと思います。（使用貸借では、税法上は借地権割合は発生しませんが、使用貸借があれば、土地の取引価格は下がります） ただ、今回は、借地権者が、被相続人の子の配偶者ですから、借地権割合を認めるのであれば、家を建てた時点で借地権相当の贈与があり、特別受益があったと考えないと不公平です。 法律構成としては複雑ですが、結論としては、更地価格の１／２を基準に考えるべきでしょう。
お礼
はいありがとうございます＾＾ そうですよね、それを認めろと言うなら贈与のことを言えばいいんですよね♪ 私もたくさん欲しいと言ってるわけじゃないので公平なわけ方がしたいです＾＾； ありがとうございました♪
- mukaiyama
- ベストアンサー率47% (10403/21784)
＞それを平等に２等分したいのですが… まず、相続人はどんな関係の人が２人なのですか。 ご質問文は、他人に分かるように書いてください。 ＞家屋が故人名義だけではない為に土地の価格Ｘ０．７～０．８％分の値÷２の金額しか… 0.7、8% のさらに 1/2 というとほんのわずかな数字ですよね。そんな計算はどこから出てくるのか、その弁護士さんにしっかり聞いてみてください。 その数字が事実なら、雀の涙などもらわないほうがましですよ。 普通に考えれば、土地は相続人の法定割合に応じて分割、家屋は故人の持ち分だけを土地と同じ同じ割合で配分となります。 ＞親の土地に住まわせてもらっていた上にまだ余分にもらえるなんて… 長年にわたって親の介護をしてきたなどの理由で、多めにもらえることはあり得ます。これを「寄与分」と言います。 弁護士さんが寄与分のつもりでそう言っているのか、それとも別の観点からなのかどうか、確認してみてください。 ＞なんとか平等に２等分したいので、お知恵をどうぞ… 土地は２等分できる可能性がありますが、建物は共有名義になっている限り、無理ですよ。
お礼
お忙しいなかご回答ありがとうございました♪
- natu77
- ベストアンサー率30% (408/1342)
よく内容が判らないのですが、法定相続人は誰と誰で何人ですか? 誰と誰で何を２分割したいのかが判りません。 私も父が亡くなり、父の名義の土地に父と兄の共有名義の家が建っていて、それを今回父が亡くなったため、兄と相続する話し合いをした事があります。 内容によっては経験をお話できると思うのですが・・・。
お礼
説明が行き届かずごめんなさいね；； お忙しいなかご回答ありがとうございました♪
関連するQ&A
- 家屋土地の遺産相続について
実家の家屋は母親名義、土地は私と姉の名義（2人姉妹） 姉は離婚後子供を連れて実家に戻っています。姉も子も姓は旧姓に戻してあります。 母親が死亡後、家屋土地の相続の分配はどういう形になりますでしょうか。
- ベストアンサー
- その他（生活・暮らし）
- 遺産相続について
遺産相続について教えてください。私は結婚後、親と同居し生活してきました。家屋は別棟ですが、 同じ敷地内に２つの家屋があり自由に行き来が出来るよう通路を増築し繋げました。 元々家屋間の柵も無く、玄関は別ですがほとんど同一家屋のような家だと考えてください。 ※ほぼ毎日のように両親は通路を使って来ていました。 両親が死去し兄弟間（６兄弟）で相続することになったのですが、私が１００％この土地を譲り受けることは可能でしょうか？ 遺産は土地（路線価で数千万）と現金が数百万です。土地価格の余剰分を遺産の現金で補填することは難しいです。 この際に他の兄弟から平等にとのことで退去をしいられる又は現金の要求をされた場合渡すべきなのでしょうか？ 個人的な貯金で捻出も難しいです。両親の面倒（晩年は介護も含め）は大部分を私たち夫婦がみておりました。 ちなみに土地の名義は両親で、2つある家屋の1つは私の名義です。 ご教授の程、よろしくお願いします。
- 締切済み
- その他（法律）
- 【遺産相続】土地家屋資産と所持金を合算するの？
母が実家（一戸建て）で暮らしています。 遺産相続について素朴な疑問があります。 私の兄弟は私と姉の2人です（それぞれ家庭あり）。 もし母が亡くなった場合、遺産額はどのように決まるのでしょうか？ 土地家屋の価値が3000万円＋母所持金が1000万円の場合、 合計4000万を私姉で相続するのが法にのっとった基本なのでしょうか？ （私が土地家屋を継ぎ、等分とすると姉に差分1000万円を渡すものでしょうか） 将来どうなるのかなぁという質問で、もちろん姉との話し合いが必要ですが 一般論を知りたいと思っています。わかる方がいらっしゃればご回答お願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 担保に入っている土地家屋を遺産相続出来るのか
詳細は書けませんが Aさんが経営している会社はAさんの父親の代から会社名義での借金があり、 Aさんの父親名義の土地家屋・会社名義の土地家屋を抵当にしています。 Aさんは自分の会社に入る前に経験の為、別のところに就職して働いていましたが、そのときからなぜか連帯保証人にならされていました。 Aさんの弟も連帯保証人です。 借金はいざとなったら土地家屋で返せると常々Aさんの父親が言っていたので安心していましたが、 出戻りの娘を不憫に思ってしまったAさんの父親は、どうやら借金をほっぽって娘に土地家屋を遺産相続させるつもりのようです。 娘＝Aさんの妹は連帯保証人ではありません。 Aさんには家族もおり、持ち家があるので心配しています。 １．抵当に入っている物件を遺産相続することが出来るのか。 ２．Aさんの家族はAさん自身の年と体調（病気）も考慮し、会社を畳んで欲しいと願っているが、父親（役員）と弟さんと妹さんが畳むことを反対するだろうから、それならAさんが会社を辞めて連帯保証人をはずしてもらいたいと考えているが、可能か。 ３．Aさんが連帯保証人を抜けると、会社が成り立たなくなるから弟さんが不憫だとAさんが言っているそうだが、会社を続けることが本当に出来なくなるのか。 よろしくお願いします。
- 締切済み
- その他（マネー）
- 家屋の遺産相続について教えてください
先日父が亡くなりまして、その遺産の相続準備をしています。 遺産と言いましても、今でも母が住んでいる家(価額1,000万円)と預貯金130万程度のみで、土地の名義は祖父になっています。 相続人は、母、私、姉と、生まれてすぐ離婚して以来会ったことのない 父の前妻の子供(男性一名)の4名です。 私と姉は、さすがに母の住んでいる実家を売るわけにもいきませんので、預貯金130万円を前妻の子である兄に譲り、 家は母に相続させたいと考えていますが、兄が「家屋分の遺産も欲しい」と言ってきております。 この場合は、いくら程、兄に渡す必要があるのでしょうか。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 兄弟間の土地の遺産相続について
母の遺産の土地があり、母と長兄名義で2分の一づつとなっています。 父は故人、兄弟は兄・弟（私）・妹です。 この土地は住居ではなく賃貸しており、家賃収入があります。 家賃は長兄が受け継ぐとして、土地に関しては弟・妹２人の相続分は どのようになるのでしょうか。 母名義分は等分に権利があるとして、長兄名義の2分の一も3人で分割 （現金に換算して分ける）が公平と思うのですが、法律上はどうなのでしょうか。 また土地の評価は市町村の発行する税額の根拠となる評価額で試算されるのか、 市場の売買価格を参考に土地価格を算定するのか、どうなのでしょうか。 宜しくお願いします。
- 締切済み
- 相続
- 土地、家屋の相続について
土地、家屋の相続についてお伺いいたします。 現況 (1)母が１年前になくなりました。 (2)8０坪の土地とそこに貸家として二軒建って いました。 (3)最後の借家人が半年前に引っ越しました。 (4)母の死後兄が家賃など管理していました。 (5)相続人は二人です。 (6)私はアメリカに住んでいます。 (7)私の了解なしに奥の一軒家を取り壊してしまいました。 (8)兄が残っているもう一軒の家に住むと言い出しました。 (9)兄は土地分割を考えています。 (10)土地を分割すると道路より奥の為売れなくなる可能性がおおきいです。 (11)家を取り壊した時、奥の土地の中（家の基礎など）をきれいに取ったか不明です。 (12)私は当初から不動産を売買することを提案しています。 (13)遺産分割協議書はまだ作られていません。 (14)この１年の経費報告を兄は拒んでいます。 (15)土地を二つに区分するために測量士を入れ始めました。（知り合いの話から聞きました。） (16)母の遺産は土地と建物２軒でした。 質問 (1)土地分割に同意した場合、不動産売買後、買主から瑕疵責任をされた場合、その費用を兄に請求できるでしょうか。 (2)私は土地分割には同意できなく、（土地を分割すると奥の土地の為価値がとっても低くなるところなので、売れる可能性はゼロにちかくなる為）（兄はすべての土地を所有することを拒んでいます。＝買うことを拒んでいます。）どのようにしたらよいでしょうか。 (3)土地分割をすると道路側の土地と奥の土地では不動産価値が違いすぎ、平等の相続にはならなく私はとても不満です。平等に相続するにはこの場合どのようにしたらよいでしょうか (5)家庭裁判所に訴えた場合、私はアメリカに移住のため裁判の日にちを指定できるのでしょうか。 (6)この一年間にかかった費用の負担（なにも連絡は受けていません）を私はしなくてはいけないでしょうか。 (7)私の了解なしでも、法律的に家の解体および土地分割は可能なのでしょうか。 宜しくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 分筆登記→相続登記？相続人2名で、土地を相続したい
故人名義の土地を、相続人２名で相続する方法 専門家に、数十万も払う余裕がありません。 なるべく、できることは自分でやりたいと思います。 遺産は土地だけ、１つの土地を２人で分ける形です。 その場合の方法としては、 ・ 土地の分筆登記 → 各々が、相続登記 という以外に、 どのような方法があるでしょうか？ ・また、分筆登記する場合は、土地家屋調査士に頼まずに自力でやることはできるでしょうか？ ・ほかに方法がありましたら教えてください。
- ベストアンサー
- その他（法律）
お礼
こんばんわ♪ ご丁寧に本当にありがとうございました♪ なるほど、借地権があると主張して０．８％～とかという回答になったのですね？ それすらもわかりませんでした。 でもそれは認められないことなので大丈夫そうですね♪ はい、一度税務署へ行ってきます♪ ありがとうございました(*゜▽゜)ノ