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いつかまた借り換え出来るのでしょうか？
約5年程前にマンション購入にあたり、住宅金融公庫さんで3500万程借入しました。 その後ほとんど金利しか減っていない状況で、一昨年にＭ銀行さんで借り換えを勧められ、3400万（内諸費用70万程）を借入れ、非常に月々の支払いが楽になりました。 しかし、来月他の新築マンションへ引っ越す事になり、Ｕ銀行さんで買い替えローンを組む事になったのですが、現在のマンションの売却差損分が1600万程あり、新居が2900万弱ですので合計4500万＋保証料のローンを今後支払う事となります。 年収は600万強、年齢は30代後半、勤続年数は10年を超え、他に車のローンなどございませんが、さすがに額が大きいのでＵ銀行さんで買い替えローンを組むにあたっての保証料が300万を超えるものとなってしまいました。 新居の不動産担保評価額によるとは思うのですが、これだけの巨額を数年以内に他行で借り換えられる可能性はあるのでしょうか？ 以前住公さんからＭ銀行さんで借り換えをする際に、住公さんでの支払いが３年間滞りなくなされているかと言う事が条件のひとつでしたので、Ｍ銀行さんに先日電話にて３年間という条件に変わりはないのか等条件を確認したのですが、実際は１年経過しないで他行から借り換えをされている方も多数いらっしゃるとの事でした。 ３００万の保証料・・・バカらしいのはわかっていますが、現在のマンションの環境に大変ストレスを感じており新居への引越しを決めてしまいました。 これだけの保証料はそれだけリスクが多い客である事の表れなのでしょうが、借り換えの可能性はあるのでしょうか？
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買い換えローンで保証料を３００万円払ったということは、 これから借り換えするときも条件はさほど変わらないだろうから Ｍ銀行に保証料を３００万円払って、Ｕ銀行に払った保証料はほとんど戻らずで、 借り換えのための費用が数百万円になりそうですが・・・ 借り換えの費用をポンと出せるのでしたら借り換えはできると思いますが、 Ｍ銀行の融資の条件がよほど良ければ話は別ですが、 そうでなければ、借り換えすると損になると思いますよ。
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- gamigami
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担保評価を重視する借り換えにおいて、購入時に60％も売買価格からはみ出したローンをまとめられるほど 評価額を高くしてくれる銀行なんてありません。 せいぜい評価額の300％なので、新築時ですら売買価格の180～200％。 築年経過で評価額が下がれば当然もっと下がります。 何より担保不足の分は家族の返済能力から割り出すので、 奥さん400万程度の仕事してくれてないと貸しにくいでしょうね。 こんな厳しい条件でも住み替えを考える位なら、初期投資を押さえ込む為に賃貸に引越し、現居を賃貸に出す手を考える方がマシでしょう。 何より年収から借入上限を見れば、4,500万円は限界ギリギリ、 銀行が全額を断って信販とセットにしているのは、回収が難しいと見られています。 「同じ過ち」は２度犯したらアウトですよ。
お礼
ありがとうございます！ そうですか。。。 実は家内は仕事を持っていますが、現職に就いてから２年の後にしばらく産休だった上に、収入が安定していない為合算不可能でした。 でも年収自体は私の年収とほぼ同額なので、どんどん繰り上げ返済していく事にします。 やはり無謀な借り入れでした(-_-;) ありがとうございました！！
- akatombo59
- ベストアンサー率26% (119/451)
Ｎｏ．２です。 これから借り入れするのでしたら、もう少し条件の良い銀行を探すべきです。 もし全額住宅ローンでまかなえないのでしたら借りるべきではありません。 住宅ローンを抱えて、年収６００万円で、信販会社からの高金利の借り入れがあったら 数年後に破産する可能性があります。 もしどこの銀行も買い換えローンを貸してくれないなら、 買い換えは今払っている住宅ローンをある程度返してから考えるべきです。
お礼
ご丁寧にありがとうございました！！ やはりどんどん返済していくしかないのですね。 家内がまた働き始めていますので、出来るだけ今後は貯めては繰上げ返済の繰り返しで頑張って行こうと思います。 本当にありがとうございました！！
- ipa222
- ベストアンサー率20% (903/4455)
借り換えというのは、金利が高い時期のローンから、金利が安くなったローンに借り換えることを言います。 今後は金利は上がりますから、借り換える必要はないと思います。 それとも変動金利ですか？
お礼
昨日はお話いただきありがとうございました。 本日固定で契約して参りました。 やはり借り換えは難しい様ですね。 今後はどんどん繰り上げ返済していこうと思います。 ありがとうございました！！
補足
ありがとうございます！ 実は保証料が高額で、全てを銀行から借り入れられない為に、一部をＵ銀行系列の信販会社から高金利で借り入れる事になっており、月々の支払いがそれだけで15000円ほど高くなってしまうのです。 その為、可能であれば借り換えを早々にして、他行で全て借入が出来ればその信販会社の高金利支払い分がなくなり月々の支払いがもう少しは楽になるのでは！？と考えたものですから・・・。 まだ、契約をしていないので、変動にするかどうするか具体的に決まっていませんが、数日中に契約し、具体的な支払額もわかるはずです。
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早々にありがとうございます！！ やはり他行の保証会社でも同じ様な保証料を提示してくるものなのでしょうか？ Ｕ銀行さんは特に高いと言われたのですが、実は保証料が高く、全部を銀行から借り切れず、一部120万程の保証料は信販会社からの高金利で借入する事になっています。 もし他行で借り替えられた場合に保証料がもう少し少なくなり、信販会社の支払いがなくなるだけでも月々の返済が楽になる為、早々に借り換えが出来れば・・・と思ったのですが、やはりむしのいい話なのでしょうか。