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繰り上げ返済とローン特別控除とどちらが得なのでしょうか?

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お礼率 39% (261/669)

共働きの会社員(女)です。昨年、一戸建てを購入して2000万ほど住宅金融公庫のみでローンをくみました。夫との共有名義です。
今は子供はいませんが、一応私が働けなくなった場合も考慮してローンを組んだので、比較的返済に余裕があります。とりあえず、ゆとりがあるうちに、繰り上げ返済をしていこうと思い、銀行に相談しました。すると、13年6月末までに入居した人の15年のローン特別減税で、けっこう年末に返ってくるはずだから、急いで繰り上げする必要はさほどない、と言われてしまいました。
控除で返ってくるとしても毎年年10数万円くらいであることを考えると、少しでも早く繰り上げをした方が、最終的な総返済額は減ると思うのですが、どうなのでしょうか? 過去の質問も見てみましたが、いずれも繰り上げは得だとは書いてありますが、ローン減税による控除額との比較まで踏み込んだものはなかったように記憶していますので、質問させていただきました。
また、繰り上げ返済をした時のデメリットなどがあれば、教えてください。
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質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.2
レベル12

ベストアンサー率 55% (369/665)

>けっこう年末に返ってくるはずだから、急いで繰り上げする必要はさほどない

これは間違った見識だと思います。繰り上げ償還を行うことは将来の支払期間の短縮を行うことです。足元の減税効果を過大看視して、将来的なマイナスに眼を向けていないと思います。住宅金融公庫をご利用ということは10年後に金利が上昇するはずです。10年後に借入金利を上回る金利情勢(4%を上回る金利情勢)になることを確信していらっしゃるならば、この銀行員のおっしゃる通りでしょう。


>少しでも早く繰り上げをした方が、最終的な総返済額は減ると思うのですが、どうなのでしょうか?

間違いなく総返済額は減少いたします。但し、借入金利を上回る運用が可能な情勢となるならば、返済しない方が運用金利と借入金利(税金分の減額を考慮して)の差を稼ぐことは可能です。但し、これらはローンのみに着眼した発想です。

10年後の金利が4%以上になっている時と相変わらず2%以下になっている時の生活環境を比較してください。一番大きいと思うのは年金問題だと思います。10年後の金利情勢が4%以上になっている場合には年金問題はかなり改善していることと想像つきますが、金利情勢が現状と変化しなかった場合には年金問題は今よりも深刻となっているでしょう。現在も年金の支払は年5.5%の利回りを前提として支払うこととなっていますが、低金利が長引けば生保の倒産と同じように年金会計の破綻ということが待っています。破綻しないまでも年金支払時期の繰り下げ程度は覚悟すべきでしょう。

何を申し上げたたいかと申し上げると、低金利の継続は年金受取額の減少を招きますので、ローン支払に対する部分は低金利継続に備えた資産運営を心がけた方が全体としてのバランスが取れるのではないかということです。

資金の借入と運用は対をなし考慮するもので、全ての資産について考えて行動すべきだという考えを示しましたが、(非常にわかりにくい表現と思いますが)上記の説明を御考慮なされた上で結論をお出しになられると良いと思います。従って、繰り上げ返済をした時のデメリットはトータルではほとんどないと考えています。(短期間で5%を上回る金利情勢になるシナリオを描けるならばこの限りではありません)
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  • 回答No.1

昨年までに住宅を購入した場合の住宅ローン減税は次のようになっています。 年末のローン残高に対して、1年目から6年目まで1%、 7~11年目は0.75% 12~15年目は0.5%が(最高年に50万円まで)所得税から控除されます。 ただ、ローンの金利は2%以上で減税は1%ですから、繰り上げ返済をして借入金を少なくした方が、ローン減税を受けるよりも得になります。 但し、繰り上げ返済をした結果、ロー ...続きを読む
昨年までに住宅を購入した場合の住宅ローン減税は次のようになっています。
年末のローン残高に対して、1年目から6年目まで1%、
7~11年目は0.75% 12~15年目は0.5%が(最高年に50万円まで)所得税から控除されます。
ただ、ローンの金利は2%以上で減税は1%ですから、繰り上げ返済をして借入金を少なくした方が、ローン減税を受けるよりも得になります。

但し、繰り上げ返済をした結果、ローンの残存年数が10年以下になると、住宅ローン減税を受けられなくなりますから、その時点でローン残高の金額によっては、どちらが有利か再検討をする必要が有ります。

もう一点は、仮に、今後金利が上昇して、預金金利がローンの金利よりもかなり高くなった場合は、繰り上げ返済をしないで預金された方が得になります。  
多少の金利差の場合は、預金金利は後払いで、ローンの金利は先払いですから、繰り上げ返済の方が得です。
  • 回答No.3
レベル8

ベストアンサー率 55% (16/29)

 結論から先に。今すぐ繰上げ償還をして下さい。  金融公庫からの借入れだとすると、2.6%近くの金利がかかっているわけです。残金と金利を計算した場合、2000万円30年返済で総返済額は31,382,580円です。年間10数万が15年続いたところで1,500,000円にしかなりません。おおぞんです。  どんどん元金を返し、返済年数を短くする事をお勧めします。 ...続きを読む
 結論から先に。今すぐ繰上げ償還をして下さい。
 金融公庫からの借入れだとすると、2.6%近くの金利がかかっているわけです。残金と金利を計算した場合、2000万円30年返済で総返済額は31,382,580円です。年間10数万が15年続いたところで1,500,000円にしかなりません。おおぞんです。
 どんどん元金を返し、返済年数を短くする事をお勧めします。
お礼コメント
donpiko

お礼率 39% (261/669)

皆様、お答ありがとうございました。検討した結果、やはり繰り上げしようということになりました。銀行の方は、繰り上げ返済する金額が小額の場合を想定して言ったようです。この先行き不透明な時代、やっぱりローンはないにこしたことはないですよね。がんばります!
投稿日時 - 2002-01-09 21:43:40
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