• 締切済み

自宅とアパートとの併用の採算。

今、アパートを建てる計画があります。その一部を自宅として併用したいのですが、全て賃貸アパートとして建てアパートローンを組み、アパート一室に私が家賃を払うという形で住んだ方が必要経費の計上方法で得なのか?それとも自宅部分を公的借入から借りて支払い(その場合自宅部分は税の優遇措置が認められない)、残りの賃貸部分をアパートローンとして借りた方がいいのか? どちらがいいのでしょうか? 借入の金額は総建設費用の約3分の1を計画しております。宜しくお願い致します。

  • abdo
  • お礼率57% (114/197)

みんなの回答

  • m_inoue
  • ベストアンサー率32% (1654/5015)
回答No.1

損得でなく、 1棟の建物をアパートローンと住宅ローンの両方では借り入れできないと思いますよ。 抵当権の設定ができないでしょう。 持ち主が家賃を払う?...不可解です 賃貸物件の一部を自家使用することは可能です。 店舗付き住宅のように経費その他を分割すれば良いのですから。

関連するQ&A

  • 自宅アパートを事務所にしてます。家賃を経費にすることはできますか?

    個人事業主です。 自宅の賃貸アパートの一室を事務所として使ってます。 アパートの家賃を経費とすることは可能なのでしょうか?

  • 賃貸併用住宅の税務とローンの借り方について

    現在、両親、息子(私)で賃貸併用住宅の建築を計画しています。 総建築費は、8000万円程度を見込んでいます。ちなみに給与所得者である父、息子は会社員です。 1階を両親世帯、2階を息子世帯、3階を賃貸2戸(1LDK、1K)としています。 1階2階を自宅と考えると、自宅賃貸面積割合は、自宅部分が7割、賃貸部分が3割程度になります。 自宅部分の割合が多いので、賃貸併用といっても、ローンや税金関係、火災保険等々の支払いを行うと、月々のシミュレーションでは、マイナスになります。もともと住宅ローンの負担を軽減することが目的で賃貸併用住宅を検討していたため、月々の負担が軽減されたと思えば、それでよいのですが、、、、 そこで以下2点ご質問です。 【質問1】 確定申告時の家賃収入に対して経費が認められるもののうち、賃貸部の割合の3割しか経費が認められないために、確定申告時の収支はプラスとなり、所得税、住民税を追加納税しないといけなくなってしまうことです。実質の収支がマイナスなのに、所得税住民税を追加で納税することに抵抗があります。 そこで素人の考えですが、今回の建物をすべて父名義として、親子間(父と息子)で賃貸借契約を行い、2階、3階を賃貸部分とした場合、自宅賃貸割合が逆転し、3割自宅、7割賃貸と割合となります。こうして原価償却費、ローン利息、保険等々の面積比7割が経費化できれば、不動産所得をマイナス計上することができます。(自分のシミュレーション上) 以上の方法で給与所得とマイナスの不動産所得を合算することにより節税効果が図れると思ったのですが、果たして税法的にこんな方法が可能なのかどうかご教授ください。 【質問2】 以上の方法をとると、賃貸部分割合が5割以上となるため、住宅ローンではなく、アパートローンで借入れしなければならないのでしょうか?(やや危険な考えと思われますが、当初1階2階を自宅、3階が賃貸部分として、住宅ローンを借りておいて、後で密かに親子間で賃貸借契約を結べば、借入金融機関に黙っていれば、ばれないのでは?)

  • 賃貸併用住宅ってどうですか?

    近い将来できれば、二階建てで自宅部分30坪+賃貸部分50坪くらいのアパート併用住宅を建てたいなと思っています。 土地はあります。(現在、老朽アパート付き) ただ漠然と考えているだけで資金もあまりありませんし、収入もありません。 借り入れはできそうでしょうか?いくら位、必要ですか? ハウスメーカなどは、どんなところに相談すれば良いでしょうか? その他メリット、デメリットもあれば教えて下さい。 ほとんど情報がないのでどんなことでもいいので、経験談など教えて下さい。 宜しくお願いします。

  • 自宅兼賃貸アパートの減価償却

    初めて質問させていただきます。 5年程前から自宅兼賃貸アパートを経営しており、昨々年度(H15年度)より他の個人事業も始めました。 アパート経営のみの時は、5戸のうち4戸を賃貸、1戸を自宅として使用していましたので、減価償却費の計算では、建物の貸付面積を80%として経費算入していました。(20%は自宅なので) しかし、昨々年より他の個人事業(サービス業)も始めた為、自宅の一部を事務所として使用しています。 この場合、自宅兼アパートの建物で、サービス事業の事務所として使用している部分(自宅部分20%の半分=全体の10%?)を、サービス事業の減価償却費として経費に算入できるのでしょうか?ちなみにH15年度は算入していませんでした。 そしてそれは中古資産(経過年数4年)という考え方になるのでしょうか? アパート経営の経費では、もちろん初年度から新規取得で減価償却しています。 同じく、借入金利子も80%をアパート経営の経費として算入していますが、残りの20%(自宅)のうち半分をサービス業の事務所の経費に算入できるでしょうか? そうなると、不動産、サービス業それぞれの賃借対照表の資産の部に建物として資産記入、また減価償却の計算もそれぞれの用紙に記入するということですか?(同じ1つの建物ですが…) 確定申告は、事業所得と不動産所得の合計所得で16年度より青色申告です。(15年度までは白色申告でした。) 初めての複式簿記で、奮闘しています。 大変ややこしい長い質問になってしまいましたが、どうぞよろしくお願いいたします。

  • 事務所兼自宅購入の経費

    今年3月に事務所兼自宅を購入しました。物件購入価格が1380万(全額35年ローン)、諸経費130万(全額35年ローン)、リフォーム費用1000万(現金)でした。 昨年までは賃貸マンションでやはり一室を事務所として使用していたので、月額賃料の6帖間1室/述べ床面積を経費として計上していました。 今回事務所兼自宅の購入・リフォームにかかった費用の一部も経費として計上できると思うのですが・・・どんな項目でどうやって算出すればいいのでしょうか?ローンの場合はどうするのでしょうか?ちなみに白色申告です。 あともう一点、銀行からローン残高を証明する書類が届きましたが購入した物件は築年数が21年の木造です。この場合は住宅ローン減税の対象外ですよね?対象外でも銀行は書類だけ送ってくるのでしょうか?合わせて教えて下さい。宜しくお願い致します。

  • 住宅ローン控除が受けられるか教えてください。

    自宅を建替えにあたって一部を賃貸にする計画を立てている者です。 鉄骨3階建て 延べ面積195m2 自宅 95m2 賃貸部 100m2 借入ローン4800万円(銀行アパートローン30年返済) 土地・建物ともに妻と共有予定 住宅ローン減税の適用条件に併用住宅の場合、自宅部分の面積が半分以上となっていますが、自宅を区分登記すればよいことになっているようです。 上記の条件で自宅部分の住宅ローン減税は適応になるでしょうか。又、適応される場合共有名義等、気をつけた方が良いことを教えてください。

  • 数年前、住宅ローンを利用して自宅兼アパート(1室)を購入しました。アパ

    数年前、住宅ローンを利用して自宅兼アパート(1室)を購入しました。アパートは賃貸収入があるので確定申告をしており、費用として住宅ローンの利息(アパート部分)を計上しています。そして、今年は一部繰上げ返済を考えています。しかし、そうすると今年は利息の支払いが多くなり、結果、費用が多くなります。収入も多くないので費用が収入を上回る可能性もあります。このような場合、繰上げ返済した費用の全額(もちろんアパート部分だけです)を費用として確定申告をして大丈夫でしょうか。ご面倒ですが教えてくださると助かります。よろしくお願いします。

  • 自宅兼賃貸物件の建設費用

    確定申告の準備をしていて混乱してしまいました。 自宅兼賃貸物件を建設しました。 延べ床面積のうち、賃貸部分67%自宅33%になります。 この物件の建設費用=貸借対照表の建物、建物付属設備、構築物等の価額は、自宅を含んだすべての金額で良いのでしょうか? 現在は、すべての金額で貸借対照表を作成しています。 固定資産税、損害保険料、借入金の利子は、支払った額の賃貸部分の67%を計上しています。 減価償却費は、建物全体の建設費用(建築屋さんに支払った全額)を計算のもとになる金額として計算し、その67%を計上しています。 上記の処理で正しいでしょうか? お詳しい方、アドバイスをお願いいたします。

  • 自宅事務所からの不動産所得の確定申告について

    昨年4月に、自宅マンションの一室を事務所にして法人を設立しました。このマンションは3年前に購入し、住宅借入金特別控除を受けてきました。 毎月、4万円の家賃を会社から私個人の口座に振込み、第一期法人決算(10月)では4×7ヶ月=28万円を地代家賃として経費計上しました。 ただ、昨年末に年末調整を行ったのですが、何も考えず、住宅借入金控除を今まで通りの計算で(年末借入金残高の1%)してしまいました。 この度、不動産所得の確定申告をするにあたり、2点気になることが出てきました。 (1) 「本来は年末残高×事務所を除いた居住部分/100×1%を18年度の   住宅借入金特別控除の額にすべきではなかったのか」ということ   です。 (2)  「自宅マンションの一室を賃貸しているだけでも、開業届と青色   申告申請書を出せば10万円の青色特別控除が受けれるか」という   ことです。 宜しくお願いします。

  • 住宅ローンからアパートローンへの借り換えについて

    はじめまして。東京に1LDKのマンションを購入し居住していたのですが、結婚し手狭になった為、マンションを賃貸し、埼玉県の賃貸物件に転居しましたところ、借入銀行より、住宅ローンの適用ができなくなるとの連絡がありました。そこで、住宅ローンをアパートローンに切り替えてアパート経営したいと考えているのですが、費用も含め、簡単に切り替えられるものなのでしょうか?アパートローンの要件や金利も、銀行などによってまちまちのようで、どこが一番優遇されるのかもよくわからず悩んでいます。一番負担を少なくマンションを維持するには、どうしたらいいのでしょか?住宅ローンはかなり残っており、マンションを売却すると500万以上の損失が出てしまいます・・・。よろしくお願いします。