新築坪236万なのに直床で階高低くてあちこちのスラブが薄い

質問

こんにちは。
今見ているマンション、新築物件なのですが、いざ契約というところで仕様面を見直していたら意外とダメダメなところに気づいてしまいました。いえ素人が見るとダメダメということなのですが…
まずこの二重床二重天井全盛期に、直床。業者は天井高を稼ぐためといっておりたしかに階高が2860MMしかありません。スラブが200MMで二重天井で150MM使いますから稼いだ結果の天井高は2500MM弱ですね。工事費節約しているようにしかみえません。ここで不信感が沸きます。
さらにこざかい壁のコンクリが180MMしかなくて、クロス直ばりかと思ったらコンクリの周りにプラスたーボードをはりつけている、コンクリの仕上がりに思いっきり自信がなさそうな方法です…。ましきり壁はたったの9.5MM…
こんな物件なのに坪235万円もするんですが危険でしょうか？
施工会社は大手のところで有名どころはたくさんやっているところです（その分悪い評判もよく聞く）。夕べは眠れませんでした！よろしくお願いします！

回答No.6

yamanekotama

ＮＯ！、再回答します。世田谷区では平均単価に近いです。土地代は高いし・・・二重床が他の安い物件であったそうですが、他の仕様も比べましたか？１００％満足の物件は存在しません！yumiko13さんが重要視する事を基準に８０点なら合格とか、基準を決めたらどうですか？でも1番大切な事は、売主、施工会社の信用です。～大手ゼネコン施工又は売主が大手デベロッパーなら一応信用でき、これらの会社はアフターサービスで揉めないように対応してくれるはずです。

回答No.5

noname#17334

ひとの買い物ですから、文句をいう筋合いはないのですが

>今見ているマンション、新築物件なのですが、いざ契約というところで
>仕様面を見直していたら意外とダメダメなところに気づいてしまいました。
いまは、みなさん雑学に詳しいですからねぇ。（失礼）

>いえ素人が見るとダメダメということなのですが…
そうですか？

＞まずこの二重床二重天井全盛期に、直床。業者は天井高を稼ぐためといっておりたしかに階高が2860MMしかありません。
それより
＞直床で階高低くてあちこちのスラブが薄い
というのにひっかりました。クッションフローリングという意味なのでしょうか？

＞スラブが200MMで二重天井で150MM使いますから稼いだ結果の天井高は2500MM弱ですね。
クッションフローリングでも７０ｍｍくらいは使います。

＞工事費節約しているようにしかみえません。ここで不信感が沸きます。
工事費節約したんです（＾＾）
その分、土地が高かったんですってば。
マンション販売って売れ残りを許容しない分だけ利幅の薄い商売、その割りに販売経費がかかるのです。
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020731/

建物が４５％土地が３５％として建物の坪単価を６０万円としても、共用部、バルコニーなどの共用部の比率が
３０％とすれば、専用部あたり建築坪単価は78万円。この比率で考えたら販売単価は坪１７３万ということになりますね。

土地が高いという中には、仕入れが高いことのほかに、汚染土壌などの改良費用（１０億単位の工事になるのが普通）
がある場合や、基礎工事にお金がかかる場合などがあります。

＞さらにこざかい壁のコンクリが180MMしかなくて、クロス直ばりかと思ったら
＞コンクリの周りにプラスたーボードをはりつけている、

これは、某氏のコラムの読みすぎです（＾＾；
別に、プラスターボードを貼り付けてあっても、ＧＬ工法でなければ、木製下地が組まれていて、太鼓効果は心配ない
です。実際に大きな空隙があるわけでなく、縦横に骨組みがあります。なまじコンクリート直だと
電気のコンセントボックスの部分は、正味の壁圧を削ることになりますし、壁に直に電気配管を埋め込むのを
避ければ、戸境壁側にコンセントボックスがない・・そういう設計になります。
木軸のプラスターボード壁のほうが、壁に石膏釘で額がかざれたり利点も多いです。
コンクリート直なら、その壁共用部ですから、釘も打てません。

＞コンクリの仕上がりに思いっきり自信がなさそうな方法です…。
コンクリートはそれでもまっすぐに打ってますよ。木軸が歪んだらこまるから。
間仕切り壁はたったの9.5MM…
別にかまわないでしょう。標準です。どこかにうち壁１２ｍｍ使っているマンションありましたか？
どうせ２４時間喚起でドアの下端にすき間作っているのだから、部屋同士の遮音性高めても知れて
ます。それを気にするなら、主寝室と子供部屋が間仕切り一枚なんていうプアーな間取りを避けるのが
よっぽど大切です。

＞こんな物件なのに坪235万円もするんですが危険でしょうか？

土地は１７坪ついていたとします。坪２００万の土地なら土地価格だけで３４００万円です。

＞施工会社は大手のところで有名どころはたくさんやっているところです（その分悪い評判もよく聞く）。
＞夕べは眠れませんでした！よろしくお願いします！

生兵法は怪我のもと。マンションを見る目は、建物コストや仕様ばかりではダメ。
その土地が将来どこまで成長するか
周りに建てこんでこないか。
賃貸相場の動きも含めた将来性。将来の開発余地がどの程度あるか。
広域で眺めて、いい物件かどうか、「相対的に」比較するのです。

近視眼的にパーツだけ見たらいけません。
いまは競争が激しいから、デベロッパーは少しでもコストをさげて買いやすい価格で売ろうとします。

＞坪236万って物件平均坪単価ですか？それともお買いになるお部屋の坪単価ですか。

港区の山手線内側ではこの価格ないですし、文京区でもなさそう。文京・世田谷・目黒ならおそらく物件坪単価が
２７０万くらいの下層階かなぁと思います。

ベイエリアなら、タワーマンション中層階の平均的な価格ですね。下層階や北側なら２１０万以下でしょうし。
でも、コンクリート直壁なんておっしゃっているから、おそらく中層物件だろうなぁ。
人気のエリアなら、２３６万って都内で普通レベルではないでしょうか。
だって２５坪で５６００万円。立地を書かずに、ゼネコン儲けすぎデベ荒稼ぎなんて批判
してもはじまりません。土地価格の比率って、高層マンションなら少なくなり、低層になって容積率がさがれば
高くなるのはマンション価格の評価の基本です。

>駅から15分もあるのにこの値段なので東京は高いなあと思っていました
というか、仮に中低層のマンションならば、もはや駅から１０分以内の敷地は確保困難です。（世田谷・目黒
杉並）
それと、関西の方のように土地勘がない方が今すぐマンションを買うのはそれこそ「危険」ですね。
ものを見て土地を見ずの買い方です。
マンションでも家でも、普通は土地勘のある場所で見つけるべきです。
それでないと、あとから駅徒歩１０分のところに建設がはじまって悔しい思いをするとか、ここ数年の
下落傾向に気がつかずに高値買いするなどいろいろ実害も出てくるでしょう。

＞広さはそのくらいなのです！すごいですね！
６０平米なら、そりゃ結構な立地だと思いますよ。関西人の好みでいけば文京区でＦＡ？

＞あとここ管理費が16000円もするんです…
こりゃ安い。おそらく部屋がせまいからそのくらいの値段で済んでいます。

＞集会所とか特殊な施設は一切ないし24時間常勤
＞でもないしコンシェルジュがいるわけでもないのに…
戸数が２００戸以下では、そういうものつける必要がないのと、割り勘効果がないのでつけられません。

＞実はこれも危険な香りの原因なんです。取り越し苦労かもしれません
逆ですよ。コンシェルジェでも２４間監視でもそのお金は、管理費に跳ね返るだけです。戸数が多ければ
それだけ、一戸あたりの人件費が安くなります。
世田谷で８０世帯でコンシェルジュつけていたマンション１年で、住民の反対でサービスやめた例があります。

もう少しマンションというものにお詳しくなって買われたほうが、後悔の危険が少ないかなぁと
失礼ながら思いますが、まぁ最初だから、みなさんそんな感じでも仕方ないですかねぇ。

眠れないとかおっしゃりながら、ずいぶんと楽しそうですから、水を差す気はないですが、都内の物件は
建物買いというより土地買い環境買いという側面をお忘れなきよう。老婆心ながら申しあげたいです。

決して若い方を馬鹿にしたり悪意で書いているつもりではありません。意の在るところをお汲み取りください。

補足

ありがとうございますう！みんなーお金持ちだなあ。
すごい高いと思っていたのに普通なのかあ。
はやく茨城の感覚を捨てねば・・・

どんどん場所がわかってしまいますね。広さの次は場所。。。そうです世田谷なんです。クッションフローリングなのかな？調べてみます！

回答No.4

megumomo

こんにちは。

No.3さんと同じ意見ですね。私も。
管理費が16,000円って高いですか？
我が家のマンションは小規模(全43世帯）なので、管理費が高めです。
エレベーターの維持費や管理人さんの人件費や清掃代、小規模な分負担がおおきくなります。
集会所も公園施設もないですよ。

逆に大規模であっても、共有部分の維持管理の分で負担が大きいかもしれません。

なにを基準に高いといってらっしゃるのか？
今、お住まいのところですか？
高いと思ったら管理費の予算案を見て検討してください。
見直しするところもあるかもしれません。
管理費は住人が自治会で決められるんですよ。管理会社に言って改善してもらったり、管理会社を変更だって出来ます。

で、住宅のほうは、4700万円。都内で駅15分で普通(ばしょによっては安い？）じゃないですか？
土地込み、坪235万って…こんな表現あんまりしませんよね。建物部分だけで書いていただけるとまだわかりやすいです。
内装だけではなく、免震設計とか、建築関係が充実してる分高額とか、マンションの売りがなんなのかで金額に差がでます。有名どころは広告宣伝費の分高いですけどね。

ま、眠れないほど気になるならやめたほうがいいですね。

回答No.3

nabituma

いったい何を聞きたいのでしょうか？
自分がダメといっているのだから、やめればいい話でしょうし、「坪２３６万円もするんですが危険でしょうか？」危険と坪２３６万がどう関係があるのかわかりません。
ダメと問題にされている施工方法もあなたの常識と違うようですが、無茶苦茶特殊なこととは思えません。

ちょっと考えすぎのような気がします。
よく勉強することは大切ですが、業者が悪徳であるような言い回しはあまり気持ちよいものではありません。
自分の気に入ったマンションを探されるのがよいと思いますよ。

回答No.2

nobugs

坪２３５万円とは、建築費だけでしょうか？
マンション価格は、土地の価格を含んであるので、地価によって建築費が適切か決まります。

地価を含んでいる場合、６６m2では４７００万円ですから、特に高級と言うものでもありませんね。

記述された仕様では、一般的な施工ですので、危険と言う根拠はありません。

お礼

ありがとうございます！
地価を含んで坪短歌235万円です。
あまり高級ではないのですかあ…
東京は高いですね。すごく高い気分だったのです。
駅から15分もあるのにこの値段なので東京は高いなあと思っていました…勉強になりました

補足

広さはそのくらいなのです！すごいですね！
あとここ管理費が16000円もするんです…
集会所とか特殊な施設は一切ないし24時間常勤
でもないしコンシェルジュがいるわけでもないのに…
実はこれも危険な香りの原因なんです。取り越し苦労かもしれません

回答No.1

yamanekotama

坪単価が236万なのに・・・場所が不明ですが、土地代が高く付いた結果の単価と推測します。仕様にも依りますがマンション売価に対する工事費（仕様によりますが）はそれ程変わりません。その地区での相場より極端に高くないはずです。言い換えれば一般的な造りなのです。～構造計算にもとずいて設計厚（壁厚等）を決定しているのです。
yumiko13さんごのみの仕様マンションはあったとしてもかなり割高になるでしょうし無い可能性が高いです。ご心配なら安易に契約せず、仕切り直しをお薦めいたします。

お礼

ありがとうございます！
場所は都内、でも駅から徒歩15分ですー。
土地は安くなさそうな場所です…のでその分上っ張りを安くしてやれなんてたくらんでいる業者さんが夢に出てきたりしています。
二重床って高級だったんですねー。
ここより安い物件を5件みたのですが二重床だったのです。地区によるということでしょうか…。