貸マンションによる収入と税金

質問

中古（もしくは新築）マンションを購入して、人に貸し、収入を得ることを考えています。税金はどのように計算したらよいでしょうか。私は、サラリーマンで、簡単な確定申告は何度か行ったことはありますが、不動産に関する税金知識はほとんどありません。控除できるものはどのようなものがあるかとか、減価償却費はどのように計算するとか、所得は、現在の給与収入による所得と合算するのかとか、いろいろわからないことばかりです。
もし、素人でも、わかりやすいホームページや、書籍などがあれば、ご紹介ください。

回答No.1

cuba2004 · ベストアンサー

年間家賃収入から経費等を引いた後に20万円以上の所得が有る場合は確定申告をします。その際には家賃収入だけではなく、医療費とかその他申告できそうなもののチェックもお忘れなく。

経費としては、不動産屋への手数料、火災・損害保険の掛け金、物件にかかる固定資産税、補修を行えば勿論その費用、通信連絡費等でしょうか。いずれもきちんと領収書を揃えるのはいうまでもありません。

減価償却は私の場合、申告に行って会場で職員の方に教えていただきました。
建物がコンクリート製か木造家屋かによって年数が違ってきますね。

会社へはあえておっしゃる必要は無いのですから、会社で年末調整を受け、あとは自分で確定申告されるとよいと思いますよ。

ところで、余計なお世話なのですが。。。。。
新築であればとりあえず先送りにできますが、中古物件を購入されるのでしたらリフォーム費用の用意を心がけておく事をお奨めします。入居者にもよりますが、退去者がでて、次の入居者を入れる前に当然ですがリフォームをしなくてはなりません。その際、現金が要りますね。思いがけない額が出て行くものです。私の経験ではあまり旨味はないと思います。新築物件を購入してローンで返済するとして、初めの数年はいいでしょうが、1回退去者が出て、幾らぐらいの経費がかかるか経験されると見当がつくでしょう。場合によってはあまり物件が古くならないうちに手放すほうが良い場合も有ります。まわす現金の用意がないとできない事を身をもって経験しました。私は転職費用の貯金が消えました。その後の家賃収入で回収できる頃には、又、新たなリフォームが・・・・・。

参考URL：

http://373news.com/fukushi/answers/050301.htm

お礼

早速、アドバイスを頂戴しまして、ありがとうございます。いろいろ気をつけなくてはいけないことがあるということがわかりました。

回答No.3

noname#17334

書籍は、普通の「確定申告の書き方」で十分わかります。
なお税務署でも意外なほど優しくていねいに教えてくれます。

まず、マンション購入ですが、ローンを使うと問題が多いです。普通の住宅ローンは賃貸には
使えません。ワンルームマンションには金利３，７％（変動）などノンバンク融資を使いますが
１ＬＤＫになると、投資用でもセカンドハウスローンを使う人もいるようです。
これは金融機関によって目をつぶるところとそうでないところがわかれます。
最初から賃貸だというと、セカンドハウスローン、（金利２．８％程度（変動）のところが多い）
は貸してくれません。
多くの投資家は、買って３ヶ月くらい未入居で放置しておくのです。
よく、タワーマンションで、完成後３ヶ月ていど誰も使ってない部屋が目立つのはそのせいも
あります。
とにかく、銀行に咎めだてされたときに、当初は自分で使ったが、都合で人に貸した。そういう
ためのアリバイ工作が必要なのです。ことに高額納税者になれば、初年度の不動産取得税や
諸費用が大きく赤字要因になり、空室による無収入も、減価償却と借入金金利と一緒に
損益通算できるのでありがたいという話になります。

＞中古（もしくは新築）マンションを購入して、人に貸し、収入を得ることを考えています。
＞税金はどのように計算したらよいでしょうか。

まず、収入は１月から１２月までの全家賃収入
経費は
管理費、修繕積立金、ローン保証料、借入金金利、建物減価償却費（これも厳密には
建物と設備に区分できます）、管理費用（サブリースや家賃回収代行など委託している場合）
雑費（点検にいった交通費、仲介に出した際の、礼金、広告費用など）
租税公課（固定資産税、都市計画税）・・
とにかく、初年度は大きな赤字がだせますが、次年度以降はたいてい黒字になります。
節税効果を出すには、家賃低めにしてサブリースにするなど工夫しないといけません。
節税目的で無い場合でも、経費をもれなく入れていかないと、税金の払いすぎになります。

＞私は、サラリーマンで、簡単な確定申告は何度か行ったことはありますが、
＞不動産に関する税金知識はほとんどありません。
＞控除できるものはどのようなものがあるかとか、減価償却費はどのように計算するとか、

全部確定申告の本に書いてあります。でもわかりにくいので税務署で訊くのが一番です。
心配なら税理士さんに初年度の申告をやってもらえば、次年度はそのテンプレートを
などればできます。

＞所得は、現在の給与収入による所得と合算するのかとか、
します。損益通算はできます。

いろいろわからないことばかりです。
＞もし、素人でも、わかりやすいホームページや、書籍などがあれば、ご紹介ください。
どこも同じです。ｇｏｏで「確定申告」「不動産所得」で解説ページが出ます。
国税庁のページとかが一番丁寧に書いてありますが、読むより用紙をもらって記入したほうが
はやいです。慣れれば簡単。
でもたいてい、過少に経費を算定して税金を払いすぎたりします。曖昧ないことは税務署で
訊くのが一番早いです。

お礼

たいへん詳しい情報を下さってどうもありがとうございます。それにしても、よく、わからないのは、（資産家、あるいは庶民も？）ローンで借りると、税金上得するということです。現金を持っているなら、即支払ってしまったほうが利子を払う必要もないし、よいと思うのですが........

回答No.2

kan3

あまり儲からないと聞きますよ。
条件次第でしょうけど、儲かってるなら手放さないでしょうし。
固定資産税も掛かるし。

お礼

回答をありがとうございました。