駐車場月額５００円の新築分譲マンション

質問

表題の通りです。

全戸に１台の割で駐車場があります。
他に管理費８０００円とか謳ってある分譲マンションですが、少し不安があります。

５００円で駐車場を果たして維持管理できるものでしょうか？
近辺は坪単価４０万円位はする土地柄です。

今後入居後、管理組合が出来た後（数年後かも判りませんが）、今後値上げの心配など有りませんでしょうか？
立体駐車場（スロープ式）が半分くらいあります。
近辺のマンションは１万円前後取っているのに…。

購入しやすいような謳い文句ですが、実質可能なのでしょうか？

ご教授お願いします。

回答No.1

satorya · ベストアンサー

最近良くあるパターンで、購入しやすくするために、駐車場代を破格の値段に設定している例ですね。

理路整然と考えればわかることですが、立体駐車場の維持管理費はきちんとメンテを続ける限り（そうしてもらわないと困りますよね）、必ず月額で相当額の費用がかかってきます。
これを500円で維持できるはずはありませんので、足りない費用分は、別に管理費もしくは修繕積み立て費が充てられることになります。

ですから、500円というのはあくまでまやかしであり、お得感を演出するためのフェイクに他なりません。

管理費もしくは修繕積み立て費で、大規模修繕計画を含めてマンション維持に必要な額が計画的にまかなえるのであれば良いのですが、そうでない場合、将来的にかならず駐車場代、管理費、修繕積み立て費のいずれかの値上げまたは、大規模修繕時の一時金徴収という形で購入者に負担が跳ね返ってきます。

購入者側の対策としては、大規模修繕計画案を確認してみるなどして、今後の値上げの予測をするよりありません。

また、購入に踏み切ったとしたら、管理組合の理事会で必ずこの点を確認し、必要であれば、初期のうちに駐車場代の値上げを提案したほうが良いでしょう。

以上、御参考まで。

お礼

青田買いのマンション購入には私としても少し抵抗があります。
ただ、今後の維持管理の費用が莫大な金額となり、生涯住み続けるためには、購入価格に見合うだけの金額が必要になるとも聞いたことがあります。

＞大規模修繕計画案を確認　確かに確認の必要がありますね。
またこの場合、車を持たない人は絶対損ですね。
まさかトランクルームにと倉庫を建てるわけにも行かないでしょうし…。

＞ですから、500円というのはあくまでまやかしであり、お得感を演出するためのフェイクに他なりません。

良く確認してみます。

ありがとう御座いました

回答No.5

noname#17334

>全戸に１台の割で駐車場があります。
>他に管理費８０００円とか謳ってある分譲マンションですが、少し不安があります。

普通は１００％駐車場がないので、そこからあがる収益を管理費に回して
駐車場を使う人使わない人、使いたいけど使えない人とのバランスをはかります。
１００％の場合、そういう不公平が生じにくいから、実質の管理費用５００円に
想定したものと思われます。
問題は、戸数との兼ね合いで８０００円の管理費で十分な管理ができるのか
という心配のほうが大きいですね。
というのは、普通管理費には駐車場収入が上乗せされて大きな額になるから
で、生のままで８０００円の管理費というのは、いかにも安い気がするからです。

＞５００円で駐車場を果たして維持管理できるものでしょうか？
平場の線引き駐車場なら可能です。それに建物管理費のなかから足りない分は
でていきます。大きな工事ならば、修繕積立金から出ていきます。

＞近辺は坪単価４０万円位はする土地柄です。
関係ないです。

＞今後入居後、管理組合が出来た後（数年後かも判りませんが）、
＞今後値上げの心配など有りませんでしょうか？

管理費および修繕積立金の値上げはあるでしょう。長期修繕計画
というものについて説明を受けてください。

＞立体駐車場（スロープ式）が半分くらいあります。
おそらく建物の修繕費見込まれていると思います。

お礼

２４０戸のマンションです。大規模修繕になった時に理事などの役員があたったら大変そうですね。

きっちり確認、勉強してみます。

もたもたしているとその間にお目当ての良い物件は契約済みの赤いバラが張っていたり…。

細部に渡って丁寧にご回答頂き感謝しています。

回答No.4

ipa222

分譲マンションの駐車場代は、普通の貸し駐車場とは意味が違うのです。
戸建住宅の駐車場に近いです。
戸建住宅の駐車場で駐車料金を取る人はいませんね。自分で自分に払うわけですから。

マンションの場合、駐車場部分の土地は、区分所有でみんなのもの。駐車場の工事費は、マンションの工事費に含まれています。
他にかかる費用は、アスファルトや車止め、ミラー等の補修や、機械式駐車場ならそのメインテナンス費用だけです。
そういった費用をどのような形で負担するかというだけのことです。

1万円取っているマンションがとりすぎなのです。
最近は無料のマンションが増えています。

お礼

私の知っている限りでは、ほとんど機械式駐車場です。

保守点検費用、大規模補修となれば結構お金がかかるかと思いますので当然かと思っていました。

また、これであれば車を持っていない人も納得しているかと思われるのですが、

すべて契約時に決まっていることで、駐車場を使わなくなったからと言って、駐車場にかかる費用（管理費）をマケテ下さいは絶対云えないのですね。

私としては、どうも納得できません。
良く確認します。
それとも借りて、廃車でも置いて部品取りの商売でもしましょうか。（笑）

ありがとう御座いました。

回答No.3

yama_x

うちのマンションでは、駐車場の料金は修繕費の積み立てではなく、管理費に組み込まれます。
メンテ費用は管理費ですが、大規模修繕は当然修繕積立金からの支出になります。
とは言え、どちらも管理組合のお金なので名目だけです。
要は、管理費や修繕積立金ですべてがまかなえれば、駐車場代はタダであっても構わない訳で・・・
大抵の場合、駐車場代＝駐車場の維持管理に使われる訳ではありません。

No1の方も仰るとおり、大規模修繕計画案を見せて貰いましょう。
ない、見せられない、といわれたら、すっぱりそこのマンション（あるいはその管理会社が関わるマンション）の購入はやめましょう。

で、おそらく10年毎等の大規模修繕の際に、各戸からの一時金の拠出が計画されているはずです。
駐車場代が高く設定されていれば、一時拠出金の額は減らすことが出来ます。

お礼

なるほど、駐車場使用料を５００円を目玉に販売しているのか。

そうですよね、お財布は一緒ですね。

結局、車が要らなくなった時、駐車場を借りなくなった場合には不公平ですね。
日常使う人はたった５００円で済むのに他の方の駐車場の修繕費まで管理費などで負担させられては…。イマイチ納得できないのですが・・・。

ありがとう御座いました。

回答No.2

namnam6838

駐車場使用料を販促のネタにして、売っているのではないでしょうか。
（駐車場使用料は０円・駐輪場使用料は300円・・という物件もあります）

駐車場は、住民のものです。使用料は自分たち住民（管理組合）のおサイフに入ります。
販売主から賃借するわけではないです。
物件価格と駐車場使用料を混同させ、「駐車場使用料が安いから物件価格に換算すると○万円お得」なんて書いてあったりするかもしれませんが、矛盾していることに気が付かれると思います。

通常、駐車場使用料は管理費と修繕積立金に組み入れられます。住民（管理組合）の収入源です。維持費とイコールではなく、高めのことが多いです。
もし駐車場の維持にそれ以上のお金が掛かるのならば、収入源どころか、カネ喰い虫になってしまいます。

駐車場100%でない場合は、抽選に漏れて近隣に借りることになる人に考慮して周辺の相場を見た駐車場使用料を設定することもありますが、100%の場合は周辺相場とは無関係になります。
近隣のマンションは100%確保されていないか、もしくはお金を貯めるために高めに設定しているのでしょう。

管理組合が独立採算でマンションの維持をしていくわけですが、お金が足りないならば、値上げしかありません。
事前に計画が立てられているはずですが、それがあまり現実性のないものであれば、値上げはすぐ起きても不思議ではありません。
駐車場100%とのことですので、管理費・修繕積立金がそれなりに高ければ、駐車場使用料は低くても問題ないですが、そうでもないようです。
値上げも値下げも自分たち住民が決めることなので問題ないわけですが、現実的には「500円だから買ったのに！値上げ反対！」と言い出す、当事者意識の希薄な方がいる可能性があり、もめるかもしれません。

資金が不足して管理組合の財務体質が悪化してたちゆかなくなっても、住民がもめても、販売主は知ったことじゃないので、駐車場料金を売りやすい数字に設定しているのでしょう。

お礼

ある人に聞いたのですが、その土地は意外と安く施工主が購入したとの事です。

いずれにしても、住民のお金で今後維持管理するわけですよね。

もめ事が起こっても、後は知らないの無責任さもあるのかな。

いずれにしても、購入にあたっては確認の必要はありますよね。

ありがとう御座いました。